商住地產(chǎn)逆市飛揚(yáng) 最后的淘金機(jī)會(huì)

　　3月，在當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)一系列嚴(yán)打政策下，原先一直被忽略的商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了春天，春天是短暫的，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)一直走強(qiáng)轉(zhuǎn)入盛夏，還是面臨下一輪打壓進(jìn)入冰封，這似乎沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　本篇試圖通過專家視點(diǎn)，帶我們冷靜解讀商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先說機(jī)會(huì)：

　　限購政策，將住宅拉回起跑點(diǎn)

　　之前，商業(yè)地產(chǎn)在購房按揭利率、首付款比例等方面也始終沒有得到政府給予的與住房市場(chǎng)同等優(yōu)惠政策，首付起步50%，而這一次的調(diào)控政策，諸如二套房首付款的比例提高至50%和利率上調(diào)到1.1倍等都是針對(duì)住房而言的，并沒有涉及到商業(yè)地產(chǎn)，而且，商業(yè)地產(chǎn)也并不受到購房套數(shù)以及貸款人戶籍等限制。從這種意義上來說，此輪空前嚴(yán)厲的調(diào)控新政，將住宅產(chǎn)品拉回了與商業(yè)地產(chǎn)的同一個(gè)起跑線上，間接成就了商業(yè)地產(chǎn)的利好。

　　商業(yè)地產(chǎn)處在價(jià)格“洼地”

　　按照國際慣例，商業(yè)辦公項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)該高于同一區(qū)域的住宅項(xiàng)目，目前全球十大金融中心的商業(yè)辦公項(xiàng)目的價(jià)格一般為同區(qū)域住宅項(xiàng)目的1.5~2倍，而國內(nèi)的大中城市普遍出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。商業(yè)項(xiàng)目居然沒有住宅項(xiàng)目的售價(jià)高，這種現(xiàn)象是不正常的，和游資重點(diǎn)炒作哄抬住宅項(xiàng)目有關(guān)，也和商業(yè)項(xiàng)目漸進(jìn)，穩(wěn)定的價(jià)格上升走勢(shì)有關(guān)。

　　也正因?yàn)槿绱耍S多業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的成本相對(duì)較低，應(yīng)該把握好眼下商業(yè)地產(chǎn)所面臨的機(jī)遇，畢竟“抄底”的機(jī)會(huì)并不多得。

　　商業(yè)地產(chǎn)處在高端地塊

　　投資，首先要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而地產(chǎn)投資，由于土地的不可再生性，地段，永遠(yuǎn)是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要素。這點(diǎn)大家從09年大跌，核心區(qū)域項(xiàng)目依然堅(jiān)挺就能看到。

　　商業(yè)地產(chǎn)所處的黃金地塊，是動(dòng)輒五環(huán)、六環(huán)的住宅項(xiàng)目用地?zé)o法相比的。因此，具備更多的抗風(fēng)險(xiǎn)性。

　　再說問題點(diǎn)，主要集中在兩方面：

　　首先，雖說目前出臺(tái)的嚴(yán)厲調(diào)控措施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有造成影響。但今后調(diào)控的

　　矛頭會(huì)不會(huì)指向商業(yè)地產(chǎn)的，這個(gè)無從判斷。

　　其次，商業(yè)項(xiàng)目體量一般較小，且對(duì)配套沒有規(guī)定，因此，對(duì)教育、配套有要求的自住者會(huì)謹(jǐn)慎購買，這也是影響很多商住項(xiàng)目成交的原因。

　　結(jié)合以上分析，我們?nèi)绾芜x擇？

　　項(xiàng)目地段：所謂房地產(chǎn)選擇的三要素：地段、地段還是地段。土地作為不可再生資源，只有稀缺，才能保值，沒有保值，何談升值？

　　社區(qū)體量：因?yàn)樯虡I(yè)用地?cái)?shù)量本身非常有限，因此，獲得面積有限，再加上相關(guān)政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)沒有配套的要求，所以更多商業(yè)項(xiàng)目是做“點(diǎn)”，但只有做成“面”也就是社區(qū)的概念，才能對(duì)租售形成規(guī)模引力。所以，項(xiàng)目體量，或者說是否具備“社區(qū)感”也是非常重要的一個(gè)判斷依據(jù)。

　　特殊資源：如果說，購房者選擇的目的是純粹的辦公，那么，只需單純考慮交通、售價(jià)等因素即可，但對(duì)于商住項(xiàng)目來說，還有購物、餐飲、娛樂等多重需求需要滿足，其中最重要一點(diǎn)就是教育。

　　產(chǎn)品品質(zhì)：商住一般都是小戶型，但這個(gè)小可以是面積，但絕對(duì)不能忽略設(shè)計(jì)。越小越考慮開發(fā)商的設(shè)計(jì)創(chuàng)意和裝修品質(zhì)，越是小空間、越要有大心思。

　　品牌保證：對(duì)于大多數(shù)不具備地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的購房者來說，這么多的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)感覺無從著眼，那么，最簡(jiǎn)單的一個(gè)辦法就是選擇有實(shí)力、有品牌的開發(fā)商。這樣的開發(fā)商都會(huì)在以上標(biāo)準(zhǔn)方面精雕細(xì)琢，恪盡職守。

　　目前，北京在售的一共有30多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無論自住還是投資，如何精準(zhǔn)投資，正確選擇，是每個(gè)購房者同樣面對(duì)的問題。通過以上這些評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的介紹，您是否可以對(duì)一處商業(yè)項(xiàng)目的投資具備更多決斷依據(jù)了呢？

　　一位投資者正是通過以上標(biāo)準(zhǔn)做出選擇的，據(jù)介紹，以他最近出手的紅山世家三號(hào)舉例說明：首先，世家3號(hào)位于西二環(huán)核心地段，地處金融街、三里河行政辦公區(qū)、麗澤商務(wù)區(qū)和廣安門產(chǎn)業(yè)區(qū)交匯帶符合了投資標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)低端的要求；其次，紅山世家6.6萬平米的占地面積和28萬平米的建筑體量，保證了這個(gè)項(xiàng)目在交易活躍度方面會(huì)吸引更多的追隨和關(guān)注；而紅山世家引入的北京小學(xué)教育資源是其他項(xiàng)目不具備的優(yōu)勢(shì)，另外，66-73平米的精巧戶型易于出手，且裝修品質(zhì)感十足，配備的家具設(shè)計(jì)精妙，這些都是成交加分的因素。

　　華潤置地因?yàn)槠放铺?hào)召力，一向是投資客追捧的熱點(diǎn)，據(jù)目前紅山世家的成交情況顯示，客戶中除了考慮交通、配套、教育等優(yōu)勢(shì)的自住者外，正有很大一大部分的投資客。

　　投資，歷來是眼光的高低和專業(yè)的博弈，希望上文對(duì)目前摸索商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)

　　會(huì)的朋友帶來一些幫助，在這輪商業(yè)地產(chǎn)的盛筵中，精準(zhǔn)把握投資機(jī)會(huì)。

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