樓市調(diào)控需要上下同心 促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平

　　根據(jù)2011年《中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》的數(shù)據(jù)，2010年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在2009年上漲25%的基礎(chǔ)上又上漲了15%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年2月份披露的最新數(shù)據(jù)表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，全國(guó)70個(gè)城市有67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，68個(gè)城市同比上漲；在二手住宅方面，全國(guó)70個(gè)城市同樣有67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，有65個(gè)城市同比上漲。而農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)控卻不是這般情況。2010年11月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的四項(xiàng)政策措施后，11月20日發(fā)布了“國(guó)十六條”。此后的不長(zhǎng)時(shí)間里，在各級(jí)地方政府一系列經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段的調(diào)控之下，各地農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格便逐步趨穩(wěn)甚至走低。

　　為什么房?jī)r(jià)調(diào)控不像其它商品和服務(wù)的價(jià)格那樣，在短期內(nèi)就可以見(jiàn)到成效？這是因?yàn)?，其它商品和服?wù)的價(jià)格漲跌，與作為調(diào)控主體的政府特別是地方政府并無(wú)直接利益關(guān)系。而房?jī)r(jià)卻不然，房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為許多地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，房?jī)r(jià)下跌必會(huì)減少地方政府財(cái)政收入，從而決定了地方政府只希望房?jī)r(jià)漲、不愿意看到房?jī)r(jià)跌。正是這種直接的利益關(guān)系以及扭曲的政績(jī)情結(jié)，決定了地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與中央政府往往不合拍，甚至還會(huì)做出一些逆向調(diào)節(jié)的舉動(dòng)。因此，要實(shí)現(xiàn)中央政府確定的把房?jī)r(jià)控制在合理水平的目標(biāo)，不僅需要中央政府的信心和決心，同時(shí)也需要地方政府與中央政府上下同心。

　　利益是行為的內(nèi)在動(dòng)力，也是行為偏軌的驅(qū)動(dòng)力。要讓地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控中上下同心，必須理順地方政府與房地產(chǎn)的利益關(guān)系。只有建立起合理的利益機(jī)制才能使政府的行為依法、規(guī)范、高效，在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理、公共服務(wù)中發(fā)揮應(yīng)盡職能。鑒于地方政府與房地產(chǎn)的直接利益關(guān)系和對(duì)土地財(cái)政的依賴所導(dǎo)致的行為偏軌，有的學(xué)者建議將土地收入統(tǒng)繳中央財(cái)政，以便徹底割斷地方政府與房地產(chǎn)之間的利益鏈條。但如此一來(lái)，讓地方政府失去了財(cái)源，又怎么去管理它應(yīng)該管的事情呢？

　　其實(shí)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)看，在中央與地方實(shí)行分稅制的財(cái)稅體制下，地方政府從一定意義上講都是“土地財(cái)政”。有所不同的是，國(guó)外地方政府的財(cái)政收入主要來(lái)源于土地和不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，即物業(yè)稅。在國(guó)外成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，物業(yè)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅屬地方管理，是地方政府的主要財(cái)源，所占比重在40%以上，

　　高的可達(dá)60-70%，征稅范圍涵蓋經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和消費(fèi)性不動(dòng)產(chǎn)，等于是在個(gè)稅之外又有了一道稅收調(diào)節(jié)。而我國(guó)目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收僅占全部稅收的2.36%、地方財(cái)政收入的8.12%，相反房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)以及土地出讓金則成了地方政府的財(cái)源支柱。正是由于這種對(duì)土地出讓金及其交易稅費(fèi)的“依賴癥”，才帶來(lái)了嚴(yán)重的短期行為，而這種短期行為又成了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的直接“推手”。

　　可行的辦法是借鑒國(guó)外的房地產(chǎn)稅收制度，使地方政府在轄區(qū)內(nèi)把形成與培養(yǎng)稅源的重點(diǎn)落在土地和不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，使得大宗、穩(wěn)定、支柱性的稅收來(lái)自土地和不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，而不是像目前這樣來(lái)自一次性的土地和房屋交易環(huán)節(jié)。有了這一組織地方財(cái)政收入的機(jī)制，就可以把地方政府原來(lái)的“短期土地財(cái)政”改造為“長(zhǎng)期土地財(cái)政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務(wù)，優(yōu)化本地投資環(huán)境，其轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入升值軌道，在此基礎(chǔ)上每隔幾年重評(píng)一次稅基，從而實(shí)現(xiàn)“財(cái)源建設(shè)”的套現(xiàn)。而且這種房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有多重積極意義：一方面，可以以此為契機(jī)規(guī)范政府行為，將目前多如牛毛的房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整到公共財(cái)政所要求的簡(jiǎn)化、透明和規(guī)范狀態(tài)；另一方面，此舉對(duì)于購(gòu)房者、炒房者、開(kāi)發(fā)商的行為和預(yù)期都會(huì)產(chǎn)生重大影響，從而有利于構(gòu)建起穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。

　　然而，從最近重慶和上海兩個(gè)城市出臺(tái)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，都難以起到上述作用。重慶的房產(chǎn)稅主要是向高檔住宅投資者征收，等于將房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配的工具了；上海的房產(chǎn)稅則著眼于打擊眼下的房地產(chǎn)投機(jī)炒作，只向新購(gòu)住房者征收。這同我們上面講的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的性質(zhì)顯然不同，當(dāng)然也就無(wú)法起到調(diào)整地方政府與房地產(chǎn)之間利益關(guān)系的作用了。因此，不能因?yàn)檫@兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，未能起到理順利益關(guān)系和控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，就輕易否定房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的作用。相反，倒應(yīng)該從這兩個(gè)城市的試點(diǎn)中汲取經(jīng)驗(yàn)?zāi)酥两逃?xùn)，以完善地方政府與房地產(chǎn)的利益關(guān)系為主要目標(biāo)，進(jìn)行房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革的縝密考量，并做好改革的頂層設(shè)計(jì)，使房產(chǎn)稅或物業(yè)稅最終能對(duì)形成上下同心的調(diào)控機(jī)制、終結(jié)目前的土地財(cái)政、促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平起到應(yīng)有作用。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀