謝國忠：樓市已進入熊市 調(diào)整期至少三年

　　如今社會的飛速發(fā)展并未改變?nèi)藗儗τ诜孔拥膫鹘y(tǒng)認知：擁有自己的住房才擁有幸福感和歸屬感。對大多數(shù)人來說，房子不僅是一個單獨的住處，更關(guān)聯(lián)著生活的質(zhì)量、個人的地位，特別是對于城市的外來者而言，房子更意味著獲取城市戶口和城市居民同等待遇的機會。然而在面對眼前的房價時，大多數(shù)人們望而怯步了。

　　眼見房價上漲的速度與百姓的承受力已經(jīng)成為當今社會的一項主要矛盾，中國政府連續(xù)出臺多個抑制房價快速上漲調(diào)控措施，那么房價真的會降嗎？對于房地產(chǎn)市場存在嚴重依賴的中國經(jīng)濟又是否會受到房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響？網(wǎng)易財經(jīng)請到玫瑰石顧問公司董事，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠為您解讀。

　　Q：中國內(nèi)地現(xiàn)在已經(jīng)有18個大中城市出臺了住房限購政策，在這種前所未有的調(diào)控力度下，您認為未來中國房價走勢將是怎么樣的？

　　謝國忠：我認為目前房地產(chǎn)已經(jīng)進入拐點，這一輪上漲周期是從2003年開始的，整個周期持續(xù)了7年左右的時間，下調(diào)周期也會比較長，至少3年左右。而進入拐點的主要原因是中國的通貨膨脹引起了貨幣政策的收緊，因為房地產(chǎn)市場牛市往往是由寬松貨幣政策引起的，而熊市也是由于貨幣政策的反方向引起的。

　　近期看到銀行間同業(yè)拆借利率比較高，3月期拆借利率還保持在5%。因為通脹壓力來勢很猛，預(yù)計今年和明年的貨幣政策將是比較緊的。

　　Q：您如何評價限購這一經(jīng)濟政策？

　　謝國忠：限購，是一個暫時的政策。尤其是在目前中國存在很嚴重的負利率現(xiàn)象，但是央行又不愿意一步到位的加息，在這種情況下，為了避免房地產(chǎn)的泡沫及其泡沫的蔓延，用限購政策來代替加息，這是有效果的。但是最終還是要通過貨幣政策正?；?，也就是結(jié)束負利率現(xiàn)象。

　　Q：目前各大城市出現(xiàn)了房租普遍上漲的情況，您認為這與政府調(diào)控房地產(chǎn)有關(guān)嗎？

　　謝國忠：房租大幅度上升，在去年調(diào)控之前就已經(jīng)開始了。房租的上升正好和通脹率的上升是同步的，所以不管從理論上還是實際上還看，房租上升反映了通脹的現(xiàn)象。因為工資和物價都在上升，房租的上升是符合實際的。

　　雖然我們普遍看到中國房租回報率在3%或者更低，但事實上刨除房屋以及房屋裝修的折舊以后，租房回報率已經(jīng)接近于零了。尤其在通脹導(dǎo)致房屋裝修等成本大幅上升的時候，房租上漲是有道理的。

　　Q：目前大家對于房地產(chǎn)調(diào)控的下一個政策預(yù)期就是房產(chǎn)稅在全國的推廣，您怎么看待房產(chǎn)稅對于房價的控制作用？

　　謝國忠：房產(chǎn)稅是一個政策融資的手段，我并不反對政府融資，但現(xiàn)在政府收入已經(jīng)巨大了，在這樣得情況下，在考慮房地產(chǎn)調(diào)控的時候，我認為不應(yīng)該首先考慮政府收入增加的政策，而應(yīng)該多考慮如何增加對居民的家庭收入。

　　其實，房產(chǎn)稅對房價的控制作用和加息是同樣的，在政策選擇是時候可以選擇加息，加息有利于宏觀穩(wěn)定，能夠使得通脹穩(wěn)定下來，另外也保護存款人的購買力。

　　Q：目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯然已經(jīng)受到政府的制約，那么這種情況對于中國的經(jīng)濟增長是否會產(chǎn)生較大的影響？

　　謝國忠：去年中國房地產(chǎn)銷售大概在10%左右的GDP，而去年中國民營經(jīng)濟GDP增長是20%。中國自2002年到2010，平均每年民營經(jīng)濟 GDP的增加是20%，雖然房地產(chǎn)行業(yè)很大，但是考慮到中國民營經(jīng)濟GDP上升的速度那么快，經(jīng)濟在消化房地產(chǎn)市場調(diào)整方面的能力是很強的，所以認為“房地產(chǎn)價格的調(diào)整會引起經(jīng)濟崩潰”的這種說法是不對的。中國消費、基礎(chǔ)設(shè)施和出口還是穩(wěn)定的，而且有比較好的增長。中國經(jīng)濟完全有能力消化房地產(chǎn)市場的調(diào)整。

　　Q：您認為中國經(jīng)濟能夠輕易的擺脫對于房地產(chǎn)的依賴嗎？

　　謝國忠：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場一個核心的對于政府的重要性是“融資”，中國地方政府財政收入非常依賴于房地產(chǎn)，而且地方政府的負債都很高，已經(jīng)透支了，把希望寄托在高價賣地來還錢，這是一個結(jié)構(gòu)性的問題。

　　政府不應(yīng)該通過高價賣地來融資，這樣是等于高稅收政策，高房價等于高稅收。政府應(yīng)該從兩個方面考慮，一個是該不該花那么多錢，現(xiàn)在中國政府的收入在全世界中等國家中應(yīng)該是最高的，而且中國政府在福利開支方面在有規(guī)模的經(jīng)濟體當中應(yīng)該是最低的，在這最高和最低兩個當中，應(yīng)該看到中國政府花那么多錢的合理性是值得拷問的。

　　第二個，該花錢的時候，不應(yīng)該通過這種方式的“高稅收”來取得，這是對中產(chǎn)階級很不公平的。如果政府暫時有需要投資，比如說搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以通過發(fā)債向老百姓借錢，而不是向老百姓征稅來做投資，這樣對投資的效益也有幫助。

　　Q：最后一個問題，如果房價開始出現(xiàn)大幅下跌，中國會不會出現(xiàn)類似美國的次貸危機？

　　謝國忠：中國的銀行在貸款的時候，只能對項目公司貸款，并且只能貸項目價值的一半。中國銀監(jiān)會在管理銀行體系的時候，已經(jīng)想到了九十年代房地產(chǎn)沖擊帶來的嚴重后果，所以這些保險的政策，使得中國銀行體系對于房價的調(diào)整有很大的免疫力。雖然我們的損失是不可避免的，但是不會出現(xiàn)像九十年代那樣的大規(guī)模的不良資產(chǎn)。

　　另外，中國有處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗，像設(shè)立的四大資產(chǎn)管理公司，中國可以比較快速的把不良資產(chǎn)從銀行體系剝離，使得銀行體系在經(jīng)濟中起到正常的作用。所以說房地產(chǎn)泡沫的后遺癥應(yīng)該不會像美國那樣嚴重。

　　來源：網(wǎng)易財經(jīng)

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