行政手段收奇效 中國房地產(chǎn)是偽市場

中國房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個尷尬的事實，在中國調(diào)控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊。

中國政治生活中最重要的“兩會”在北京開得轟轟烈烈，期間財政部部長謝旭人接受媒體采訪時表示，目前推廣房產(chǎn)稅至全國范圍內(nèi)的條件還不成熟，要等到試點取得經(jīng)驗以后。這段期間仍需要積累經(jīng)驗，目前仍有大量工作要做。

謝旭人之所以能夠坦然表示不急于推廣房產(chǎn)稅，是因為已經(jīng)成竹在胸。在疾風暴雨的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場一落千丈，就滬兩地銷量同比下降80%，由于去年開發(fā)量較大，今年3月之后推出的樓盤勢必打折銷售，一些大城市有價無市的二手房的價格也將應聲下降。

我們只能承認以下事實，即中國的房地產(chǎn)并不是健康的市場，由于一級市場的壟斷使得房地產(chǎn)被人為塑造成投資品，這一投資品的冷熱程度將隨著限貸、限購等行政手段而上下起伏。只有在行政一統(tǒng)天下的市場，行政手段才能取得最佳效果，這在中國的房地產(chǎn)市場中，得到了充分的印證。

今年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段中，最見效的手段，一是限貸二是限購。

限貸降低了金融杠桿，目前開發(fā)貸基本處于無米下炊的階段，開發(fā)商對于成本高達15%到20%的房地產(chǎn)信托都趨之若鶩。目前的情況延續(xù)下去，即便現(xiàn)金流再好、周轉(zhuǎn)率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼，他們不得不通過合資、項目合作等方式尋求生存機會。前幾年激情四射、大舉擴張的房地產(chǎn)公司，上半年就會遭遇到資金門檻。只要央行與銀監(jiān)會繼續(xù)收緊開發(fā)貸款，同時用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開商利潤降到15%以內(nèi)，到3、4月份房價必降無疑。開發(fā)商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數(shù)倍于銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產(chǎn)信托尋求幫助，事實上，中小房地產(chǎn)商還不入信托的法眼，最終只能被吞并了事。

限購一刀切抑制了房地產(chǎn)價格的上漲幅度。限購使異地購房大幅減少，中國最活躍的房地產(chǎn)投資群體集體進入冬眠期。兩個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的朋友告知，限購產(chǎn)生了立竿見影的效果，在某個一線城市限購令之后別墅豪宅購買者降到零，市中心的知名豪宅經(jīng)過資格篩選之后，從去年收繳定金時的500個購買者下降到50個，而另一個一線城市超過千萬的別墅僅售出七套。

行政手段是最肅殺的工具，可以讓市場瞬間凝結(jié)?？梢?，房地產(chǎn)價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。

面對肅殺的氣氛，筆者依然認為房地產(chǎn)市場不可能就此進入冬天，而是會由夏入秋，理由同樣基于行政因素。既然中國的房地產(chǎn)并非完整市場，或者說市場化徒有其表，那么，可以倒推回去，當初讓房地產(chǎn)上升的理由如今是否已經(jīng)消失，如果完全消失，說明房地產(chǎn)市場大幅下降對實體經(jīng)濟構不成沖擊，房地產(chǎn)市場受怎么樣就怎么樣；如果并未完全消失，甚至核心作用仍然保留，說明房地產(chǎn)市場將不會被允許大幅下挫，否則中國實體經(jīng)濟將被房地產(chǎn)拽入深壑陪葬。

很顯然，中國房地產(chǎn)市場核心作用仍未消失。作為中央與地方分稅制改革不公平的中間過度產(chǎn)品，土地財政起到了越來越重要的作用。2010年，去年全國國有土地有償出讓收入是29397億，同比比上年增長106.2%。長期數(shù)據(jù)同樣可以印證這一點，2006年至2010年，全國土地出讓金收入分別為0.7萬億元、1.3萬億元、0.96億元、1.59萬億元和2.9萬億元人民幣?！笆晃濉逼陂g全國土地出讓金總收入約為7.45萬億元人民幣。目前政府下決心改變土地依賴癥，但理智的人都清楚，重度依賴癥患者需要的是循序漸進、逐步戒癮，而不是大刀闊斧立刻捆綁戒除。另一方面，房地產(chǎn)曾經(jīng)作為中國拉動內(nèi)需、回籠貨幣最重要的手段，2009年樓市成交額就占兩成以上GDP，降低房地產(chǎn)交易量，中國內(nèi)需數(shù)據(jù)不會因此上升，反而會下降。

中國房地產(chǎn)從來都不是真正的市場，我們生活在市場的幻夢中，如今是從夢中醒來的時候了。以市場為名抨擊房地產(chǎn)調(diào)控的人，比政府的行為好不了多少，他們維持的是一個不公平、充斥泡沫與腐敗的所謂市場。正是在這個意義上，筆者贊成房地產(chǎn)調(diào)控，降低泡沫是房地產(chǎn)恢復健康的第一步，先退燒再治本，順理成章。

認為房地產(chǎn)經(jīng)此輪調(diào)控就回歸健康，是過于天真過于樂觀了，筆者相信，雖然大方向不會變，但房地產(chǎn)調(diào)控必然經(jīng)歷數(shù)輪反復，最終才會達到各利益階層的妥協(xié)，才會讓房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟恢復正常。

希望目前的調(diào)控是從偽市場回歸真市場的過程，在房地產(chǎn)退燒之后，限貸與限購等充斥行政與計劃色彩的手段能退市調(diào)控，轉(zhuǎn)而以稅收、貨幣等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。但這是緩慢的過程，也許需要十年以上的時間。這并非悲觀，而是中國轉(zhuǎn)型的艱難、社會結(jié)構難以改變所導致的必然后果。

每個人都希望面對健康、理性的市場，中國的房地產(chǎn)市場既不健康也不理性，此時為以往的偽市場辯護、或者成為行政手段的擁躉都是可笑的。在冷靜探討的基礎上達成共識，分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、為真正的市場化奠定基礎才是重中之重。

來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng) 作者：葉檀

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