房地產(chǎn)信息化：另類成本如何管控

　　盡管現(xiàn)在為了財(cái)務(wù)管理上的方便，很多企業(yè)上了信息化系統(tǒng)，但目前在多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，卻并沒有將財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)的建設(shè)提到議事日程上來。

　　關(guān)鍵詞： 信息化

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)就是資金鏈。而在對資金鏈的掌控中，“賬房先生”扮演著不可或缺的重要角色——對于這一點(diǎn)，成都置信實(shí)業(yè)集團(tuán)以下簡稱置信早有認(rèn)識。

　　作為四川省遠(yuǎn)近聞名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1997年成立至今，置信年產(chǎn)值已經(jīng)超過了30億元。雖然企業(yè)的發(fā)展速度非常好，但也正在經(jīng)歷“不足為外人道”的高速成長之痛，不可避免的一些痼疾開始顯現(xiàn)，譬如企業(yè)管理成本急劇上升、營銷費(fèi)用飛速增加、建材采購成本難以控制等一系列新問題，已經(jīng)開始影響置信的健康成長。

　　眾所周知的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長；項(xiàng)目建設(shè)投入資金巨大，建設(shè)項(xiàng)目涉及合同種類多、數(shù)量大，管理繁雜。因此房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出成為他們的不二選擇。

　　但如何控制呢？盡管現(xiàn)在為了財(cái)務(wù)管理上的方便，很多企業(yè)上了信息化系統(tǒng)，但目前在多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，卻并沒有將財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)的建設(shè)提到議事日程上來，有的開發(fā)商甚至認(rèn)為把錢花在這上面純粹是“往水里扔金子”，“只需要一本賬就可以了”?；谶@種思維，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，越來越多的管理問題逐漸顯露：各項(xiàng)目成本控制情況不能及時(shí)得到反饋，對項(xiàng)目資金情況不能適時(shí)迅速地掌握，整體財(cái)務(wù)計(jì)劃無法布署等。雖然這些問題也可以采取另外的途徑去解決處理，但從其他行業(yè)信息化的經(jīng)驗(yàn)看，利用好財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　“格式化”的賬房先生

　　其實(shí)，面對目前所遇到的困難和矛盾，置信也早有行動。此前，置信曾購買過一套解決工程款支付的軟件，一度讓公司工程款支付程序順暢了許多。然而，隨著企業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)張，當(dāng)時(shí)大家拍手稱贊的這套軟件顯露出了越來越多的弊?。簲?shù)據(jù)共享程度不高，無法解決公司資金成本管理，不能跟隨企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行擴(kuò)展，軟件開發(fā)商不能提供后期服務(wù)等。在這種情況下，置信決定尋找專業(yè)的軟件廠商作為合作伙伴，并重新選擇一套能夠有效提高公司資金成本管理的軟件，以滿足企業(yè)的信息化需求。

　　置信的財(cái)務(wù)主管張良文告訴記者，相對其它行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理更為復(fù)雜。比如制造業(yè)，它在流程上相對統(tǒng)一，原材料、加工過程、人工成本都比較容易計(jì)算，而房地產(chǎn)開發(fā)卻不同，它是一個(gè)社會協(xié)調(diào)相當(dāng)大的行業(yè)，包括設(shè)計(jì)公司、建筑公司、安裝公司等各種公司的集體參與，在這種情況下，成本管理將變得異常復(fù)雜。張良文說：“另外，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長，從一開始投入到第一期產(chǎn)品出售完畢計(jì)算利潤，一般都需要兩三年的時(shí)間。”

　　經(jīng)過長達(dá)三個(gè)多月的考察對比，2004年12月，置信正式?jīng)Q定選擇國內(nèi)某知名信息化廠商作為其信息化建設(shè)的合作伙伴，而之前該公司和萬科地產(chǎn)的成功合作案例是兩家聯(lián)姻的“媒婆”。“我們是在深入了解了他們開發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)資金成本解決方案在萬科的成功實(shí)施后才下定決心的。”張良文回憶道。兩個(gè)月后，置信信息化項(xiàng)目正式啟動。

　　系統(tǒng)設(shè)計(jì)的第一步，就是明確公司的組織體系。在責(zé)任成本管理中，系統(tǒng)設(shè)計(jì)的合理與否對成本影響非常大。房地產(chǎn)行業(yè)有句話：75%的成本在設(shè)計(jì)中決定。像購買材料、施工和現(xiàn)場的管理等一系列行為，都需要公司定下一整套的原則和決策程序。對此，張良文說：“比如招投標(biāo)，集體透明公正始終是它的原則，因?yàn)槿齻€(gè)單位來應(yīng)標(biāo)和五個(gè)單位來應(yīng)標(biāo)，是完全不同的，后者能夠得到的是更加接近市場行情的合理價(jià)格。”保證成本的合理性，需要在整個(gè)公司中形成一個(gè)組織體系，保證業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上做出決策的人要考慮成本，并且承擔(dān)責(zé)任。

　　責(zé)任成本管理是置信成本管理的一個(gè)特色，即在整個(gè)公司和組織里，誰來做出成本決策，誰就要承擔(dān)成本決策的責(zé)任，“責(zé)權(quán)明晰有助于后面的過程管理”。置信對這個(gè)問題有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識。

　　實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理

　　“目前系統(tǒng)已經(jīng)在順利運(yùn)行階段，今后目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)對動態(tài)成本的管理。”張良文說，“所謂動態(tài)成本，就是未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其中后兩項(xiàng)的變動十分常見，因此對它的管理不但復(fù)雜而且難以實(shí)現(xiàn)?！?/p>

　　在沒有實(shí)施成本管理之前，置信對動態(tài)成本的監(jiān)控很難用書面形式隨時(shí)結(jié)算出來，財(cái)務(wù)軟件也不能記錄動態(tài)成本，不能展現(xiàn)成本的明細(xì)構(gòu)成，并且有大量重復(fù)項(xiàng)目?！坝袝r(shí)會出現(xiàn)項(xiàng)目賣完了，但還有成本需要追加的情況，甚至?xí)驗(yàn)榕_賬記錄不清而重復(fù)付款。上了這套系統(tǒng)的好處是，能夠給我們展現(xiàn)全項(xiàng)目動態(tài)明細(xì)表，實(shí)時(shí)反映動態(tài)成本并實(shí)施監(jiān)控，必將大大提高企業(yè)在控制成本方面的作為。”張良文介紹。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線：各分公司有多少個(gè)項(xiàng)目，各分公司的資金壓力在哪個(gè)階段，整個(gè)集團(tuán)的資金情況如何合理安排，這都是需要靠準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來說明?！耙郧案鞣止久吭?日前都會派人到集團(tuán)總部上報(bào)資金計(jì)劃，有時(shí)候數(shù)據(jù)還可能出現(xiàn)錯(cuò)誤?，F(xiàn)在，我們已經(jīng)可以隨時(shí)正確掌控集團(tuán)及各分公司的資金狀況，這為領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行投資決策提供了有力的依據(jù)?！?/p>

　　據(jù)張良文介紹，整個(gè)系統(tǒng)的核心實(shí)質(zhì)上是圍繞合同管理進(jìn)行的，因此整個(gè)系統(tǒng)對預(yù)算、合同、變更簽證、結(jié)算、付款管理等模塊都進(jìn)行了完善的設(shè)置。

　　針對置信的個(gè)性特點(diǎn)，系統(tǒng)還進(jìn)行了量身定做。比如付款申請單要涉及到多級審批、流程審核、打印模塊、相關(guān)格式等內(nèi)容，而多級審批涉及多個(gè)部門之間的流轉(zhuǎn)，但之前置信下屬每個(gè)企業(yè)內(nèi)部的設(shè)置并不完全相同，因此系統(tǒng)原有的設(shè)置無法滿足置信流程上的實(shí)際需求。對此，項(xiàng)目組根據(jù)置信的實(shí)際情況進(jìn)行了個(gè)性化設(shè)計(jì)。

來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)

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