當(dāng)前房價(jià)與調(diào)控的均衡取決于供需預(yù)期

更多的城市加入到限制居民住房消費(fèi)的隊(duì)伍并不令人感到意外。無論是9個(gè)城市還是預(yù)期的36個(gè)城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策深化到二線城市已是必然結(jié)果。根據(jù)目前京滬等一線城市住房成交“量減價(jià)平”的總體情況，住建部公布第二批實(shí)施住房限購城市名單的可能性極大，即宏觀調(diào)控繼續(xù)向三線城市延伸。但不大可能波及到小城鎮(zhèn)，因?yàn)檫@將與我國已經(jīng)確定的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略相悖。

本輪調(diào)控的直接手段是抑制住房需求，兼顧增加住房供給。從目前的政策結(jié)構(gòu)和實(shí)施力度來看，成效是顯著的。如果沒有政策調(diào)控，房價(jià)恐怕早已進(jìn)入新一輪上升通道。但必須清醒認(rèn)識(shí)到，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)于開放的、競爭相對(duì)充分的房地產(chǎn)市場，計(jì)劃手段并非常規(guī)手段。

因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)該也不可能持續(xù)時(shí)間太長，那樣會(huì)傷害到房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生能力。這已從各城市住房限購政策中“暫時(shí)”兩字中得到清晰詮釋。

本輪調(diào)控政策雖然明確提出增加供房供給特別是保障性住房供給，但有個(gè)不能忽視的影響因素是住房建設(shè)周期。住房建設(shè)可簡單分為長短兩個(gè)周期，長周期為從土地購置到形成可售面積，平均約為4年左右；短周期為從項(xiàng)目開工到形成可售面積，平均約為2年左右。從2010年上半年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速，尤其是作為先行指標(biāo)的土地購置面積名義增速開始明顯高于固定資產(chǎn)投資名義增速，照此測算，住房供應(yīng)壓力最快也要在2012年下半年才有改善的可能性。那么在這之前靠什么穩(wěn)定房價(jià)？靠預(yù)期政府向國民傳遞了“房價(jià)不穩(wěn)定，調(diào)控不放松”的行動(dòng)決心，以此暫時(shí)緩解需求壓力。溫總理講的管理預(yù)期的意義就在于此，因?yàn)轭A(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)功能。

所以，房價(jià)與調(diào)控的博弈，名義對(duì)象是政府與開發(fā)商，實(shí)際主體卻是消費(fèi)者自身即期消費(fèi)與預(yù)期消費(fèi)的兩難選擇?，F(xiàn)階段乃至較長時(shí)期內(nèi)，真正影響住房價(jià)格的，仍然是供需關(guān)系，尤其是供給能力。因此，我認(rèn)為年內(nèi)更值得關(guān)注的不是又有多少個(gè)城市實(shí)施了限購令，而是今年全國1000萬套保障性住房能否真正落實(shí)到位。

這是實(shí)現(xiàn)市場均衡的關(guān)鍵所在，也即是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵所在。

來源: 荊楚網(wǎng)-湖北日?qǐng)?bào)

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