樓價堅冰現(xiàn)松動 虛跌可能變實降

　　隨著以限購令為核心的樓市新政逐步落實，各地樓市成交量價齊跌，部分開發(fā)商的新盤價格也開始松動“降價潮”初現(xiàn)。

　　在北京，遠洋一方北潤園二期項目3月4日開盤，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價約為21000元/平方米，最低價格甚至為19000元/平方米。而上一期開盤價為25000元/平方米，同區(qū)域內在售的北京新天地等項目，均價則多在26000元以上。

　　對于遠洋地產這一率先降價的舉動有專家表示，目前各地的均價下跌還主要是大量低價樓盤占成交主力、高價樓盤成交寥寥形成的結構性“虛跌”，但伴隨市場供應量迅速萎縮，開發(fā)商的資金鏈不斷收緊，市場格局也很可能被一個個樓盤降價促銷所打破，樓市可能進入“實降”的第二個階段。

　　●遠洋降價成重要信號北上廣等地成交量價齊跌

　　3月5日，50余名遠洋一方業(yè)主聚集在售樓處門口抗議。新國八條的突然出臺，令這部分在前期以2.5萬元均價購房的業(yè)主享受不到貸款利率優(yōu)惠，并且面臨著首付款提高的壓力。

　　與開發(fā)商協(xié)商未果后，該批業(yè)主要求“退房”。而遠洋地產在給媒體的答復中則直言：“當前房地產行業(yè)的大環(huán)境，對于消費者、政府和開發(fā)商而言都面臨著史無前例的巨大挑戰(zhàn)?！?/p>

　　遠洋一方這只降價領頭羊的出現(xiàn)，打破了原本觀望的樓市僵局。據(jù)北京房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套，幾乎跌至冰點。據(jù)亞豪機構針對北京3月初在售樓盤調研顯示，北京已經有35個樓盤出現(xiàn)不同程度的打折促銷現(xiàn)象。房山綠地新都會去年均價1.57萬元/平方米的戶型，最新一期開盤價1.499萬元，并有折扣和直減優(yōu)惠。

　　類似的情況也出現(xiàn)在上海和廣州等一線城市。中國房產信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市商品住宅成交均價19216元/平方米，環(huán)比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房價再度跌回到去年4·17新政之后的水平。一系列新政調控之后，上海房價持續(xù)下滑，并跌破2萬元關口。

　　3月5日，位于上海普陀區(qū)的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21萬—30萬的婚房。這批面積在55萬—74平方米左右的房源，之前售價高達4.5萬—5萬元，如今報價降到4萬—4.5萬之后又有21萬—30萬元的優(yōu)惠，實際成交價降至3.7萬—4.2萬元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上?？禈虻闹泻Ｓ拔醢堕_盤，實際讓利空間達20%，開盤當天還推出了若干優(yōu)惠。

　　類似的跌勢在二手房市場似乎來得更早。來自漢宇地產市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海全市二手房成交均價為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環(huán)比最大跌幅。

　　在廣州，據(jù)搜房監(jiān)控中心最新統(tǒng)計顯示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，環(huán)比上一周大跌28.81%，平均每套簽約面積為118.22平方米，是近七周來網簽套均面積首次跌進120平方米。值得注意的是，春節(jié)后廣州一手住宅周成交均價已連跌四周。統(tǒng)計至3月5日的上周成交均價10512元/平方米，環(huán)比跌1.5%，已現(xiàn)出現(xiàn)量價齊跌的局面。均價較之前三周的跌幅，從遠及近分別為：9.82%、1.1%和11.75%。

　　事實上，伴隨著地產調控的強力推行，3月份第一周全國一線城市均呈現(xiàn)出成交量大幅下跌，房價下挫的勢頭。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，3月首周樓市均價廣州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、?？诮?7%。

　　●負債率上升拉緊資金鏈開發(fā)商對未來市場開始悲觀

　　“我們認為目前銷售停滯，復蘇關鍵在于降價?！?月初，高華證券在中國房地產投資需求最為旺盛的長三角地區(qū)進行了為期4天的調研。通過對5個城市的開發(fā)商、中介和房地產項目調研，高華證券表示，該地區(qū)開發(fā)商對今年房地產市場的前景不甚樂觀?！伴_發(fā)商預計3月份銷售可能會創(chuàng)歷史新低。”

　　中房信分析師薛建雄認為，新一輪調控后的房價底部已現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商可能視市場情況調整價格推盤，這意味著短期內會有更多樓盤降價或壓低預期售價推盤。世聯(lián)研究最新報告也指出，2011年的市場供應量充足，成交量大幅萎縮將對價格形成下行壓力。

　　“3月份北京上市的新盤大多采取了以銷定產的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶，調控前熱點項目一房難求的局面初步得到扭轉，‘日光’的現(xiàn)象基本不現(xiàn)。”北京中原市場總監(jiān)張大偉分析稱，在一手房降價的刺激下，二手房市場心理價位也將明顯下調。

　　而另一方面，成交低迷正在日漸拉緊開發(fā)商的資金鏈。21世紀不動產集團市場總監(jiān)林蕾分析，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒問題，但三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價的陣營。3月4日，知名財經評論員葉檀則在《中國房地產處于裂變前夜》一文中提出，“很多房地產商負債率處于高位，患上融資饑渴癥”。

　　文章引述國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)稱，2010年中國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。而央行數(shù)據(jù)顯示，去年中國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10%，其中地產開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成?！澳壳?，包括大型開發(fā)商在內的房地產企業(yè)負債上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上?！?/p>

　　與此同時，從去年開始，各銀行房地產信貸未見松動跡象，無法從根本上緩解開發(fā)商資金壓力。對于開發(fā)商而言，利率等成本上升，并且一般無品牌的開發(fā)商還得不到高價融資機會。海外融資只是部分在境外上市的大型開發(fā)商的特權，并且融資額不大。

　　在遠洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括萬科、富力、遠洋、中信等高層在內的房企老總聚會中，這些房企領導者均對未來市場流露出悲觀的看法，認為限購政策會長期存在。

　　SOHO中國董事長潘石屹近日則在微博上表示，感覺大家都對市場很“慌”。潘石屹分析稱，“過去兩個星期，多家上市公司在香港發(fā)高息債，利率高達11%，從這么高的利率可以看出他們對資金需求的迫切心態(tài)?！彼硎?，樓市大調整正在醞釀。“未來兩三年至少有50%房地產企業(yè)會被淘汰”。

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　　3600萬套！天量保障房建設錢從何來？

　　2011年全國將建1000萬套保障房，“十二五”期間保障房建設規(guī)模更將達到3600萬套！天量的建設規(guī)模，資金籌措成為落實任務的關鍵。

　　除了從中央到地方四級政府的投入，保障房建設勢必需要吸引大量的社會資金進入。如何開拓渠道、保障安全，如何增加保障房對社會資金的吸引力，成了一道亟需解決的難題。

　　現(xiàn)狀？？保障房吸引社會資金不易

　　前日，住建部副部長齊驥在十一屆全國人大四次會議記者會上透露，今年計劃建設1000萬套保障性住房所需資金約1.3萬億到1.4萬億元。在這些資金中，有近5000億元將由中央和地方政府籌集，其中中央安排1000多億元。另外近8000億元將通過社會機構的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。

　　他還詳細解釋了這1.3萬億元建設資金的構成：

　　近200萬套經濟適用房和兩限房的建設資金約需5000億元，將主要由社會機構通過市場運作方式來解決。

　　還要新開工建設廉租住房160多萬套、公共租賃住房近220萬套。中央和地方政府籌集的近5000億元主要用于這一部分。

　　仔細分析來看，經適房和限價房由于操作已較成熟，市場化的運作方式解決5000億元的資金需求難度的確不大；但160多萬套廉租房和近220萬套公租房僅僅依靠中央和地方政府籌集的近5000億元，似乎并不足以滿足其需求。

　　以經適房與兩限房每套平均投資額25萬元計算，160萬套廉租房建設約需要4000億元，而220萬套公租房則需要5500億元。通常政府投入保障房的資金主要用于廉租房建設，也就是說，5000億的這筆政府投入大概可以滿足建廉租房的需求，但公租房建設資金很可能仍需加大政府投入和吸引社會資金支持。而由于廉租房和公租房的租金回報率低，收回成本周期長，如何吸引社會資金，目前仍是一道擺在政府面前的難題。

　　途徑一？？提高土地出讓金提取比例

　　齊驥強調，今年要嚴格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障性住房建設的比例不低于10%的規(guī)定，資金缺口大的地方，要進一步提高比例。地方政府的土地財政一直被質疑為抬高地價以及房價的元兇之一。因此如能夠提高土地出讓金提取比例用于保障房建設，用商品房來養(yǎng)保障房，不失為一個解決的良策。

　　更進一步的，目前國家規(guī)定“土地出讓凈收益”用于保障性住房建設的比例不低于10%。但由于“土地凈收益”不易計算，甚至可能為負，該項政策執(zhí)行情況一直不太理想。最近，河北省為了保證建設資金，把原來按土地出讓凈收益的10%計提，調整為按土地出讓總收入的5%計提，用于保障性安居工程建設。廣東省日前公開征集公眾意見的《廣東省城市住房保障條例》草案也提出每年提取土地出讓收入5%以上的資金用于保障房建設。如果可以用“土地出讓收入”代替“土地出讓凈收益”，不僅更易計算、監(jiān)管、落實，提取資金也將明顯增加。

　　途徑二？？中長期商業(yè)貸款租金償還

　　銀行貸款一直是保障房建設資金的來源之一。工、農、中、建四大國有銀行及交行日前曾集體表態(tài)，將在控制風險的前提下，加大對保障性住房項目的信貸支持力度。

　　不過，今年貨幣政策由寬松轉為穩(wěn)健，貸款額度非常緊張，銀行議價能力明顯上升，銀行是否有足夠的貸款額度提供給保障房建設，仍是疑問。

　　中行風險管理部總經理王建強建議，“保障房貸款不是政策性貸款，有很多是可以商業(yè)化運作的?！惫夥亢团f城改造應該有很大的商業(yè)機會，相關部門可考慮將公租房的部分資金通過商業(yè)銀行來解決，房屋建成后的出租收入在一定年限內覆蓋貸款。

　　在新聞發(fā)布會上，齊驥也表示，住建部很快將制定完畢金融機構支持保障性安居工程建設特別是公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　途徑三？？房企建保障房彌補樓市損失

　　目前，保障房建設運營現(xiàn)已獲得國家的稅收優(yōu)惠，如果租金定價合理，回報率適當，公租房完全可以吸引社會資金進入。而由于房地產企業(yè)資金實力雄厚，建設經驗豐富，往往被視為重要的參與者。SOHO董事長潘石屹表示，許多大的房地產公司因為在住宅房地產市場受到了很大的影響，正在積極尋找機會進入到保障房的開發(fā)中。

　　不過，保障房的盈利模式目前仍是未知。萬科總裁郁亮9日稱，萬科會參與保障房的建設，估計占公司總營業(yè)額約1%，大概5億元，會有3%回報。但他坦言，仍未找到保障房有效的盈利模式。潘石屹也分析，大型房企對資金回報有一定的要求，目前這些企業(yè)進入保障性住房的路線并不清楚，一切都在未知中。此外，開發(fā)普通商品住宅，開發(fā)商回籠資金的周期大約為2-3年，甚至更短，但若開發(fā)公租房這類保障房，投資周期可能長達10-20年，不僅擠占大量資金，資金風險也相應提高。

　　途徑四？？加大政策支持引導險資進入

　　相比銀行和開發(fā)商，規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定的保險資金更有參與熱情。如果保險資金可以參與保障房建設中，既擴大了保障性住房建設資金來源，又拓展了保險資金的運用范圍。

　　不過，險資的進入仍需政策配套。全國政協(xié)委員、中國平安51.25,-0.39,-0.76%董事長馬明哲建議，對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持政策，減免相關稅賦。此前，中國保監(jiān)會主席吳定富也提到，雖然保險資金投資保障房沒有法律障礙，但保險資金的使用還要維護投保人的利益，因此防范風險仍然要排在第一位，目前有關部門正在研究準入規(guī)則，并準備選擇上海作為試點。

　　值得注意的是，中國太保22.96,0.03,0.13%9日宣布，太平洋11.98,0.08,0.67%資產管理公司發(fā)起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過了保監(jiān)會的備案。該債權投資計劃是保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的第一單不動產債權投資計劃，開創(chuàng)了保險資金以債權方式投資不動產的先河。

　　途徑五？？發(fā)行保障房債券和信托基金

　　保障房資金籌措也可以通過發(fā)行保障房債券解決。證監(jiān)會可以創(chuàng)新方式支持地方保障房建設，譬如在資本市場開設保障房債券，各地政府因有每年的租金收入做保證，這類債券回報率穩(wěn)定，有其市場需求，而且也不會像美國的次貸那樣，充滿金融風險。

　　此外，還可以建立房地產信托融資模式來推動保障房建設。去年8月，國務院副總理李克強曾鄭重指出，我國各級政府可以探索REITS房地產投資信托基金試點等方式，支持公租住房建設投入。目前，天津、北京、上海和海南已獲得reits試點資格，廣州、深圳等城市也在積極爭取中。

來源： 南方日報

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