調(diào)控緊逼誰得利 商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂畤娖?/b>

房價不抑，調(diào)控不止。

從2009年年末到2011年初，中國的房企一直處于調(diào)控的重壓之下，從去年4月的“新國十條”，到2010年9月份的“新國五條”，再到剛出臺的“新國八條”，不到一年的時間里，三輪樓市調(diào)控接踵而至。

話音未落之際，央行又于2月上旬祭出了加息的利劍。

保障房市場大有作為

供需矛盾是房地產(chǎn)調(diào)控的難題。

2011年，全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，相比去年的580萬套增長了72.4%，與2008年相比，更是增加了10倍。

而北京、上海等一線城市更是宣布，“十二五”期間，保障性安居工程比例占到整體供應(yīng)的60%甚至更高。

以北京為例，今年計劃新建開工20萬套保障性住房。由此可見市場之大。

業(yè)內(nèi)人士分析，保障房建安成本較低，營銷費用不高;需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快。

苗樂如表示，目前萬科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)軍公租房等保障房項目，開始研究房地產(chǎn)企業(yè)如何參與保障房建設(shè)，并且獲得相應(yīng)的開發(fā)回報的問題。

另外，筆者從多家銀行獲悉，2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款將空前緊縮，但是保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%-50%。

實際上，即使開發(fā)商不主動參與，保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。

根據(jù)國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。

2010年全年，全國住宅用地實際供應(yīng)情況來看，這一比例更是達(dá)到了77%。因此，開發(fā)商想要拿地開發(fā)就難以繞開保障房的建設(shè)。

包括萬科萬科、首創(chuàng)、首開在內(nèi)的房企也積極的順應(yīng)政策走向，積極挺近保障房市場。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，目前一線城市出讓住宅用地幾乎都要求配建保障房，尤其是配建公租房，這些房屋還要求開發(fā)商持有，因此研究公租房等保障房項目如何盈利，是開發(fā)商們2011年需要集體補(bǔ)的課。

二三線城市逆勢擴(kuò)張

中國 房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價格指數(shù)”對100個城市的全樣本調(diào)查顯示，2011年1月全國100個城市住宅平均價格為8645元/平方米，較上月上漲0.95%，其中漲幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有69個。

據(jù)上述數(shù)據(jù)，十大城市平均價格為15662元/平方米，環(huán)比上漲0.89%。去年12月全國100個城市住宅均價環(huán)比上漲0.9%、十大重點城市均價環(huán)比上漲0.75%，相比之下，1月環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

從各個城市數(shù)據(jù)來看，二、三線城市的價格漲幅明顯大于一線城市。1月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市分別是：常州、廣州、佛山、濰坊、吳江、新鄉(xiāng)、天津、揚州、湛江、沈陽。其中常州、廣州等六個城市漲幅在2%-3%之間，天津、揚州、湛江和沈陽漲幅在1%-2%之間。漲幅居前的城市中除廣州外，其余均為二、三線城市。

苗樂如表示，近年來連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點一直是一線城市和一些熱點二線城市。對于大部分的二三線以及四線城市而言，價格和成交量都沒有太大變化。

筆者發(fā)現(xiàn)，二三線城市的銷售業(yè)績已經(jīng)成為企業(yè)成長的決定性因素，一線房企進(jìn)軍二三線城市早已顯露端倪。

以保利地產(chǎn)為例，去年該公司在二三線城市的累計銷售金額超450億元，占比總銷售業(yè)績?nèi)种姆蓊~。

苗樂如在理財周報主辦的“2010中國地產(chǎn)財富年會”上表示，全國有2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口。目前，我國城市化率接近50%，并且以1%—1.5%的速度遞增。如此計算，每年有2000萬的農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

長遠(yuǎn)來看，多元化經(jīng)營將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而單一的住宅開發(fā)蘊藏的風(fēng)險較大，相比之下，持有型商業(yè)物業(yè)的收入來源會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長

2010年以來，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

綜合地產(chǎn)商綠地集團(tuán)甚至計劃每年投資額的30%集中在商業(yè)地產(chǎn)項目。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明也表示，從今年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目，打造遠(yuǎn)洋全新的商業(yè)地產(chǎn)格局。

以商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)為例，僅2010年第一季度，萬達(dá)實現(xiàn)合同銷售金額約152億元，相當(dāng)于2009年全年合同銷售額的50%。

分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來“井噴”期。

而值得一提的是，對于面臨轉(zhuǎn)型的開發(fā)商來說，出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商;另外就是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

此外，在房企的經(jīng)營市場發(fā)生改變之外，隨著調(diào)控不斷深入，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也會隨著發(fā)生轉(zhuǎn)變，趨向于高端、綠色的住宅產(chǎn)品。

來源：理財周報

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