中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的春天

　　2011年伊始，國(guó)務(wù)院再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　那時(shí)，距離春節(jié)還有8天，一只重拳再次砸向讓人歡喜讓人憂的房產(chǎn)市場(chǎng)，而位列新國(guó)八條第一條的，便是“進(jìn)一步落實(shí)地方政府問(wèn)責(zé)制”。于是，在這個(gè)初春，全國(guó)幾十個(gè)城市相繼頒布地方細(xì)則，“限購(gòu)”無(wú)一例外地再次出現(xiàn)在各地方細(xì)則中。與2010年的限購(gòu)政策不同的是，在2010年，不論這個(gè)家庭擁有多少套住房，都允許其再購(gòu)買一套。新國(guó)八條則徹底堵住了擁有兩套住房者再次購(gòu)房的口子。限制購(gòu)買，無(wú)疑成了今年的主基調(diào)，有人將2011年稱為“限購(gòu)大年”。

　　從2010年開(kāi)始，一系列劍指住宅的房地產(chǎn)政策調(diào)控，使樓市格局發(fā)生了變化，不在調(diào)控范疇的商業(yè)地產(chǎn)的成交量占比明顯上升，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，不甘心進(jìn)入炒大蒜、綠豆行列的民間資金開(kāi)始尋找出路，房地產(chǎn)中以往“只可遠(yuǎn)觀不可褻玩”的商業(yè)地產(chǎn)成了眾多投資者、開(kāi)發(fā)商鐘情的“硬通貨”，紛紛棄宅從商。一份市場(chǎng)調(diào)查顯示，后調(diào)控期的首選商業(yè)地產(chǎn)的投資者，占比達(dá)到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%,選擇股市的最少，只有8.5%。

　　于是，坊間流傳“2010年為商業(yè)地產(chǎn)元年，2011年是商業(yè)地產(chǎn)大年”。

　　莫非樓市中真的存在“宅”、“商”銷售此消彼長(zhǎng)的杠桿定律？畢竟，商業(yè)地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，它有別于住宅地產(chǎn)，是投資型市場(chǎng)，投資資金回流慢，需要巨大的資金、精準(zhǔn)的定位、長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)、專業(yè)的管理、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督，才能有穩(wěn)定的回報(bào)，不能像操作住宅地產(chǎn)一樣，以直接產(chǎn)權(quán)銷售迅速獲取利潤(rùn)。

　　記得電影《立春》中，蔣雯麗有這么一句臺(tái)詞：“立春一過(guò)，實(shí)際上城市里還沒(méi)什么春天的跡象，但是風(fēng)真的不一樣了，它好像在一夜之間變得暖熱潮濕起來(lái)，”

　　從宏觀市場(chǎng)，到微觀市場(chǎng)，吹進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)，已經(jīng)變得暖熱潮濕起來(lái)……

　　{現(xiàn)狀}

　　劍指住宅的政策調(diào)控帶來(lái)樓市格局變化的春天

　　從2010年到2011年，中國(guó)樓市面臨了貫穿兩年的房地產(chǎn)政策調(diào)控，從2010年的1月調(diào)控初期國(guó)十一條出臺(tái)，4月新國(guó)十條出臺(tái)，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，樓市調(diào)控全面展開(kāi)，到8月，京滬深杭四地銀行全面叫停第三套貸款，10月全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，11月公積金貸款全面收緊，年末調(diào)控走向深入，直到2011年2月新國(guó)八條各地方細(xì)則出臺(tái)，政府一系列的樓市調(diào)控劍指住宅，在貸款、利率等方面都實(shí)行了收緊政策，使得購(gòu)買住宅與商業(yè)地產(chǎn)間的信貸杠桿不再，促使樓市格局發(fā)生了變化。

　　來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2010年5月，重點(diǎn)城市住宅成交面積全部下跌，總跌幅達(dá)45.72%。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，30個(gè)城市總成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44.18%。

　　就2009年-2010年杭州寫字樓、住宅成交套數(shù)走勢(shì)來(lái)看，2010年4月新政之后兩者銷售套數(shù)開(kāi)始有了明顯的變化。2009年全年杭州寫字樓銷售637套，而在2010年銷售3123套，數(shù)量增長(zhǎng)了近5倍。住宅的銷售套數(shù)則由2009年的66319套跌至2010年的35960套，下跌了近50%。

　　商業(yè)地產(chǎn)憑借仍然保持著的“5成首付和貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍”的投資門檻，開(kāi)始走俏，有著批量甲級(jí)寫字樓的錢江新城迎來(lái)了杭州以及其他城市購(gòu)房者的關(guān)注和下單。

　　今年初，一位寧波80后年輕女子獨(dú)自駕著勞斯萊斯來(lái)到杭州錢江新城的泛海國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，打算一次性付款買下整層寫字樓，據(jù)工作人員介紹，這位姑娘是為她在寧波的公司到杭州來(lái)開(kāi)辦分公司，其中部分作為杭州公司自用，部分用來(lái)出租，“這位姑娘說(shuō)，就算公司經(jīng)營(yíng)不利，至少作為固定資產(chǎn)的整層寫字樓會(huì)得到保值增值，說(shuō)不定獲利會(huì)超過(guò)公司經(jīng)營(yíng)。”

　　這位寧波姑娘的話或許代表部分寫字樓購(gòu)買者的心態(tài)：自用與投資兼而有之。而不少公司也開(kāi)始通過(guò)購(gòu)買固定資產(chǎn)來(lái)保持公司貨幣的價(jià)值。據(jù)記者了解，位于天目山路的杭州天際大廈，目前盡管還沒(méi)有開(kāi)盤，但因其地處黃龍商圈的稀缺地段、超前設(shè)計(jì)理念以及本身高品質(zhì)的定位，已經(jīng)吸引到足夠多的客戶的眼球。

　　杭州2010年下半年寫字樓成交量前五名的樓盤中，除錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)和中華·錢塘航空大廈為酒店式公寓和寫字樓的混合物業(yè)外，信雅達(dá)廣場(chǎng)、杭州東部國(guó)際商務(wù)中心，以及泰地·北上新城三個(gè)樓盤均為酒店式公寓。

　　酒店式公寓以其“住宅辦公”的雙重身份，以往在市場(chǎng)上不溫不火，但在調(diào)控政策下，酒店式公寓因?yàn)橥顿Y成本相對(duì)較低、購(gòu)買套數(shù)不受限制，而迅速躥紅市場(chǎng)，特別是一些地段較好、交通便捷且?guī)Ьb修的酒店式公寓，一開(kāi)盤就熱銷。

　　2010年10月，杭版限購(gòu)令出臺(tái)后，作為商業(yè)地產(chǎn)中的重要一員，酒店式公寓銷量逐月攀升，10月，杭州主城區(qū)酒店式公寓共成交361套；11月，成交880套；12月，成交1401套。在此過(guò)程中，包括良渚文化村“春漫里”酒店公寓、中凱東方紅街酒店式公寓等，都受到極大的關(guān)注。當(dāng)然，除了不受限制的政策便利性外，這些酒店式公寓，都各自身處自己所在區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)，周邊配備足夠讓人心動(dòng)的利好，無(wú)論是良渚的環(huán)境，還是火車東站的交通，都讓人怦然心動(dòng)。

　　此外，商鋪，包括社區(qū)商鋪都受到了不同程度的青睞。據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部的劉芊介紹，新政以來(lái)，杭州商鋪成交從售價(jià)到面積并沒(méi)有太大的變化，但是客戶的購(gòu)買意向發(fā)生了傾向性的變化，以往首先關(guān)注的是住宅，而現(xiàn)在咨詢的次序則了商鋪-寫字樓-住宅。他們代理銷售的華豐地塊某商鋪?lái)?xiàng)目，有2/3的客源是溫州人，“以前溫州人掃樓，現(xiàn)在開(kāi)始掃鋪啦”。600多平方米的商鋪，每平方米均價(jià)3萬(wàn)多元，尚未做什么宣傳推廣，只通過(guò)渠道銷售，便已去化大半。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，劍指住宅的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，樓市格局的變化為商業(yè)地產(chǎn)送來(lái)了一縷春天的利好暖風(fēng)。

　　城市多核心發(fā)展帶來(lái)商業(yè)版圖擴(kuò)展的春天

　　隨著城市的發(fā)展，杭州地域與空間的跨度越來(lái)越大，已從“西湖時(shí)代”走向“錢塘江時(shí)代”，已逐漸由單一中心向多個(gè)中心發(fā)展，而建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體的規(guī)劃，為杭州商業(yè)格局打開(kāi)新局面，也為杭州的商業(yè)地產(chǎn)投資提供了全新天地。

　　商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)有很多種，寫字樓、酒店、餐飲、酒店式公寓、商城、社區(qū)商鋪、地鐵上蓋物業(yè)等等?？v觀杭州目前的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目。

　　錢江新城——杭州的CBD，多年來(lái)，錢江新城在政府的傾力打造下，目前已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施景觀綠化100多萬(wàn)平方米，13個(gè)政府投資公建項(xiàng)目，30多家企業(yè)集團(tuán)落戶。中華·錢塘航空大廈、高德廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、泛海國(guó)際中心、華聯(lián)UDC、宏程大廈、迪凱國(guó)際、東杭大廈等一座座氣勢(shì)雄偉的寫字樓拔地而起，使錢江新城成了眾多外資銀行、保險(xiǎn)、期貨、咨詢等金融業(yè)上下游行業(yè)以及IT等行業(yè)集群入駐地。

　　據(jù)悉，未來(lái)錢江新城商業(yè)的總體量含地上和地下將達(dá)到70萬(wàn)平方米。隨著地鐵線的貫通，其余城市綜合體的拔地而起，錢江新城的商業(yè)地產(chǎn)將有一個(gè)非常大的提升空間，這使得包括中華·錢塘航空大廈、中豪·五福天地等在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，在目前的市場(chǎng)上受到積極的追捧，比照目前錢江新城住宅的價(jià)格，這里的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)恍然間讓人有種“價(jià)值洼地”的感覺(jué)，類似住宅與寫字樓間價(jià)格如此倒掛的現(xiàn)象，在北京、上海等大城市的CBD區(qū)域很難想象，這給了這里的商業(yè)地產(chǎn)以遐想的空間。

　　2010年4月，萬(wàn)象城購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，這里匯集了眾多首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地或杭州市場(chǎng)、代表國(guó)際最高行業(yè)水準(zhǔn)的品牌商家：如泰國(guó)尚泰百貨、Olé超級(jí)市場(chǎng)、擁有IMAX影廳的中國(guó)香港百老匯影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)、NOVO新概念、新加坡特色書店P(guān)age one、蘇浙匯、大食代美食廣場(chǎng)等；同時(shí)，還有國(guó)際品牌LOUIS VUITTON、DIOR、FENDI、MIU MIU等旗艦店，豐富的業(yè)態(tài)組合，加上精彩的活動(dòng)，日客流量高達(dá)4萬(wàn)人次，儼然已成為杭州乃至浙江的頂級(jí)時(shí)尚地標(biāo)。

　　24萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城是集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、高尚住宅等諸多城市功能為一體的大型都市綜合體項(xiàng)目。在錢江新城的發(fā)展中，萬(wàn)象城扮演了一個(gè)區(qū)域發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)的角色，它的出現(xiàn)，標(biāo)志著杭州從傳統(tǒng)的以百貨超市為主的商業(yè)時(shí)代進(jìn)入到都市綜合體時(shí)代。這將是杭州未來(lái)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的城市發(fā)展模式。

　　世貿(mào)麗晶城EAC——黃龍商圈租售并舉的三高型寫字樓，2006年初次亮相杭城的EAC便提出了“只為世界500強(qiáng)”的口號(hào)，接著不斷聯(lián)手全球領(lǐng)先的服務(wù)式寫字樓運(yùn)營(yíng)商雷格斯、酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商奧克伍德、全球著名的餐飲及后勤服務(wù)巨頭法國(guó)索迪斯、全球房地產(chǎn)服務(wù)五大行之一的仲量聯(lián)行等世界級(jí)品牌服務(wù)公司，以服務(wù)世界500強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)完善產(chǎn)品，現(xiàn)已吸引了瑞士信貸銀行集團(tuán)、新加坡星展銀行、德勤商務(wù)咨詢公司、奔馳、星巴克、帝寶星、平安銀行、東芝電腦、羅氏診斷、珀萊雅控股、正佳投資集團(tuán)等世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，入駐率已達(dá)90%。

　　EAC作為老城區(qū)綜合體的開(kāi)拓者和引領(lǐng)者，將租售并舉結(jié)合得非常完美，目前平均租金為6.8元/平方米/天，入住率已經(jīng)超過(guò)95%，實(shí)現(xiàn)了高租金、高入住率、高品牌企業(yè)的“三高”。

　　坤和中心——浙江首個(gè)LEED金獎(jiǎng)寫字樓，地處武林CBD的坤和中心銜接杭州大廈購(gòu)物城與西湖文化廣場(chǎng)，總體量11.2萬(wàn)平方米，是門戶地表性城市綜合體，由德國(guó)著名的GMP建筑師事務(wù)所擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，硬件配置全部采用國(guó)際一線品牌，在智能化及綠色環(huán)保方面的成就成為同類項(xiàng)目的翹楚，成為浙江首個(gè)美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的LEED認(rèn)證金獎(jiǎng)寫字樓。

　　翡翠城——城西一站式生活服務(wù)的社區(qū)商鋪，作為城西板塊西溪濕地旁的一座“袖珍城市”，未來(lái)有近10000戶住戶，區(qū)域內(nèi)缺乏大中型超市和大型餐飲。翡翠城在規(guī)劃初期便將社區(qū)生活各個(gè)方面綜合考量，5萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)中心，與沿街而立的東南區(qū)風(fēng)情商街近在咫尺，共同組成具有周邊核心影響力的社區(qū)商圈。

　　此外，尚在規(guī)劃、建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是為構(gòu)筑杭州城市未來(lái)商業(yè)格局提供豐滿藍(lán)圖。

　　如2010年開(kāi)工的國(guó)大城市廣場(chǎng)，三年后，原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級(jí)雷迪森酒店及裙樓共同形成一個(gè)集體驗(yàn)式商業(yè)、國(guó)際級(jí)酒店式商務(wù)港于一體的大型品質(zhì)生活綜合體。據(jù)悉，未來(lái)通過(guò)地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)、區(qū)塊改造、杭州國(guó)際大廈改造等工程擴(kuò)充中心區(qū)域的發(fā)展空間，武林商圈將會(huì)更好發(fā)揮中心商圈的商業(yè)價(jià)值凝聚力。

　　位于下沙核心區(qū)域的金沙湖動(dòng)工建設(shè)則開(kāi)啟了杭州東部商務(wù)新中心。目前在金沙湖板塊內(nèi)，希爾頓酒店集團(tuán)已正式入駐；集辦公、居住、休閑、購(gòu)物、商貿(mào)、娛樂(lè)為一體的綜合商業(yè)項(xiàng)目——盈都商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目也已經(jīng)正式簽約?？偼顿Y一億美元的天福廣場(chǎng)將建成功能全面的集辦公、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)和商務(wù)為一體的綜合體；而投資達(dá)15億的下沙三甲醫(yī)院也將于2011年年底投入使用。隨著區(qū)域的持續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，金沙湖板塊所具有的聚合能力將會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好。

　　2010年，杭州新天地集團(tuán)攬下新天地板塊5宗商業(yè)用地，以“一心、一環(huán)、兩軸、四區(qū)”為總體架構(gòu)的百萬(wàn)平方米地標(biāo)性城市綜合體即將啟動(dòng)，志在將城北打造成杭州次級(jí)商務(wù)商業(yè)中心。

　　2010年3月，港鐵入股杭州地鐵，據(jù)悉，香港鐵路有限公司將出資22億元，與杭州市地鐵集團(tuán)合作成立特許經(jīng)營(yíng)公司，獲得杭州地鐵1號(hào)線25年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，其營(yíng)運(yùn)模式的核心就是地鐵上蓋物業(yè)，這在杭州屬于全新的商業(yè)領(lǐng)域。

　　2010年11月，銀泰奧特萊斯與中大房產(chǎn)訂立框架協(xié)議，杭州銀泰將以2000萬(wàn)元收購(gòu)中大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的杭州中大圣馬置業(yè)有限公司40%股權(quán)，共同打造城北百貨航母中大·圣馬廣場(chǎng)，擬開(kāi)發(fā)成集零售、商務(wù)與住宅于一體的綜合體，其中零售部分將以銀泰品牌經(jīng)營(yíng)。

　　而之前的銀泰都市綜合體、44.95公頃的藍(lán)孔雀綜合體以及建工麗晶灣則拉開(kāi)了城北申花板塊的CBD建設(shè)序幕。

　　那些棄宅從商的熱錢

　　帶來(lái)投資心理變遷的春天

　　提到中國(guó)樓市，我們無(wú)法回避這樣一個(gè)事實(shí)，那就是投資熱錢的涌入，商品住宅在相當(dāng)一段時(shí)間里，成了人們的第一投資品。以溫州炒房團(tuán)為代表的民間資金以快進(jìn)快出的動(dòng)態(tài)在樓市里大量翻滾；其他如外資基金、私募資金、國(guó)際游資也時(shí)有出現(xiàn)。這些資金的最大特點(diǎn)，就是短期、套利、投機(jī)。

　　資本的逐利性決定它在進(jìn)入以居住剛需為第一目的的商品住宅市場(chǎng)時(shí)，考慮的不是自己居住，而是有沒(méi)有上升空間和有多大的贏利機(jī)會(huì)，這在某種程度上是導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要原因。

　　經(jīng)歷了去年來(lái)一系列旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲的嚴(yán)厲調(diào)控，尤其是一紙限購(gòu)令讓住宅投資客亂了陣腳，開(kāi)始撤離住宅市場(chǎng)，向四處散去。

　　可是，除了炒大蒜、綠豆，還有不爭(zhēng)氣的股市，民間資本仍對(duì)房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。在通脹的壓力下，為了避免貨幣資產(chǎn)大幅縮水，投資購(gòu)買固定資產(chǎn)，以固定資產(chǎn)保值成為了許多資金持有者的選擇?！岸握{(diào)控”停止了三套及以上的住房貸款，商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響仍然保持著首付5成的投資門檻，許多住宅市場(chǎng)的投資者被商業(yè)地產(chǎn)吸引，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

　　在住宅市場(chǎng)難有起色的情況下，酒店式公寓、寫字樓、商鋪開(kāi)始走俏。去年底，一家企業(yè)看中錢江新城某寫字樓，下定單吃進(jìn)幾個(gè)整層；今年3月，上海有投資客一次購(gòu)買十幾套商鋪。種種跡象顯示，許多資金開(kāi)始棄宅從商。

　　此外，2010年允許保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)，意味著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)又迎來(lái)了一股新的資金。

　　各路資金的注入對(duì)需要巨大資金投入的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，無(wú)疑是一個(gè)利好，但同時(shí)也是一把雙刃劍。以民間資本為例，所追求的是短期見(jiàn)效的利潤(rùn)；而動(dòng)輒十幾個(gè)億投資的商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期的專業(yè)運(yùn)營(yíng)，才有穩(wěn)定回報(bào)?！耙陨啼仦槔话阈枰獌扇甑酿B(yǎng)鋪期，這個(gè)過(guò)程投資者是否承受得了？”五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，若是將商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，只追求短期利潤(rùn)，炒高的是鋪價(jià)，套牢的是投資者和商戶，無(wú)法實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的真正使用價(jià)值。

　　有資金流入固然是個(gè)利好，但如何有效運(yùn)用各路資金，是擺在商業(yè)地產(chǎn)面前的一個(gè)課題。

　　{動(dòng)向}

　　土地市場(chǎng)商業(yè)類用地占比上升

　　就商業(yè)用地與住宅用地面積的比例來(lái)看，2010年有了較大的逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策下商業(yè)地產(chǎn)用地的成交量開(kāi)始顯露，2010年共出讓土地108宗,面積近340萬(wàn)平方米,其中商業(yè)用地約113萬(wàn)平方米，占總出讓面積的33.3%,較2009年同期上漲近2倍。

　　2010年出讓的41個(gè)商業(yè)地塊，西湖區(qū)出讓商業(yè)金融用地面積居首，共成功出讓8塊金融用地，成交面積約386600平方米，其中杭政儲(chǔ)出[2010]33號(hào)文化旅游商業(yè)用地，出讓面積192015平方米，為當(dāng)年出讓最大的商業(yè)用地。同時(shí)江干區(qū)、拱墅區(qū)也有多塊商業(yè)金融用地成功出讓。錢江新城目前是杭州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)最大的區(qū)域，很受關(guān)注，2010年年末該區(qū)域成功出讓了一宗商業(yè)金融用地，成交樓面價(jià)9046元/平方米。

　　2011年以來(lái)，受調(diào)控政策影響，杭州的土地市場(chǎng)也是商業(yè)類用地占據(jù)絕對(duì)多數(shù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，杭州主城區(qū)僅2月28日成交了4宗商業(yè)金融類用地。

　　從城市中心區(qū)實(shí)際成交的土地價(jià)格可以看到，地段的稀缺性導(dǎo)致所有城市中心區(qū)的土地價(jià)格直線上升，這對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤(rùn)增長(zhǎng)速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

　　另一方面通貨膨脹以及國(guó)家節(jié)能減排政策的推行，導(dǎo)致能源價(jià)格提高，從一般商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)的能耗成本約占總支出費(fèi)用的10%-30%，占到總銷售額的1%-4%，這樣壓在商家身上的成本負(fù)擔(dān)再次增加。

　　為了在同等租金下增加商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降低商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本是出路之一，而運(yùn)用高科技生態(tài)節(jié)能技術(shù)節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本將成為一大趨勢(shì)。

　　地產(chǎn)商重新布局，多行業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海

　　去年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商重新戰(zhàn)略布局，從純粹或大量開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。“只做住宅”的萬(wàn)科、金地、世茂、復(fù)地等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商相繼將資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，加大持有物業(yè)的儲(chǔ)備，并且均有表示將專注于二三線城市的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)；SOHO中國(guó)連續(xù)收購(gòu)了上海外灘項(xiàng)目、大虹橋板塊的商業(yè)用地與市中心的項(xiàng)目，把戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上；中糧集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)入全國(guó)布局階段，將旗下所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬進(jìn)入統(tǒng)一融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)整體上市；綠地集團(tuán)與新鴻基集團(tuán)也在今年發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)版圖擴(kuò)張。

　　五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，由于商業(yè)地產(chǎn)具有資金投入量大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)要求高等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開(kāi)發(fā)。從一定程度上講，2010年開(kāi)始至今的樓市調(diào)控是一次推動(dòng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略的機(jī)會(huì)?！皩?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，將住宅市場(chǎng)上的獲利投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，不僅可以避稅，還可以持有自己的酒店、寫字樓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，除保值增值外，還可以融資?！?/p>

　　由于國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)從嚴(yán)的信貸政策以及房地產(chǎn)上市企業(yè)融資暫緩審批等事宜影響，使得商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)門檻由于受到資金的限制也變得越來(lái)越高。此時(shí)一些非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如銀泰、國(guó)大，積極開(kāi)拓商業(yè)綜合體市場(chǎng)，將其所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)商業(yè)綜合體的新時(shí)代。有理由相信，這些非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其產(chǎn)業(yè)鏈整合能力對(duì)于商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)能起到關(guān)鍵作用，未來(lái)必將成為一股不可小覷的力量。

　　投資環(huán)境吸引超百家世界500強(qiáng)進(jìn)杭

　　杭州作為華東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力和消費(fèi)容量，商業(yè)基礎(chǔ)十分優(yōu)越。然而長(zhǎng)期以來(lái)，杭州的住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的價(jià)值倒掛。以錢江新城為例，一線江景住宅每平方米高達(dá)五六萬(wàn)元，而一線江景寫字樓每平方米則是3萬(wàn)多元。

　　這個(gè)現(xiàn)象讓很多人覺(jué)得奇怪，因?yàn)樵谧赓U市場(chǎng)，通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率為7%-8%，高過(guò)銀行存款利率，而住宅的回報(bào)率則為2%-4%。但是在買賣市場(chǎng)，住宅明顯高于商業(yè)地產(chǎn)，一年甚至幾個(gè)月，就會(huì)有十幾萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的利潤(rùn)，而寫字樓的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，即使在住宅調(diào)控嚴(yán)厲的2010年，錢江新城寫字樓一年最多每平方米上漲800元。于是，在住宅市場(chǎng)買賣火爆的行情下，更多投資者愿意將資金投入住宅進(jìn)行短線炒作，而不愿意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓市場(chǎng)跟一座城市的經(jīng)濟(jì)格局有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。杭州是長(zhǎng)三角南翼一座開(kāi)放型城市，作為浙江省省會(huì)，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其迅速，受到了越來(lái)越多服務(wù)、金融、保險(xiǎn)、醫(yī)藥、IT等行業(yè)的青睞，在2010年杭州寫字樓租賃市場(chǎng)，這些行業(yè)成為主力軍，租金穩(wěn)中略揚(yáng)。

　　2010年7月12日，美國(guó)默沙東公司在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)破土新建3萬(wàn)多平方米的工廠，是其在亞太地區(qū)規(guī)模最大的工廠之一。許多外資企業(yè)被杭州政府的經(jīng)濟(jì)扶持、經(jīng)營(yíng)環(huán)境以及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力素質(zhì)吸引而來(lái)，目前已有超過(guò)100家的世界500強(qiáng)企業(yè)在杭州落腳。這些企業(yè)的入駐都將為杭州商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的活力。

　　謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中的倒春寒

　　商業(yè)地產(chǎn)是投資型市場(chǎng)，它有別于住宅地產(chǎn)這一剛性需求市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了拉動(dòng)作用，且促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展的勢(shì)頭已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三駕馬車”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對(duì)外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需絕大部分同樣是靠商業(yè)地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、酒店等物業(yè)類型。

　　隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，常見(jiàn)于一線城市的商業(yè)綜合體開(kāi)始出現(xiàn)在二三線城市，這是融合了購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)功能的組合體，如今，像萬(wàn)象城這樣的以零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。近幾年華潤(rùn)置地、中糧地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等諸多知名房地產(chǎn)企業(yè)都打出了商業(yè)綜合體提供商的姿態(tài)，成功打造了萬(wàn)象城、橡樹(shù)灣、大悅城、世茂工三、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等一系列項(xiàng)目。商業(yè)綜合體在充分實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的同時(shí)，帶動(dòng)了項(xiàng)目地塊的價(jià)值、區(qū)域土地價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，同時(shí)也帶動(dòng)了整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。

　　城市商業(yè)綜合體一般都是地標(biāo)性建筑，應(yīng)對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)布局和配置，充分考慮區(qū)域特點(diǎn)、市場(chǎng)容量和消費(fèi)水平，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及諸多方面，需要與周邊城市環(huán)境良好銜接，需要金融環(huán)境的支持，需要精通房地產(chǎn)、金融、商業(yè)的復(fù)合型人才等。而商業(yè)綜合體必須通過(guò)長(zhǎng)期專業(yè)而全面的營(yíng)運(yùn)，才能得到穩(wěn)定回報(bào)的特性，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資這樣的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，動(dòng)輒至少十幾個(gè)億，必須要有強(qiáng)大的資金做支撐，還得有長(zhǎng)期的商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，并設(shè)立嚴(yán)密的監(jiān)督機(jī)制，不能追求短期利益。

　　而對(duì)于民間投資者，短期獲利為目的的炒作無(wú)疑會(huì)制造一股倒春寒。畢竟，目前的市場(chǎng)形勢(shì)只為商業(yè)地產(chǎn)的春天帶來(lái)了動(dòng)力引擎，真正的商業(yè)地產(chǎn)春天，還在于國(guó)民的消費(fèi)能力。

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