商業(yè)地產(chǎn)的春天 多行業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海

2011年伊始，國務(wù)院再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

那時，距離春節(jié)還有8天，一只重拳再次砸向讓人歡喜讓人憂的房產(chǎn)市場，而位列新國八條第一條的，便是“進(jìn)一步落實地方政府問責(zé)制”。于是，在這個初春，全國幾十個城市相繼頒布地方細(xì)則，“限購”無一例外地再次出現(xiàn)在各地方細(xì)則中。與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了擁有兩套住房者再次購房的口子。限制購買，無疑成了今年的主基調(diào)，有人將2011年稱為“限購大年”。

從2010年開始，一系列劍指住宅的房地產(chǎn)政策調(diào)控，使樓市格局發(fā)生了變化，不在調(diào)控范疇的商業(yè)地產(chǎn)的成交量占比明顯上升，一個不爭的事實是，不甘心進(jìn)入炒大蒜、綠豆行列的民間資金開始尋找出路，房地產(chǎn)中以往“只可遠(yuǎn)觀不可褻玩”的商業(yè)地產(chǎn)成了眾多投資者、開發(fā)商鐘情的“硬通貨”，紛紛棄宅從商。一份市場調(diào)查顯示，后調(diào)控期的首選商業(yè)地產(chǎn)的投資者，占比達(dá)到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%,選擇股市的最少，只有8.5%。

于是，坊間流傳“2010年為商業(yè)地產(chǎn)元年，2011年是商業(yè)地產(chǎn)大年”。

莫非樓市中真的存在“宅”、“商”銷售此消彼長的杠桿定律？畢竟，商業(yè)地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點，它有別于住宅地產(chǎn)，是投資型市場，投資資金回流慢，需要巨大的資金、精準(zhǔn)的定位、長期的營運(yùn)、專業(yè)的管理、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督，才能有穩(wěn)定的回報，不能像操作住宅地產(chǎn)一樣，以直接產(chǎn)權(quán)銷售迅速獲取利潤。

記得電影《立春》中，蔣雯麗有這么一句臺詞：“立春一過，實際上城市里還沒什么春天的跡象，但是風(fēng)真的不一樣了，它好像在一夜之間變得暖熱潮濕起來，”

從宏觀市場，到微觀市場，吹進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)，已經(jīng)變得暖熱潮濕起來……

{現(xiàn)狀}

劍指住宅的政策調(diào)控帶來樓市格局變化的春天

從2010年到2011年，中國樓市面臨了貫穿兩年的房地產(chǎn)政策調(diào)控，從2010年的1月調(diào)控初期國十一條出臺，4月新國十條出臺，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，樓市調(diào)控全面展開，到8月，京滬深杭四地銀行全面叫停第三套貸款，10月全國多個城市出臺限購令，11月公積金貸款全面收緊，年末調(diào)控走向深入，直到2011年2月新國八條各地方細(xì)則出臺，政府一系列的樓市調(diào)控劍指住宅，在貸款、利率等方面都實行了收緊政策，使得購買住宅與商業(yè)地產(chǎn)間的信貸杠桿不再，促使樓市格局發(fā)生了變化。

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2010年5月，重點城市住宅成交面積全部下跌，總跌幅達(dá)45.72%。開發(fā)商和購房者觀望情緒嚴(yán)重，30個城市總成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44.18%。

就2009年-2010年杭州寫字樓、住宅成交套數(shù)走勢來看，2010年4月新政之后兩者銷售套數(shù)開始有了明顯的變化。2009年全年杭州寫字樓銷售637套，而在2010年銷售3123套，數(shù)量增長了近5倍。住宅的銷售套數(shù)則由2009年的66319套跌至2010年的35960套，下跌了近50%。

商業(yè)地產(chǎn)憑借仍然保持著的“5成首付和貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍”的投資門檻，開始走俏，有著批量甲級寫字樓的錢江新城迎來了杭州以及其他城市購房者的關(guān)注和下單。

今年初，一位寧波80后年輕女子獨(dú)自駕著勞斯萊斯來到杭州錢江新城的泛海國際項目現(xiàn)場，打算一次性付款買下整層寫字樓，據(jù)工作人員介紹，這位姑娘是為她在寧波的公司到杭州來開辦分公司，其中部分作為杭州公司自用，部分用來出租，“這位姑娘說，就算公司經(jīng)營不利，至少作為固定資產(chǎn)的整層寫字樓會得到保值增值，說不定獲利會超過公司經(jīng)營?！?/p>

這位寧波姑娘的話或許代表部分寫字樓購買者的心態(tài)：自用與投資兼而有之。而不少公司也開始通過購買固定資產(chǎn)來保持公司貨幣的價值。據(jù)記者了解，位于天目山路的杭州天際大廈，目前盡管還沒有開盤，但因其地處黃龍商圈的稀缺地段、超前設(shè)計理念以及本身高品質(zhì)的定位，已經(jīng)吸引到足夠多的客戶的眼球。

杭州2010年下半年寫字樓成交量前五名的樓盤中，除錢江國際時代廣場和中華·錢塘航空大廈為酒店式公寓和寫字樓的混合物業(yè)外，信雅達(dá)廣場、杭州東部國際商務(wù)中心，以及泰地·北上新城三個樓盤均為酒店式公寓。

酒店式公寓以其“住宅辦公”的雙重身份，以往在市場上不溫不火，但在調(diào)控政策下，酒店式公寓因為投資成本相對較低、購買套數(shù)不受限制，而迅速躥紅市場，特別是一些地段較好、交通便捷且?guī)Ьb修的酒店式公寓，一開盤就熱銷。

2010年10月，杭版限購令出臺后，作為商業(yè)地產(chǎn)中的重要一員，酒店式公寓銷量逐月攀升，10月，杭州主城區(qū)酒店式公寓共成交361套；11月，成交880套；12月，成交1401套。在此過程中，包括良渚文化村“春漫里”酒店公寓、中凱東方紅街酒店式公寓等，都受到極大的關(guān)注。當(dāng)然，除了不受限制的政策便利性外，這些酒店式公寓，都各自身處自己所在區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)，周邊配備足夠讓人心動的利好，無論是良渚的環(huán)境，還是火車東站的交通，都讓人怦然心動。

此外，商鋪，包括社區(qū)商鋪都受到了不同程度的青睞。據(jù)科威國際不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部的劉芊介紹，新政以來，杭州商鋪成交從售價到面積并沒有太大的變化，但是客戶的購買意向發(fā)生了傾向性的變化，以往首先關(guān)注的是住宅，而現(xiàn)在咨詢的次序則了商鋪-寫字樓-住宅。他們代理銷售的華豐地塊某商鋪項目，有2/3的客源是溫州人，“以前溫州人掃樓，現(xiàn)在開始掃鋪啦”。600多平方米的商鋪，每平方米均價3萬多元，尚未做什么宣傳推廣，只通過渠道銷售，便已去化大半。

毫無疑問，劍指住宅的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，樓市格局的變化為商業(yè)地產(chǎn)送來了一縷春天的利好暖風(fēng)。

城市多核心發(fā)展帶來商業(yè)版圖擴(kuò)展的春天

隨著城市的發(fā)展，杭州地域與空間的跨度越來越大，已從“西湖時代”走向“錢塘江時代”，已逐漸由單一中心向多個中心發(fā)展，而建設(shè)100個多功能城市綜合體的規(guī)劃，為杭州商業(yè)格局打開新局面，也為杭州的商業(yè)地產(chǎn)投資提供了全新天地。

商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)有很多種，寫字樓、酒店、餐飲、酒店式公寓、商城、社區(qū)商鋪、地鐵上蓋物業(yè)等等。縱觀杭州目前的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏可圈可點的項目。

錢江新城——杭州的CBD，多年來，錢江新城在政府的傾力打造下，目前已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施景觀綠化100多萬平方米，13個政府投資公建項目，30多家企業(yè)集團(tuán)落戶。中華·錢塘航空大廈、高德廣場、來福士廣場、泛海國際中心、華聯(lián)UDC、宏程大廈、迪凱國際、東杭大廈等一座座氣勢雄偉的寫字樓拔地而起，使錢江新城成了眾多外資銀行、保險、期貨、咨詢等金融業(yè)上下游行業(yè)以及IT等行業(yè)集群入駐地。

據(jù)悉，未來錢江新城商業(yè)的總體量（含地上和地下）將達(dá)到70萬平方米。隨著地鐵線的貫通，其余城市綜合體的拔地而起，錢江新城的商業(yè)地產(chǎn)將有一個非常大的提升空間，這使得包括中華·錢塘航空大廈、中豪·五福天地等在內(nèi)的商業(yè)項目，在目前的市場上受到積極的追捧，比照目前錢江新城住宅的價格，這里的商業(yè)地產(chǎn)市場恍然間讓人有種“價值洼地”的感覺，類似住宅與寫字樓間價格如此倒掛的現(xiàn)象，在北京、上海等大城市的CBD區(qū)域很難想象，這給了這里的商業(yè)地產(chǎn)以遐想的空間。

2010年4月，萬象城購物中心正式開業(yè)，這里匯集了眾多首次進(jìn)入中國內(nèi)地或杭州市場、代表國際最高行業(yè)水準(zhǔn)的品牌商家：如泰國尚泰百貨、Olé超級市場、擁有IMAX影廳的中國香港百老匯影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬象”滑冰場、NOVO新概念、新加坡特色書店P(guān)ageone、蘇浙匯、大食代美食廣場等；同時，還有國際品牌LOUISVUITTON、DIOR、FENDI、MIUMIU等旗艦店，豐富的業(yè)態(tài)組合，加上精彩的活動，日客流量高達(dá)4萬人次，儼然已成為杭州乃至浙江的頂級時尚地標(biāo)。

24萬平方米的萬象城是集大型購物中心、甲級寫字樓、超五星級酒店、高尚住宅等諸多城市功能為一體的大型都市綜合體項目。在錢江新城的發(fā)展中，萬象城扮演了一個區(qū)域發(fā)展的發(fā)動機(jī)的角色，它的出現(xiàn)，標(biāo)志著杭州從傳統(tǒng)的以百貨超市為主的商業(yè)時代進(jìn)入到都市綜合體時代。這將是杭州未來十年甚至更長時間的城市發(fā)展模式。

世貿(mào)麗晶城（EAC）——黃龍商圈租售并舉的三高型寫字樓，2006年初次亮相杭城的EAC便提出了“只為世界500強(qiáng)”的口號，接著不斷聯(lián)手全球領(lǐng)先的服務(wù)式寫字樓運(yùn)營商雷格斯、酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營商奧克伍德、全球著名的餐飲及后勤服務(wù)巨頭法國索迪斯、全球房地產(chǎn)服務(wù)五大行之一的仲量聯(lián)行等世界級品牌服務(wù)公司，以服務(wù)世界500強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)完善產(chǎn)品，現(xiàn)已吸引了瑞士信貸銀行集團(tuán)、新加坡星展銀行、德勤商務(wù)咨詢公司、奔馳、星巴克、帝寶星、平安銀行、東芝電腦、羅氏診斷、珀萊雅控股、正佳投資集團(tuán)等世界500強(qiáng)及國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，入駐率已達(dá)90%。

EAC作為老城區(qū)綜合體的開拓者和引領(lǐng)者，將租售并舉結(jié)合得非常完美，目前平均租金為6.8元/平方米/天，入住率已經(jīng)超過95%，實現(xiàn)了高租金、高入住率、高品牌企業(yè)的“三高”。

坤和中心——浙江首個LEED金獎寫字樓，地處武林CBD的坤和中心銜接杭州大廈購物城與西湖文化廣場，總體量11.2萬平方米，是門戶地表性城市綜合體，由德國著名的GMP建筑師事務(wù)所擔(dān)綱建筑設(shè)計，硬件配置全部采用國際一線品牌，在智能化及綠色環(huán)保方面的成就成為同類項目的翹楚，成為浙江首個美國綠色建筑委員會頒發(fā)的LEED認(rèn)證金獎寫字樓。

翡翠城——城西一站式生活服務(wù)的社區(qū)商鋪，作為城西板塊西溪濕地旁的一座“袖珍城市”，未來有近10000戶住戶，區(qū)域內(nèi)缺乏大中型超市和大型餐飲。翡翠城在規(guī)劃初期便將社區(qū)生活各個方面綜合考量，5萬平方米的社區(qū)商業(yè)中心，與沿街而立的東南區(qū)風(fēng)情商街近在咫尺，共同組成具有周邊核心影響力的社區(qū)商圈。

此外，尚在規(guī)劃、建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項目更是為構(gòu)筑杭州城市未來商業(yè)格局提供豐滿藍(lán)圖。

如2010年開工的國大城市廣場，三年后，原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級雷迪森酒店及裙樓共同形成一個集體驗式商業(yè)、國際級酒店式商務(wù)港于一體的大型品質(zhì)生活綜合體。據(jù)悉，未來通過地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)、區(qū)塊改造、杭州國際大廈改造等工程擴(kuò)充中心區(qū)域的發(fā)展空間，武林商圈將會更好發(fā)揮中心商圈的商業(yè)價值凝聚力。

位于下沙核心區(qū)域的金沙湖動工建設(shè)則開啟了杭州東部商務(wù)新中心。目前在金沙湖板塊內(nèi)，希爾頓酒店集團(tuán)已正式入駐；集辦公、居住、休閑、購物、商貿(mào)、娛樂為一體的綜合商業(yè)項目——盈都商業(yè)廣場項目也已經(jīng)正式簽約?？偼顿Y一億美元的天福廣場將建成功能全面的集辦公、休閑、購物、娛樂和商務(wù)為一體的綜合體；而投資達(dá)15億的下沙三甲醫(yī)院也將于2011年年底投入使用。隨著區(qū)域的持續(xù)開發(fā)建設(shè)，金沙湖板塊所具有的聚合能力將會發(fā)展得越來越好。

2010年，杭州新天地集團(tuán)攬下新天地板塊5宗商業(yè)用地，以“一心、一環(huán)、兩軸、四區(qū)”為總體架構(gòu)的百萬平方米地標(biāo)性城市綜合體即將啟動，志在將城北打造成杭州次級商務(wù)商業(yè)中心。

2010年3月，港鐵入股杭州地鐵，據(jù)悉，香港鐵路有限公司將出資22億元，與杭州市地鐵集團(tuán)合作成立特許經(jīng)營公司，獲得杭州地鐵1號線25年特許經(jīng)營權(quán)，其營運(yùn)模式的核心就是地鐵上蓋物業(yè)，這在杭州屬于全新的商業(yè)領(lǐng)域。

2010年11月，銀泰奧特萊斯與中大房產(chǎn)訂立框架協(xié)議，杭州銀泰將以2000萬元收購中大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的杭州中大圣馬置業(yè)有限公司40%股權(quán)，共同打造城北百貨航母中大·圣馬廣場，擬開發(fā)成集零售、商務(wù)與住宅于一體的綜合體，其中零售部分將以銀泰品牌經(jīng)營。

而之前的銀泰都市綜合體、44.95公頃的藍(lán)孔雀綜合體以及建工麗晶灣則拉開了城北申花板塊的CBD建設(shè)序幕。

那些棄宅從商的熱錢

帶來投資心理變遷的春天

提到中國樓市，我們無法回避這樣一個事實，那就是投資熱錢的涌入，商品住宅在相當(dāng)一段時間里，成了人們的第一投資品。以溫州炒房團(tuán)為代表的民間資金以快進(jìn)快出的動態(tài)在樓市里大量翻滾；其他如外資基金、私募資金、國際游資也時有出現(xiàn)。這些資金的最大特點，就是短期、套利、投機(jī)。

資本的逐利性決定它在進(jìn)入以居住剛需為第一目的的商品住宅市場時，考慮的不是自己居住，而是有沒有上升空間和有多大的贏利機(jī)會，這在某種程度上是導(dǎo)致了房價高漲的一個重要原因。

經(jīng)歷了去年來一系列旨在遏制房價過快過高上漲的嚴(yán)厲調(diào)控，尤其是一紙限購令讓住宅投資客亂了陣腳，開始撤離住宅市場，向四處散去。

可是，除了炒大蒜、綠豆，還有不爭氣的股市，民間資本仍對房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。在通脹的壓力下，為了避免貨幣資產(chǎn)大幅縮水，投資購買固定資產(chǎn)，以固定資產(chǎn)保值成為了許多資金持有者的選擇?！岸握{(diào)控”停止了三套及以上的住房貸款，商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響仍然保持著首付5成的投資門檻，許多住宅市場的投資者被商業(yè)地產(chǎn)吸引，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

在住宅市場難有起色的情況下，酒店式公寓、寫字樓、商鋪開始走俏。去年底，一家企業(yè)看中錢江新城某寫字樓，下定單吃進(jìn)幾個整層；今年3月，上海有投資客一次購買十幾套商鋪。種種跡象顯示，許多資金開始棄宅從商。

此外，2010年允許保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)以及不動產(chǎn)，意味著商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)又迎來了一股新的資金。

各路資金的注入對需要巨大資金投入的商業(yè)地產(chǎn)來講，無疑是一個利好，但同時也是一把雙刃劍。以民間資本為例，所追求的是短期見效的利潤；而動輒十幾個億投資的商業(yè)地產(chǎn)需要長期的專業(yè)運(yùn)營，才有穩(wěn)定回報。“以商鋪為例，一般需要兩三年的養(yǎng)鋪期，這個過程投資者是否承受得了？”五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，若是將商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，只追求短期利潤，炒高的是鋪價，套牢的是投資者和商戶，無法實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的真正使用價值。

有資金流入固然是個利好，但如何有效運(yùn)用各路資金，是擺在商業(yè)地產(chǎn)面前的一個課題。

{動向}

土地市場商業(yè)類用地占比上升

就商業(yè)用地與住宅用地面積的比例來看，2010年有了較大的逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策下商業(yè)地產(chǎn)用地的成交量開始顯露，2010年共出讓土地108宗,面積近340萬平方米,其中商業(yè)用地約113萬平方米，占總出讓面積的33.3%,較2009年同期上漲近2倍。

2010年出讓的41個商業(yè)地塊，西湖區(qū)出讓商業(yè)金融用地面積居首，共成功出讓8塊金融用地，成交面積約386600平方米，其中杭政儲出[2010]33號文化旅游商業(yè)用地，出讓面積192015平方米，為當(dāng)年出讓最大的商業(yè)用地。同時江干區(qū)、拱墅區(qū)也有多塊商業(yè)金融用地成功出讓。錢江新城目前是杭州甲級寫字樓供應(yīng)最大的區(qū)域，很受關(guān)注，2010年年末該區(qū)域成功出讓了一宗商業(yè)金融用地，成交樓面價9046元/平方米。

2011年以來，受調(diào)控政策影響，杭州的土地市場也是商業(yè)類用地占據(jù)絕對多數(shù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州主城區(qū)僅2月28日成交了4宗商業(yè)金融類用地。

從城市中心區(qū)實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導(dǎo)致所有城市中心區(qū)的土地價格直線上升，這對于商業(yè)綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

另一方面通貨膨脹以及國家節(jié)能減排政策的推行，導(dǎo)致能源價格提高，從一般商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，商業(yè)的能耗成本約占總支出費(fèi)用的10%-30%，占到總銷售額的1%-4%，這樣壓在商家身上的成本負(fù)擔(dān)再次增加。

為了在同等租金下增加商業(yè)綜合體的競爭力，對于開發(fā)企業(yè)來說，降低商業(yè)的運(yùn)營成本是出路之一，而運(yùn)用高科技生態(tài)節(jié)能技術(shù)節(jié)約運(yùn)營成本將成為一大趨勢。

地產(chǎn)商重新布局，多行業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海

去年開始，國內(nèi)眾多開發(fā)商重新戰(zhàn)略布局，從純粹或大量開發(fā)住宅項目，逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)?！爸蛔鲎≌钡娜f科、金地、世茂、復(fù)地等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商相繼將資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，加大持有物業(yè)的儲備，并且均有表示將專注于二三線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)；SOHO中國連續(xù)收購了上海外灘項目、大虹橋板塊的商業(yè)用地與市中心的項目，把戰(zhàn)略布局的重點放在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上；中糧集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始進(jìn)入全國布局階段，將旗下所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬進(jìn)入統(tǒng)一融資平臺，實現(xiàn)整體上市；綠地集團(tuán)與新鴻基集團(tuán)也在今年發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，實現(xiàn)版圖擴(kuò)張。

五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，由于商業(yè)地產(chǎn)具有資金投入量大、回收周期長、專業(yè)要求高等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開發(fā)。從一定程度上講，2010年開始至今的樓市調(diào)控是一次推動開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略的機(jī)會?！皩﹂_發(fā)商來講，將住宅市場上的獲利投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，不僅可以避稅，還可以持有自己的酒店、寫字樓等商業(yè)不動產(chǎn)，除保值增值外，還可以融資?！?/p>

由于國家針對房地產(chǎn)從嚴(yán)的信貸政策以及房地產(chǎn)上市企業(yè)融資暫緩審批等事宜影響，使得商業(yè)綜合體的開發(fā)門檻由于受到資金的限制也變得越來越高。此時一些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如銀泰、國大，積極開拓商業(yè)綜合體市場，將其所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開發(fā)，引導(dǎo)商業(yè)綜合體的新時代。有理由相信，這些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢，同時其產(chǎn)業(yè)鏈整合能力對于商業(yè)綜合體的運(yùn)營能起到關(guān)鍵作用，未來必將成為一股不可小覷的力量。

投資環(huán)境吸引超百家世界500強(qiáng)進(jìn)杭

杭州作為華東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力和消費(fèi)容量，商業(yè)基礎(chǔ)十分優(yōu)越。然而長期以來，杭州的住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的價值倒掛。以錢江新城為例，一線江景住宅每平方米高達(dá)五六萬元，而一線江景寫字樓每平方米則是3萬多元。

這個現(xiàn)象讓很多人覺得奇怪，因為在租賃市場，通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率為7％－8％，高過銀行存款利率，而住宅的回報率則為2％-4％。但是在買賣市場，住宅明顯高于商業(yè)地產(chǎn)，一年甚至幾個月，就會有十幾萬甚至上百萬的利潤，而寫字樓的價格相對穩(wěn)定，即使在住宅調(diào)控嚴(yán)厲的2010年，錢江新城寫字樓一年最多每平方米上漲800元。于是，在住宅市場買賣火爆的行情下，更多投資者愿意將資金投入住宅進(jìn)行短線炒作，而不愿意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓市場跟一座城市的經(jīng)濟(jì)格局有著千絲萬縷的關(guān)系。杭州是長三角南翼一座開放型城市，作為浙江省省會，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其迅速，受到了越來越多服務(wù)、金融、保險、醫(yī)藥、IT等行業(yè)的青睞，在2010年杭州寫字樓租賃市場，這些行業(yè)成為主力軍，租金穩(wěn)中略揚(yáng)。

2010年7月12日，美國默沙東公司在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)破土新建3萬多平方米的工廠，是其在亞太地區(qū)規(guī)模最大的工廠之一。許多外資企業(yè)被杭州政府的經(jīng)濟(jì)扶持、經(jīng)營環(huán)境以及當(dāng)?shù)貏趧恿λ刭|(zhì)吸引而來，目前已有超過100家的世界500強(qiáng)企業(yè)在杭州落腳。這些企業(yè)的入駐都將為杭州商業(yè)地產(chǎn)帶來新的活力。

謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中的倒春寒

商業(yè)地產(chǎn)是投資型市場，它有別于住宅地產(chǎn)這一剛性需求市場。商業(yè)地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了拉動作用，且促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展的勢頭已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點。我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三駕馬車”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需絕大部分同樣是靠商業(yè)地產(chǎn)來實現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店式公寓、酒店等物業(yè)類型。

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，常見于一線城市的商業(yè)綜合體開始出現(xiàn)在二三線城市，這是融合了購物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)功能的組合體，如今，像萬象城這樣的以零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。近幾年華潤置地、中糧地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等諸多知名房地產(chǎn)企業(yè)都打出了商業(yè)綜合體提供商的姿態(tài)，成功打造了萬象城、橡樹灣、大悅城、世茂工三、萬達(dá)廣場等一系列項目。商業(yè)綜合體在充分實現(xiàn)自身價值的同時，帶動了項目地塊的價值、區(qū)域土地價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，同時也帶動了整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。

城市商業(yè)綜合體一般都是地標(biāo)性建筑，應(yīng)對城市進(jìn)行科學(xué)布局和配置，充分考慮區(qū)域特點、市場容量和消費(fèi)水平，是一項系統(tǒng)工程，涉及諸多方面，需要與周邊城市環(huán)境良好銜接，需要金融環(huán)境的支持，需要精通房地產(chǎn)、金融、商業(yè)的復(fù)合型人才等。而商業(yè)綜合體必須通過長期專業(yè)而全面的營運(yùn)，才能得到穩(wěn)定回報的特性，對開發(fā)商來講，投資這樣的商業(yè)綜合體項目，動輒至少十幾個億，必須要有強(qiáng)大的資金做支撐，還得有長期的商業(yè)營運(yùn)能力，并設(shè)立嚴(yán)密的監(jiān)督機(jī)制，不能追求短期利益。

而對于民間投資者，短期獲利為目的的炒作無疑會制造一股倒春寒。畢竟，目前的市場形勢只為商業(yè)地產(chǎn)的春天帶來了動力引擎，真正的商業(yè)地產(chǎn)春天，還在于國民的消費(fèi)能力。

萬科良渚文化村春漫里就坐落于如此的人間仙境。

來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀