春節(jié)后樓市調(diào)控升級(jí) 成交量呈現(xiàn)"冰火兩重天"

　　春節(jié)前后樓市調(diào)控加碼，利空消息頻出，房產(chǎn)稅、加息、限購(gòu)甚至禁購(gòu)等政策的疊加效應(yīng)讓新春樓市“速凍”。對(duì)于青島樓市而言，限購(gòu)令前后，樓市的成交量呈現(xiàn)冰火兩重天的狀態(tài)。

　　市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈

　　特別是成交量，春節(jié)前，島城樓市隨著“限購(gòu)風(fēng)”愈演愈烈，不少市民抓住限購(gòu)令正式出臺(tái)前突擊簽約。

　　加上島城多個(gè)樓盤(pán)順勢(shì)開(kāi)盤(pán)，催生了1月份下旬的成交小高潮。但隨著2月14日青島版限購(gòu)令細(xì)則的正式出臺(tái)，島城樓市隨著春節(jié)假期徹底“休眠”。 2月8日年后首次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，使本來(lái)就寒冷的市場(chǎng)雪上加霜，當(dāng)日僅1套成交。隨著“限購(gòu)令”出臺(tái)、市場(chǎng)觀望情緒濃厚，住宅市場(chǎng)成交日益下挫，2月14日至21日，日均成交量不足150套，較年前冷熱顯著不同。

　　而分析人士則預(yù)計(jì)上半年還將加息1-2次，累積效應(yīng)顯現(xiàn)樓市將逐步回歸理性，在進(jìn)入加息通道后，年內(nèi)還將繼續(xù)加息，加息的累積效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，房產(chǎn)購(gòu)置成本將逐步增加，這勢(shì)必對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　利息支出大增

　　“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅的影響尚未全面顯現(xiàn)，2011年首次加息再度沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，自2010年10月起三次加息之后，一筆100萬(wàn)元30年期限的貸款，總利息支出已比原來(lái)增加10多萬(wàn)元。

　　“單看一次加息，月供增加并不太多，只有100多元，但連續(xù)加息，月供將不斷增加。 ”剛買(mǎi)房不久的王小姐表示壓力很大。

　　島城某商業(yè)銀行工作人員給記者算了一筆賬：“以一筆100萬(wàn)元總額、30年期限、采用等額本息還款方式的貸款為例，三次加息后，基準(zhǔn)利率下月供較以前增加了400余元，第一套房總利息支出增加近15.47萬(wàn)元，第二套房約增加17.57萬(wàn)元?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士表示，連續(xù)三次加息及優(yōu)惠利率的取消使購(gòu)房成本顯著提高，對(duì)樓市的影響非常大。

　　另有分析認(rèn)為，公積金貸款與商業(yè)貸款相比優(yōu)勢(shì)更加突出。購(gòu)房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，目前，首套房貸款五年以上公積金貸款利率為4.50%，而首套房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為6.60%，貸款利率差由之前的1.14%擴(kuò)大到目前的2.1%，更遑論許多城市商業(yè)貸款已經(jīng)上浮至1.1倍或更高利率水平。此外還有分析指出，公積金利差拉大，剛性需求及實(shí)際改善性需求將公積金貸款買(mǎi)房當(dāng)做首選。

　　不至于“斷供”

　　加息讓購(gòu)房成本不斷提高，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心繼續(xù)加息可能會(huì)出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。對(duì)此，太平洋房屋山東區(qū)域總部總經(jīng)理林憲周表示，“是否‘?dāng)喙Q于房?jī)r(jià)，而非利率?！?/p>

　　“換句話說(shuō)，只要房?jī)r(jià)不跌，‘?dāng)喙遣豢赡艹霈F(xiàn)的。而且就算房?jī)r(jià)下跌，也不太可能出現(xiàn)‘?dāng)喙┪C(jī)’，因?yàn)橛泻艽笠徊糠仲I(mǎi)家是在房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到高峰時(shí)進(jìn)場(chǎng)的，他們的成本相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。 ”他解釋道。

　　另外，林憲周表示，對(duì)于去年第四季度入場(chǎng)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于點(diǎn)位較高，且利率也已經(jīng)提高，因此斷供現(xiàn)象在今年年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)例，但不會(huì)擴(kuò)大范圍。不僅如此，隨著調(diào)控的升級(jí)，貸款買(mǎi)房的首付比例越來(lái)越高，從銀行所取得的貸款成數(shù)都比較少，而且從青島市場(chǎng)來(lái)看，選擇一次性付款的購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)一半以上，因此不可能會(huì)出現(xiàn)大范圍斷供現(xiàn)象。

　　聲音

　　還將繼續(xù)加息

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀預(yù)測(cè)，上半年還會(huì)加息1至2次，如果央行繼續(xù)加息三到四次，樓市首當(dāng)其沖會(huì)受到很大的影響。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在今年初曾表示，抑制房?jī)r(jià)最重要的因素是貨幣政策，即加息，或者是提高按揭首付款的比例。“但（今年）加息的空間并不大，我認(rèn)為最多不會(huì)超過(guò)4次。如果利息太高，對(duì)地方政府和其他企業(yè)的壓力也會(huì)非常大?！?/p>

　　另有業(yè)內(nèi)人士表示，從今年1月中旬央行上調(diào)準(zhǔn)備金率開(kāi)始，即預(yù)示著2011年貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健與常態(tài)化的序幕已經(jīng)拉開(kāi)，未來(lái)通過(guò)繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率、加息等貨幣緊縮政策及限貸、限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙向制約必將更為深入，其長(zhǎng)期與長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響會(huì)更為明顯。

　　該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪的加息通道，參照以往經(jīng)驗(yàn)，政府將會(huì)靈活運(yùn)用利率工具，根據(jù)市場(chǎng)變化、通脹情況，以及CPI等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做出調(diào)整。

　　另外，為防止大量熱錢(qián)流入，加息的頻次將會(huì)比較緩慢，周期會(huì)拉長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2011年上半年將有1至2次加息，全年加息之后的5年期貸款利率將突破7%。

　　背景

　　春節(jié)假期的最后一天，中國(guó)人民銀行宣布，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年首次宣布加息。此前，央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。

　　調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了最關(guān)鍵的時(shí)期，由于流動(dòng)性過(guò)剩和長(zhǎng)期負(fù)利率，房?jī)r(jià)虛火依舊旺盛，虛高的房?jī)r(jià)隨時(shí)可能成為影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的最大因素。加息意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)房成本大大增加，有助于抑制投機(jī)性需求。

　　關(guān)注疊加效應(yīng)

　　楊紅旭認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)由量變到質(zhì)變的過(guò)程。每次加息都是小小的利空，在加息周期的前半段，總體影響較小。當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然是“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。而累計(jì)加息多次，加息周期過(guò)半，其累積效應(yīng)會(huì)顯著表現(xiàn)出來(lái)，不容小視。

　　加息打擊投機(jī)

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容指出，信貸政策是刺破房地產(chǎn)泡沫的主要工具，是應(yīng)對(duì)通脹最核心的策略。在負(fù)利率背景下，央行全年應(yīng)上調(diào)利率3-4次，對(duì)住房市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大沖擊。對(duì)此，住房市場(chǎng)投機(jī)炒作者不可不考慮。

來(lái)源：青島新聞網(wǎng)-青島日?qǐng)?bào) 作者：鞠培霞

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