住宅回歸居住功能 商業(yè)地產(chǎn)能否迎來(lái)春天

繼去年4月出臺(tái)“新國(guó)十條”、9月底出臺(tái)“新國(guó)五條”之后，今年1月，國(guó)家再度推出“新國(guó)八條”，對(duì)此前兩輪調(diào)控中已有的措施進(jìn)行了強(qiáng)化，如二套房首付比例由“不低于五成”提升為“不低于六成”，“三套房停貸”提升為“停購(gòu)”。記者發(fā)現(xiàn)，“新國(guó)八條”出臺(tái)一個(gè)月以來(lái)，烈火烹油的樓市漸漸冷靜，在投資方向動(dòng)蕩的2011年的開端，資金將往何處去？利潤(rùn)將從何處來(lái)？處于調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為投資者的避風(fēng)港，創(chuàng)造出一番作為的天地？我們拭目以待。

炒房遭遇寒潮

2011年早春，市區(qū)一位從事房地產(chǎn)投資8年之久的炒房人葉光明感到前所未有的寒意。他說(shuō)，這次“國(guó)八條”可謂來(lái)勢(shì)洶洶，氣勢(shì)凌厲，著著兇狠，提高利率、提高首付比例、提高營(yíng)業(yè)稅等等，甚至限購(gòu)，地方政府問責(zé)，都是從未有過(guò)的嚴(yán)厲，說(shuō)明政府確實(shí)下大決心調(diào)控房地產(chǎn)?！澳鎰?shì)而動(dòng)肯定不行，就算泰州不出限購(gòu)令，我目前也不準(zhǔn)備再買房了?！比~光明給記者算了一筆賬，買的時(shí)候，首付比例提高一成，100萬(wàn)元的房子就要加10萬(wàn)元，到60萬(wàn)元；賣的時(shí)候，不足5年的全額繳納營(yíng)業(yè)稅，100萬(wàn)元的房子估計(jì)要多繳3萬(wàn)左右，再加上幾次加息，利率提高到1.1倍，里里外外算下來(lái)，成本高了很多，除非房?jī)r(jià)還要保持去年這樣的快速增長(zhǎng)，不然，根本賺不到錢了。

市區(qū)一家房產(chǎn)中介工作人員李歡也感覺到了寒意，“目前，樓市觀望氣氛很濃，買房人認(rèn)為價(jià)格應(yīng)該會(huì)有松動(dòng)，總想討價(jià)還價(jià)，不會(huì)輕易出手，賣房人卻不是太急于賣掉，認(rèn)為房?jī)r(jià)有支撐，拒絕松口，所以成交很淡。”

對(duì)于限購(gòu)限貸對(duì)泰州樓市的影響，市房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈瑜認(rèn)為，“限購(gòu)令”更多的是影響到人們的心理預(yù)期，特別是房產(chǎn)開發(fā)商。“新國(guó)八條”規(guī)定，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要出臺(tái)限購(gòu)政策，泰州目前還沒有出臺(tái)限購(gòu)令，但有“限購(gòu)令”懸在頭上，房產(chǎn)開發(fā)商制定價(jià)格時(shí)會(huì)慎之又慎。至于限貸，已經(jīng)發(fā)揮作用，不少有多處房產(chǎn)的買房人在銀行貸款時(shí)已經(jīng)遭到拒絕，這些都會(huì)對(duì)炒房行為形成有效抑制。

保障房大增遏制房?jī)r(jià)沖動(dòng)

房?jī)r(jià)還會(huì)瘋漲嗎？根據(jù)“新國(guó)八條”要求，2011年各地政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

市房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈瑜說(shuō)，政府公布新房?jī)r(jià)格的控制目標(biāo)，意味著地方政府必須要將房?jī)r(jià)控制在何種水平上公布于眾，這樣做可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，同時(shí)，讓有合理購(gòu)買需求的購(gòu)房人不再恐慌性購(gòu)房。

更重要的是，保障房供應(yīng)力度加大，進(jìn)一步滿足市場(chǎng)需求，使住房不再是稀缺商品，猶如釜底抽薪，從根本上遏制房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭。剛剛結(jié)束的省十一屆人大四次會(huì)議明確，2011年，在解決低收入群體住房需求的基礎(chǔ)上，將保障對(duì)象的范圍擴(kuò)大到中等偏低收入人群，確保收入倒數(shù)的40%的人群擁有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買權(quán)。

沈瑜說(shuō)，在兩年之前，泰州就已經(jīng)擴(kuò)大了住房保障的面，其中2010年超額完成省下達(dá)的保障指標(biāo)。并且，在“十二五規(guī)劃”中提出了“五級(jí)”住房保障體系，從根本上實(shí)現(xiàn)了保障房體系的“無(wú)縫銜接”，讓保障制度覆蓋面更大。

同時(shí)，我市還規(guī)定，凡是在市區(qū)范圍內(nèi)投資開發(fā)建設(shè)的普通商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等商品住宅項(xiàng)目，住宅建筑面積大于10萬(wàn)平方米的，都應(yīng)按2%的比例配建公共租賃住房。

據(jù)悉，今年我市規(guī)劃建設(shè)的保障性住房將達(dá)到6000多套，保障門檻也將進(jìn)一步放低，逐步實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?br/>

自住需求仍可買房

對(duì)于很多市民關(guān)心的目前能不能買房？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)往下走的問題，一直關(guān)注泰州樓市的省社會(huì)科學(xué)院泰州分院副院長(zhǎng)湯衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，如果抱著投資的心態(tài)買房，目前應(yīng)該不是一個(gè)好的時(shí)機(jī)，但如果是自住需求，目前還是可以買的，泰州房?jī)r(jià)可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)處于膠著狀態(tài)，不會(huì)明顯回落?！白≌緛?lái)就是住的，附加在它身上太多的投資色彩，是房?jī)r(jià)不能承受之重?！睖l(wèi)國(guó)說(shuō)。

湯衛(wèi)國(guó)說(shuō)，正常情況下，一個(gè)城市的GDP排名、人均收入排名與房?jī)r(jià)的排名是基本一致的。而去年，泰州在全省的GDP排名、人均收入排名遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的排名，所以，我當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)泰州房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)填補(bǔ)洼地的行情，此輪房?jī)r(jià)的快速上漲印證了我的預(yù)測(cè)。

而目前，泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，大企業(yè)不斷落戶，隨著機(jī)場(chǎng)、泰州大橋的建設(shè)完工，泰州投資環(huán)境也日趨完善，會(huì)吸引更多的人才和資金。再加上舊城改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，泰州房?jī)r(jià)是有剛性需求的支撐的，所以不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。加上土地價(jià)格、人工成本、原材料價(jià)格仍有上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)在膠著一段時(shí)間后還會(huì)穩(wěn)步回升，但趨勢(shì)會(huì)放緩。

商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇是否來(lái)臨

城市化是中國(guó)未來(lái)的必然趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)作為城市建設(shè)的中堅(jiān)樓宇，正是提升第三產(chǎn)業(yè)以及消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的有效推動(dòng)力。受到“新國(guó)八條”影響，投資性需求會(huì)向不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)分流，而獲得一次全新的發(fā)展機(jī)遇嗎？

記者注意到，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，北京、上海等城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)旺銷，寫字樓與住宅倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)，泰州的情況如何呢？據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪，市區(qū)一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中心內(nèi)普遍出現(xiàn)忙碌景象?！芭c住宅市場(chǎng)相比，商鋪不限購(gòu)、不限貸，貸款還能最高貸到五成，利率方面又與二套房貸一樣，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然更具吸引力?！笔袇^(qū)某綜合體項(xiàng)目一位售樓人員告訴記者，她接待的客人中有不少原先準(zhǔn)備買住宅的，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，轉(zhuǎn)而買商鋪了。

集公寓、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等于一體，打造“一站式”生活理念的城市綜合體對(duì)泰州人來(lái)說(shuō)，已不再是新鮮事。已經(jīng)開業(yè)的金鷹天地、華鉅活力城，即將開業(yè)的鳳城國(guó)際，正在建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、泰茂廣場(chǎng)，還有即將開工的深圳茂業(yè)老東站項(xiàng)目，雖然規(guī)模不等，都是打著“一站式”旗號(hào)的城市綜合體，而在眾多商用物業(yè)中，綜合體商鋪也因人流量大、回報(bào)率穩(wěn)等功能，受眾多投資客的關(guān)注。

湯衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)需主導(dǎo)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及國(guó)人收入不斷增長(zhǎng)所催生的消費(fèi)升級(jí)需求，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，加上“新國(guó)八條”對(duì)住宅市場(chǎng)的抑制，從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)迎來(lái)一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。但是具體到一個(gè)城市，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、分布是不是和城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力相匹配？再具體到某一個(gè)投資人，是不是適合投資商業(yè)地產(chǎn)？選擇什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？都不可一概而論。泰州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，有過(guò)一些失敗的案例，值得投資人研究借鑒。

做好長(zhǎng)線投資的準(zhǔn)備

湯衛(wèi)國(guó)說(shuō)，對(duì)于以前習(xí)慣于購(gòu)入住宅物業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，如果準(zhǔn)備投資商業(yè)地產(chǎn)，投資前須有資金和心理上的多重準(zhǔn)備，投資回報(bào)周期會(huì)更長(zhǎng)，資金投入量也更大，模式和途徑更加復(fù)雜和多樣化，投資者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

選擇一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)投資，不僅僅是看它的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)組合，更重要的是看它的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)能力，這個(gè)企業(yè)有沒有成功的運(yùn)營(yíng)過(guò)一些商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和案例，這個(gè)企業(yè)他有沒有很強(qiáng)的專業(yè)研究能力、定位能力，這個(gè)企業(yè)有沒有很強(qiáng)的招商和商家組合號(hào)召能力等。

對(duì)于很多投資人看好的城市綜合體項(xiàng)目，他認(rèn)為，城市綜合體凝聚居住、辦公、商業(yè)、休閑、酒店等各大城市功能于一體，會(huì)促使城市向多中心、多特色方向發(fā)展，并帶動(dòng)一座城市整體現(xiàn)代化水平的躍升，從周邊一些城市成功的商業(yè)地產(chǎn)案例來(lái)看，一些有品牌支撐的綜合體項(xiàng)目確實(shí)有巨大的商業(yè)潛力。

業(yè)內(nèi)人士提醒，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以盲目下單。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：一是土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%至60%的稅；二是營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，一般來(lái)說(shuō)商鋪換手率極低。這主要是考慮到轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。

　
作者：孫飛 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

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