最嚴(yán)地產(chǎn)限購令調(diào)房價(jià) 更要緩解人口壓力

　　此輪北京樓市調(diào)控新政，不僅是在打壓瘋漲的房價(jià)，而且承擔(dān)著緩解北京市人口和環(huán)境資源基本矛盾的功能。

　　2月17日在北京各房產(chǎn)交易過戶大廳，“限購承諾書”和“家庭購房申請(qǐng)表”開始啟用，這是京版國八條正式實(shí)施后，買房人辦理過戶手續(xù)時(shí)必備填寫的新材料

　　干了一年多的房屋銷售，潘登第一次碰到有人哭著離開售樓處。

　　2月17日，北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的第二天，一個(gè)29歲單身女青年急匆匆地趕到北京大興首邑溪谷售樓處，當(dāng)她得知因自己無法提供五年本市社保繳納證明，買不了之前看中的一套兩居室時(shí)，就哇地一聲哭開了。

　　這一哭，整個(gè)售樓處的氣氛也開始變得異樣起來?！爱?dāng)時(shí)她就坐在我對(duì)面，眼淚滴滴答答地掉在樓盤戶型圖上?！?月18日，當(dāng)潘登見到《中國新聞周刊》記者講述這一幕時(shí)，他自己也不禁嘆息，“我工作才一年多，也買不了房子了。”

　　陽光從潘登沙發(fā)背后的窗戶里照進(jìn)來，向外看去，麻雀蹦蹦跳跳地在草坪上覓食，積雪開始融化，四處透著春天的暖意。只是剛剛出臺(tái)的北京房地產(chǎn)的限購政策，讓這座城市的購房人百味雜陳。

　　“誰也沒想到會(huì)這么嚴(yán)”

　　“限購新政出臺(tái)前，我們也聽到了一些風(fēng)聲，但誰也沒想到會(huì)這么嚴(yán)?！笔滓叵软?xiàng)目銷售代表潘登說，新政出臺(tái)的當(dāng)天下午，他的手機(jī)就被客戶打爆了，客戶問得最多的問題是，“我還能買嗎？還有別的辦法沒有？”

　　2011年2月16日，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的地方樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)了。當(dāng)天下午3點(diǎn)多，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了一條最新公告——《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。

　　這份被稱為京版“國八條”的通知， 包括15條細(xì)則，該通知從限購、稅收、信貸、土地、行政等多個(gè)層面，試圖對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。其中最為嚴(yán)格的條款，便是限購。

　　按照該通知規(guī)定，已經(jīng)擁有兩套及以上住房的北京本地戶籍家庭，將不能再新購住房；已經(jīng)擁有一套及以上住房的外地戶籍家庭，也不能再購住房；在北京沒有住房的外地人，如果要購買住房，必須提供在京連續(xù)5年含以上的納稅證明或社保證明。

　　今年1月26日，國務(wù)院公布的樓市調(diào)控“新國八條”要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！辈贿^截至目前，出臺(tái)相應(yīng)地方限購細(xì)則的僅北京、上海、南京、重慶、杭州等少數(shù)城市。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)《中國新聞周刊》表示，北京調(diào)控方案中對(duì)外地人的限購措施，是目前國內(nèi)最嚴(yán)格的限購措施。與北京設(shè)定的5年繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)門檻相比，上海、深圳、杭州等地均只要求外地戶籍購房人提供1年以上的個(gè)稅或社保繳納證明即可。

　　對(duì)此，新政公布當(dāng)天，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志對(duì)外表示，“京十五條”的限購政策，主要限制投機(jī)性需求。這條政策同時(shí)體現(xiàn)出政府希望留住在北京長期奮斗的人才愿望，使這些人才在推動(dòng)北京發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人夢想。陳志稱，現(xiàn)在政府是引導(dǎo)市民房屋消費(fèi)“先租后買、先小后大”，在北京工作的外省市戶籍人可以先通過租房滿足需求。

　　新政公布的半小時(shí)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在新浪微博上評(píng)論說：“限購是對(duì)已婚家庭的懲罰。”隨即，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)布微博回應(yīng)，“這對(duì)外地人購買北京的房子影響將會(huì)是巨大的，他們不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已經(jīng)工作幾年沒有北京戶口的外地人?！贝稳眨胄胸泿盼瘑T會(huì)委員李稻葵在微博上稱“5年的要求過高，讓很多人看不到希望。”隨后，李稻葵在2月19日召開的中國經(jīng)濟(jì)50人論壇上表示，北京限購的范圍應(yīng)從5年納稅證明改為2年。

　　為什么是北京？

　　打擊投機(jī)性購房需求，歷來是中國房地產(chǎn)調(diào)控的重要基調(diào)，但這一最嚴(yán)厲的政策為何出現(xiàn)在北京？

　　鏈家地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)部分地解釋了這一問題。該機(jī)構(gòu)近期公布的一份報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，外地人購買了北京近45%的住宅，在過去的三年中，這一比例持續(xù)上升。2008年外地人在京購房占比僅26% ，2009年急劇上升到38%。

　　這里的“外地人”中，既有山西煤老板、溫州炒房團(tuán)這樣的純粹投機(jī)客，也有數(shù)百萬工作在這個(gè)城市的“北漂”族。在政府和市場人士的描述中，前者往往被歸類為投機(jī)性需求，后者則被認(rèn)為是支撐房價(jià)的“剛性需求”。但二者的具體購房比例，該報(bào)告并未披露。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，此輪北京樓市調(diào)控新政，不僅是在打壓房價(jià)，而且承擔(dān)著緩解北京市人口和環(huán)境資源基本矛盾的功能。

　　在很長一段時(shí)間，因聚集了國內(nèi)最優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、文化、行政資源，北京就像一塊巨大的磁鐵把全國各地各種需求的人吸引過來。2010年，北京市人大常委會(huì)和北京市政協(xié)常委會(huì)相繼組織專題調(diào)研組調(diào)研北京人口規(guī)模后發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，北京市實(shí)際常住人口總數(shù)為1972萬人，已經(jīng)突破了國務(wù)院所確定的到2020年北京市常駐人口總量控制在1800萬人的目標(biāo)。

　　這項(xiàng)調(diào)查顯示，流動(dòng)人口在京居住半年以上的有726.4萬人，占流動(dòng)人口總量的95.1%；居住時(shí)間超過五年的有123.2萬人，占16.1%；舉家遷移的比例逐年提高，達(dá)到41.2%。數(shù)量龐大的外來人口的持續(xù)流入，直接導(dǎo)致對(duì)于住房需求的激增，進(jìn)一步加大樓市供需平衡的難度。

　　在公開場合，政府對(duì)于“剛需”歷來持鼓勵(lì)和支持的態(tài)度。北京樓市調(diào)控細(xì)則公布當(dāng)日，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志對(duì)外表示，“如果有人沒有給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，他掙了錢就跑來北京炒房，北京房價(jià)炒高了他獲利后再撤走，這對(duì)于一直在北京奮斗的人也不公平?！?/p>

　　為了區(qū)分投機(jī)客和剛需，對(duì)外地購房設(shè)立個(gè)稅和社保繳納年限的門檻，這一新做法被引入到政府房地產(chǎn)調(diào)控中來。2010年，北京市政府發(fā)布的“京十二條”，即規(guī)定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明。鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，外地人購房占比，從2009年的38%降至34%左右。

　　但房價(jià)并未因此下跌。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元/平方米，同比上漲42%，漲幅居京滬廣深四大一線城市之首。

　　央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵表示，這次北京樓市調(diào)控盡管力度過猛，但“方向正確”。李稻葵的這一言論立即引起經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)界和網(wǎng)友對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控方向的激烈辯論。

　　易凱資本有限公司首席執(zhí)行官王冉認(rèn)為，限購，這種政府直接硬性扭曲需求的行為是準(zhǔn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的復(fù)活。在所有調(diào)控市場的手段中，限價(jià)是最壞的、也是不到萬不得已不能輕易使用的手段；比限價(jià)還要壞的只有一個(gè)，就是限購。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到光靠市場力量無法健康發(fā)展的地步。解決房地產(chǎn)問題，除了加大土地供應(yīng)量外，關(guān)鍵在于調(diào)整整個(gè)住房市場的結(jié)構(gòu)，加大保障房的建設(shè)，使不同收入的人群，能有相適應(yīng)的住房。

　　樓市進(jìn)入觀望期

　　限購新政對(duì)于北京樓市的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　最不趕趟兒的，還是那些不能提供5年個(gè)稅或社保繳納證明的購房人。2月18日，首邑溪谷售樓處的沙發(fā)上坐滿了等待簽約的客戶。以2月16日為界，此前已經(jīng)在北京建委網(wǎng)站做完購房“網(wǎng)簽”的客戶，可以繼續(xù)按照老辦法辦理購房合同，在這之后，只能執(zhí)行新政策。首邑溪谷銷售代表估算，預(yù)計(jì)將有一成左右的意向購買客戶將被迫放棄購房。

　　在大興區(qū)東亞馬賽公館項(xiàng)目，一位銷售向《中國新聞周刊》表示，受到新政影響的客戶可能有40到50人左右。位于大興棗園附近的紅木林項(xiàng)目的一位銷售則表示，新政出來后，大概有一成登記客戶達(dá)不到規(guī)定要求；在房山區(qū)的萬科長陽半島，銷售人員也表示，有部分的意向購房人將無法購房。

　　大興和房山是去年北京市新開樓盤最為集中的區(qū)域，在2010年樓市熱銷時(shí)，萬科長陽半島和保利茉莉公館都曾創(chuàng)下開盤當(dāng)天全部售罄的“日光”業(yè)績。隨著市區(qū)土地供應(yīng)越來越少，以后北京市大部分新盤，都將位于4環(huán)甚至5環(huán)外遠(yuǎn)郊區(qū)。相比之下，二手房交易則主要集中在中心城區(qū)。

　　與新盤相比，二手房受到的沖擊更大。在位于大興區(qū)的易家地產(chǎn)原生墅店，經(jīng)理肖惠指著店內(nèi)空蕩蕩的工位對(duì)《中國新聞周刊》記者說，“這里春節(jié)前還有四十多個(gè)員工，今年能有三十多個(gè)就不錯(cuò)了”。在中心城區(qū)內(nèi)的一些居民小區(qū)里，扛著房源信息牌子的中介人員又開始打起了廣告。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，以2010年我愛我家的成交記錄推算，對(duì)北京二手房市場來說，“納稅證明不滿5年的非戶籍人口暫停購房”的限購細(xì)則，將至少影響三分之一的購房人群。

　　就在專家們舌槍唇戰(zhàn)辯論調(diào)控效果時(shí)，購房者則選擇了用腳來投票。北京樓市調(diào)控細(xì)則公布后，《中國新聞周刊》記者在大興、房山、通州、豐臺(tái)等地多個(gè)樓盤銷售處發(fā)現(xiàn)，前來看盤的人并不少。

　　在東亞馬賽公館的售樓處，銷售們忙得連喝水的時(shí)間都沒有，不停地接待一撥又一撥客戶；同樣位于大興的紅木林項(xiàng)目，盡管還沒有正式開盤，狹小的臨時(shí)售樓處，已經(jīng)被前來看盤購房者擠得水泄不通。該項(xiàng)目銷售代表迎春告訴《中國新聞周刊》，目前辦理看房登記的客戶已經(jīng)超過1000人。朝陽區(qū)中鐵建國際城和華茂城雖然已經(jīng)是尾盤銷售，在沙盤旁還是圍滿了前來淘房的人。

　　雖然看房的人不少，但真正購買并不多。在2月17日限購政策實(shí)施當(dāng)日，北京住房成交量急劇萎縮，與前一個(gè)交易日相比，當(dāng)日總成交量下滑近九成。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究部總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，今年北京期房、二手房成交量或同比下降一半。

　　一些樓市調(diào)整的蛛絲馬跡已開始顯現(xiàn)。在大興的馬賽公館項(xiàng)目，新政之前，還需要搖號(hào)選房，但2月16日后即將銷售的200多套房源，客戶可以直接選房，無須搖號(hào)。

　　在房山的萬科長陽半島項(xiàng)目，在3、4月份新開房源中，可以辦理98折優(yōu)惠卡，此前萬科曾在去年底取消了這一優(yōu)惠。北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，京十五條雖然沒有提明確房價(jià)控制數(shù)字，但是政策傳遞了一定的價(jià)格控制預(yù)期。而且政策剛出，開發(fā)商的調(diào)整也要看市場反饋。

　　還有一些開發(fā)商則選擇了推遲開盤。位于通州的珠江國際公館此前曾表示在2010年12月底開盤，但截至目前仍未開盤；位于豐臺(tái)區(qū)的中鐵建青秀城項(xiàng)目，自2010年9月臨時(shí)售樓處開業(yè)以來，其開盤時(shí)間一直沒有對(duì)外公布。

　　對(duì)于未來北京房價(jià)走勢，多位開發(fā)商、消費(fèi)者、業(yè)內(nèi)專業(yè)人士均表示看漲。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，“北京商品房目前看不到價(jià)格下降的動(dòng)力?！薄?到3年內(nèi)北京房價(jià)還將上漲?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司知識(shí)管理總監(jiān)兼投資咨詢總監(jiān)徐東華對(duì)《中國新聞周刊》表示，政策一旦松動(dòng)，那些被壓制的需求將釋放出巨大的購買力。

　　消費(fèi)者的預(yù)期似乎仍未改變。當(dāng)問及未來的打算，進(jìn)入房屋銷售這行才一年多的潘登只說了一句，“攢錢買房。”

來源： 中國新聞周刊

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