發(fā)展自住性商品房 告別“全民炒房”

　　“在我國(guó)，買(mǎi)房的投資屬性被強(qiáng)化，消費(fèi)屬性被淡化?！比涨埃珖?guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，要想有一個(gè)健康、安全并充滿活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是大部分住宅不允許通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)手來(lái)獲取利潤(rùn)。他建議，發(fā)展自主性住房，還房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“無(wú)投機(jī)”的凈土。

　　市場(chǎng)調(diào)控難度仍存

　　蔡繼明說(shuō)，自2004年以來(lái)，全國(guó)商品房的平均價(jià)格在7年間從2359元上升到5034元，增長(zhǎng)了1.13倍，平均每年增長(zhǎng)11.5%，一線城市的房?jī)r(jià)增幅更高，商品房?jī)r(jià)格與普通群眾的購(gòu)買(mǎi)力相差越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步變?yōu)橥顿Y和投機(jī)者的樂(lè)園。原本是為改善廣大群眾居住條件的房地產(chǎn)行業(yè)，變成了炒房者賺錢(qián)逐利的賭場(chǎng)，這不僅扭曲了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)屬性，也增加了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2010年4月以來(lái)，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列力度空前的調(diào)控政策，限制投機(jī)者和地產(chǎn)商。今年1月，國(guó)務(wù)院又“三箭齊發(fā)”：嚴(yán)格限制甚至叫停投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)屯房者征收房產(chǎn)稅，大幅度增加保障房的供應(yīng)。

　　蔡繼明認(rèn)為，限制購(gòu)買(mǎi)第二套以上住宅的政策效應(yīng)現(xiàn)在還很難確定。因?yàn)閷?duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住宅的認(rèn)定存在諸多技術(shù)性困難，仍可能讓炒房者有空可鉆。尤其是與地方政府有密切聯(lián)系的大炒家，有更多的機(jī)會(huì)讓限制性政策失效。同時(shí)，對(duì)已經(jīng)持有多套住宅的炒房者來(lái)說(shuō)，會(huì)增加他們所持房產(chǎn)的稀缺性，使存量商品房?jī)r(jià)格被高估。

　　在房產(chǎn)稅征收上，蔡繼明認(rèn)為，征收力度是最難以把握的問(wèn)題。如果力度不夠，只是象征性地收稅，不足以對(duì)投機(jī)者形成殺傷力。如果對(duì)所有超出合理自住需求的房產(chǎn)征收有威懾作用的房產(chǎn)稅，將直接導(dǎo)致全局性的通貨緊縮。

　　對(duì)于大幅度增加保障房供應(yīng)，蔡繼明提醒，當(dāng)房?jī)r(jià)脫離大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超過(guò)住房供應(yīng)量的60%。隨著房?jī)r(jià)的增加，土地的拆遷成本也水漲船高，土地財(cái)政給地方政府帶來(lái)的扣除飛漲的拆遷成本后的凈收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上保障性住房需求增加的速度。如果把房地產(chǎn)看作一個(gè)內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，與高房?jī)r(jià)組合在一起的保障房大量供應(yīng)，如何確保連續(xù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)值得探討。

　　用自住商品房調(diào)節(jié)市場(chǎng)

　　因此，蔡繼明建議，要想使我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入良性的發(fā)展軌道，就要為房地產(chǎn)選擇新的突破口，這就是讓普通商品房的價(jià)格下降到大部分中低收入者能夠接受的水平，使絕大多數(shù)居民都可以通過(guò)商品房市場(chǎng)獲得與自己購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的住宅，政府只需要對(duì)占人口數(shù)量15%以下的低收入人群提供幫助，高收入者亦可以在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)到高端商品房，這才是良性發(fā)展的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　為此，蔡繼明建議，將房地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，明確地將一定比例的住宅用地規(guī)劃為自住性低端商品房，并規(guī)定此類(lèi)商品房只能發(fā)放自住性房產(chǎn)證，不能用于交易。由于特殊情況必須交易時(shí)，只能將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府，并按照原值減去折舊作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，讓賣(mài)房者沒(méi)有贏利空間，從而建立起以自住性商品房為主流的房地產(chǎn)新體系。

　　對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)，最需要的就是能夠買(mǎi)到自己買(mǎi)得起的商品房。因此，蔡繼明建議，各級(jí)政府的規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該為降低房屋建造成本而進(jìn)行土地規(guī)劃。再加上此類(lèi)商品房不能進(jìn)行二次交易，投機(jī)者被逐出場(chǎng)外，其價(jià)格會(huì)大幅度下降。大部分人群能買(mǎi)得起商品房，使政府興建保障房的負(fù)擔(dān)大幅度減輕，這將促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展。

　　蔡繼明說(shuō)，由于自住性商品房供應(yīng)量占到了住宅供應(yīng)量的較大比例，就有可能在不太長(zhǎng)的時(shí)間里滿足社會(huì)需求，形成供求平衡。到那時(shí)，可以適當(dāng)降低購(gòu)房者的門(mén)檻，在保證首套房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，允許居民購(gòu)買(mǎi)第二套不可交易的商品房出租，為城市流動(dòng)人口提供租房房源。這樣，就形成了與多樣化的需求相適應(yīng)的多樣化供給，社會(huì)的各個(gè)階層都可以通過(guò)不同渠道使自己的需求得到滿足。

　　蔡繼明認(rèn)為，要想有一個(gè)健康、安全并充滿活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的原則是大部分住宅不允許通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)手來(lái)獲取利潤(rùn)。這部分住宅既包括政府興建的保障房，也包括大部分規(guī)劃容積率較高的商品房，他認(rèn)為，這部分可以占到住宅供應(yīng)量的85%。只有剩余的15%高檔住宅，可以成為自由買(mǎi)賣(mài)的奢侈品。在這樣的體系中，大部分居民的住房需求和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力就可以決定商品房的價(jià)格。由于絕大部分居民都可以買(mǎi)到自己買(mǎi)得起的房子，政府建設(shè)保障房的負(fù)擔(dān)就大大減輕了。同時(shí)，富人和投資者對(duì)高檔住宅的需求也可以在市場(chǎng)上找到貨源，與以往的區(qū)別僅僅是這部分購(gòu)買(mǎi)力被嚴(yán)格地限制在自己的范圍內(nèi)，對(duì)法定的自住房再也不會(huì)產(chǎn)生擠占、綁架和干擾的作用。在這個(gè)新體系中，不會(huì)催生出非理性的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，當(dāng)大部分住宅都只能居住而不能囤貨謀利時(shí)，就不可能出現(xiàn)一邊是“全民炒房”，另一邊是越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房的情況了。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)網(wǎng) 作者：蘭海笑

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