房租調(diào)控的邊界和路徑在哪里

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購”調(diào)控政策背景之下，買房需求被抑制，租房需求勢(shì)必有所增加。市場(chǎng)預(yù)期房屋租賃價(jià)格因此出現(xiàn)了上升的勢(shì)頭，對(duì)此，有關(guān)方面表示，“房屋租金將納入房?jī)r(jià)調(diào)控范圍”。

　　一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，房租的調(diào)控如何實(shí)現(xiàn)？調(diào)控房租的政策邊界如何界定？

　　地產(chǎn)調(diào)控，是我們耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)詞匯。多年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)輪的調(diào)控。調(diào)控的手段、路徑、邊界，都比較清晰。在商品房買賣市場(chǎng)，由于交易需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，買賣雙方無法規(guī)避政府部門的監(jiān)管，也就是說要實(shí)現(xiàn)交易，必須通過政府部門規(guī)定的路徑。開發(fā)商銷售房屋必須獲得銷售許可證，這在一定程度上為政府調(diào)控提供了更多的手段。再者，政府掌握著土地供應(yīng)的權(quán)力，直接可以通過縮減和增加土地的供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。除此之外，因?yàn)闋可娴桨唇屹J款，央行更有金融手段，可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　然而，如果要將房屋租金也納入房地產(chǎn)調(diào)控，其手段、路徑和邊界，恐怕難以如上述方式那樣清晰。

　　相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房屋租賃，是一個(gè)微觀市場(chǎng)。租金價(jià)1415.50,3.00,0.21%格往往是出租方和承租方兩個(gè)人之間的事情，雙方私下議價(jià)，達(dá)成協(xié)議即可。這種行為，幾乎難以為監(jiān)管部門所掌控。也正因此，在這一微觀市場(chǎng)中，監(jiān)管和征稅，都要付出相當(dāng)大的成本。這類似于集貿(mào)市場(chǎng)上，一種蔬菜的零售價(jià)格，由買賣雙方口頭達(dá)成共識(shí)即可，政府部門無力全面掌控這種微觀市場(chǎng)的交易。

　　一個(gè)房屋的所有人，發(fā)布房屋出租信息，既可以通過房產(chǎn)中介發(fā)布出租信息，更可以通過互聯(lián)網(wǎng)、熟人，甚至自行張貼廣告等形式。在這一過程中，很容易避開政府部門即可實(shí)現(xiàn)出租。那么，其最終出租的價(jià)格，政府如何調(diào)控呢？面對(duì)無數(shù)的作為個(gè)體的房東，政府部門如何監(jiān)控得過來呢？在這樣的情況下，即使政府規(guī)定一個(gè)“出租價(jià)”，也會(huì)形同虛設(shè)。

　　真正能夠?qū)崟r(shí)的調(diào)控，必然是宏觀調(diào)控。運(yùn)用行政的辦法，干預(yù)房屋租金，希望某一種價(jià)格按照調(diào)控者的意志變化不太現(xiàn)實(shí)。如果政府限制租金上漲，必然至少會(huì)有一部分房東放棄出租，把房屋空置。如此帶來的減少供應(yīng)，勢(shì)必加重房租上漲的預(yù)期。所以，調(diào)控房租最終只能通過市場(chǎng)的辦法。

　　市場(chǎng)的辦法，其實(shí)很簡(jiǎn)單。市場(chǎng)上形成的價(jià)格，由供求關(guān)系決定。所以實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)，最有效的途徑只能是增加可供出租房屋的供應(yīng)量。當(dāng)然，政府不能強(qiáng)制房東必須將空置的房屋出租，但政府可以大量建設(shè)廉租房。在短期內(nèi)可以發(fā)布增加供應(yīng)廉租房的信息，給市場(chǎng)帶來廉租房將增加供應(yīng)的預(yù)期。如此，房屋租金必然難以堅(jiān)挺。

來源：新京報(bào)

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