商業(yè)地產(chǎn)龍?zhí)鬃冎鹘情_發(fā)商熱衷土地市場熱捧

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)流程中至關(guān)重要的另一名主角，開發(fā)商的細(xì)微動態(tài)也能撥動市場的各方神經(jīng)。無論從開發(fā)商口中還是政府推地的計劃來看，2011年，拿商業(yè)地塊、走商業(yè)路線，已然成為鐵板釘釘?shù)内厔荨?

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月份整個杭州市共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業(yè)用地就達(dá)到8宗。近300畝商業(yè)用地，成為土地市場的主角。

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　　開發(fā)商“棄宅從商”

　　針對住宅的調(diào)控政策一緊再緊，市場下游的購房者已經(jīng)把原來爭先恐后伸向住宅的手縮回來了，那處于市場上游的開發(fā)商們怎么想的呢？

　　“前兩天公司開例會，我就給策劃團(tuán)隊出了一道題，今年公司拿地，要怎么拿？拿什么性質(zhì)的地？因?yàn)槿绻倌米≌玫?，近幾年的壓力肯定是很大的。所以我們可能會多考慮綜合用地或者其他的吧。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商如是說。

　　隨后，記者又聯(lián)系上了杭城多家開發(fā)企業(yè)的老總級人物，但是說起關(guān)于拿地的話題，大家的態(tài)度都顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　“如果要拿地，我們也會更慎重地權(quán)衡很多東西了，”一位目前正在開發(fā)濱江一住宅項(xiàng)目的開發(fā)商說，“比如地價、土地性質(zhì)、區(qū)塊位置等等，畢竟未來的市場究竟怎么走，都會有很大的變數(shù)?！?

　　去年一整年，位于濱江區(qū)的地標(biāo)性建筑潤和·信雅達(dá)都有不錯的銷售業(yè)績。對于今年全面傾向商業(yè)地產(chǎn)的杭州樓市來說，開發(fā)商也認(rèn)為這是一個良好的契機(jī)。潤和房產(chǎn)營銷總監(jiān)謝柳萌告訴記者，今年計劃推出的是信雅達(dá)其中的公館項(xiàng)目，均為精裝修大面積公寓，每一套的總價大約在2000萬元以上。

　　“這對商業(yè)項(xiàng)目來說是一個很好的機(jī)會，最直觀的好處就是這批房源的受關(guān)注度會有所提高。原來可能手頭有這部分資金的投資者會更愿意把錢放到住宅市場當(dāng)中，現(xiàn)在政策出臺導(dǎo)致住宅直接受限，資金通脹預(yù)期又太高，所以還是得把錢放到不動產(chǎn)上，那么商業(yè)項(xiàng)目自然受益?！?

　　而對于潤和房產(chǎn)來說，今年既要操作這個信雅達(dá)旗下的公館項(xiàng)目，又要同時操作位于閑林的住宅類項(xiàng)目西溪郡。謝柳萌坦言，相對而言，西溪郡的操盤難度會稍微大一些。“還好這個項(xiàng)目的物業(yè)性質(zhì)是排屋類產(chǎn)品，所以和普通住宅相比，受到影響相對少一些，關(guān)鍵還是按揭政策這塊受影響，政策會對購買人群進(jìn)行篩選?！?

　　縱觀全國市場，華潤、金地先后宣布自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃和目標(biāo)，一向以住宅專業(yè)化為目標(biāo)的萬科也公開表示要調(diào)整產(chǎn)品路線，商業(yè)地產(chǎn)將占到其開發(fā)量的20%左右。保利地產(chǎn)公布的公司計劃顯示，未來3年內(nèi)，預(yù)計將持有商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。而今年年初，龍湖今年首個商業(yè)綜合體的推盤，6天內(nèi)一售而空，銷售金額逾3億元，破單月銷售紀(jì)錄。

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　　300畝商業(yè)用地主唱2月土地市場

　　正因開發(fā)商對于今年該怎么拿地產(chǎn)生了不小的猶豫情緒，所以作為商業(yè)地產(chǎn)最前端的土地市場，已經(jīng)迅即作出反應(yīng)。

　　來自國土部門的數(shù)據(jù)顯示，2月份整個杭州市共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業(yè)用地就達(dá)到8宗。這8宗土地總出讓面積約294畝，成為本月土地市場的主角。

　　余杭區(qū)也將有商業(yè)用地出讓。據(jù)土地出讓公告顯示，2月23日，錢江開發(fā)區(qū)出讓3宗商業(yè)用地，總計約83畝；2月25日，仁和鎮(zhèn)又有一宗商業(yè)用地出讓，約10.4畝。

　　回顧1月份的土地市場，商業(yè)用地同樣“熱鬧”。

　　1月份，杭州主城區(qū)沒有土地出讓。然而，蕭山、余杭兩區(qū)卻迎來土地供應(yīng)高潮。蕭山區(qū)土地更是呈井噴之勢，出讓33宗土地，共計面積1159.4畝，其中，商業(yè)21宗，面積高達(dá)424.8畝；有14宗位于錢江世紀(jì)城，這14宗商業(yè)地加在一起，共245畝，建筑面積93.1萬方。

　　而余杭區(qū)1月份共出讓土地11宗，面積共計406.6畝。其中，住宅（含商?。?宗，面積121.6畝，建筑面積18.8萬方，而商業(yè)用地面積高達(dá)285畝，約占余杭全區(qū)土地供應(yīng)量的7成。

　　除杭州外，其他城市商業(yè)用地也備受關(guān)注。記者獲悉，2月22日下午，北京麗澤商務(wù)區(qū)兩地塊，皆以過16000元/平方米的樓面價成交，該樓面價，創(chuàng)下了北京除中服地塊外的商業(yè)地塊樓面價新高。有業(yè)內(nèi)人士對此認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)升溫的又一例證。

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　　商業(yè)地產(chǎn)成投資避風(fēng)港

　　事實(shí)上，除了購房者，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)商的要求也更高了。合創(chuàng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝說：“商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，對開發(fā)商來說，涉及到整合各方資源、長線運(yùn)營的要求更高，很多開發(fā)商或許對住宅的建設(shè)已經(jīng)很有經(jīng)驗(yàn)，但是對寫字樓、酒店式公寓等這些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)或許還是初學(xué)者?！辈贿^，畢明輝也表示，由于調(diào)控政策對住宅市場的影響比較大，住宅項(xiàng)目銷售局面打不開，開發(fā)商資金回籠有問題，加上很多區(qū)塊之前開發(fā)的都是住宅，本身商業(yè)地產(chǎn)的需求量也比較大，因此，近兩年，杭州或許會有更多的開發(fā)商將開發(fā)觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)?！伴_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一部分銷售，優(yōu)質(zhì)物業(yè)還可以自己持有，對開發(fā)商而言可以作為業(yè)務(wù)補(bǔ)充，同時也能規(guī)避風(fēng)險，可能會成為很多開發(fā)商的戰(zhàn)略布局。

　　針對商業(yè)地產(chǎn)售價的上漲，在謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝成龍看來，除杭州樓市整體行情往上走外，調(diào)控政策也起到了一定的作用?！鞍凑照畱T例，商業(yè)用地會多推一點(diǎn)。一方面調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)影響較小，另外一方面宅地的價錢可能賣不高，”

　　謝成龍認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加快，住宅需求會有所減少，從中推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。其次，企業(yè)資金流開始有一定的轉(zhuǎn)變；再次，出租型商業(yè)地產(chǎn)可以作為企業(yè)的長期資本，對比住宅品來說，優(yōu)勢還是相對明顯的?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的潛力是毋庸置疑的，但在具備較大潛力的同時，也具有較大的風(fēng)險，操作難度較大?！敝x成龍?zhí)嵝选?

來源：青年時報 作者：徐杰 田小園

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