房企并購潮今年爆發(fā) 中小房企將面臨洗牌

　　頻頻傳出的房地產業(yè)并購消息讓一些中小型房企開始憂慮。如何才能讓今年的資金鏈不再緊張，這個問題讓平日盡顯富態(tài)的商人們臉色暗淡。

　　由于房地產調控政策出現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)，貨幣政策也改姓“穩(wěn)健”。兩年來浸潤在寬松資金環(huán)境下的中小房企在面臨突如其來的融資困境后，不知不覺變?yōu)榇篝~眼中的食物。

　　或許，一場被稱為“遲到的并購趨勢”將在體量小、融資渠道少、背景小的房地產企業(yè)群中蔓延。而受益一方，則是那些在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企。

　　房企并購加速始于去年三季度

　　1月15日下午3時，深圳華強北世貿廣場4層，深圳建設71%股權的拍賣未能被公開。但據現(xiàn)場媒體記載，“在進出拍賣現(xiàn)場的必經之路——不足15平方米的電梯間里，最多時有25人在此等候?！?/p>

　　拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘，恒 大地產以16.6億元的競價獲得股權。參與此次拍賣的企業(yè)除恒 大地產之外，還有華強集團及深圳城市建設開發(fā)集團。據稱，激烈的競爭主要在華強集團與恒 大地產兩家之間展開。

　　拍賣之前被外界所傳一并參與競購的萬科并未現(xiàn)身。有媒體援引知情人的話報道說，最終因為價格高出底線，萬科放棄了。

　　來自恒 大地產提供給媒體的資料顯示，深圳建設的經營業(yè)務主要分為三個方面，其相對應的資產也主要是三大類，即房地產項目開發(fā)、物業(yè)出租以及工程施工，剛好符合恒 大地產的發(fā)展需要。

　　深圳建設目前擁有國家房屋工程施工總承包特級資質，還擁有位于深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的建設集團大廈50%的所有權和深圳金融中心區(qū)蔡屋圍項目50%的所有權，在住宅土地稀缺的東莞南城區(qū)有大面積的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也擁有項目。

　　深圳建設旗下還擁有近5萬平方米的持有型物業(yè)，包括寶珠花園商場、八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈、中深花園和7000多平方米商鋪等。

　　媒體評論認為，“這些持有型物業(yè)未來升值潛力巨大，市場價值遠高于賬面價值。”“另外，保守估計，深圳建設擁有的現(xiàn)金及股票等資產價值可達數十億元?！?/p>

　　不過，媒體援引的深圳建設內部人士的話說：“由于近幾年經營狀況不佳，深圳建設能否保住施工總承包特級資質還很難說?！?/p>

　　隨后，1月18日佳兆業(yè)集團控股有限公司1638.HK宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權。浙江伍豐注冊資本為1億元，擁有位于杭州之江度假區(qū)3.9376萬平方米的土地面積，規(guī)劃地上建筑面積約7.08萬平方米，該地塊將用作住宅項目開發(fā)。

　　而在上述兩宗收購案例之前，廣州富 力地產股份有限公司2777.HK與合景泰富地產公司1813.HK 在2010年11月8日發(fā)布聯(lián)合公告稱，同意以3.535億美元收購上海城投悅城 置業(yè)有限公司70%股權。

　　2010年底，萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時也曾表示，隨著調控的深入，預計2011年將有部分房企面臨資金和經營壓力，這為萬科提供了一些收購兼并的機會，可借機擴大土地儲備，但并購目標會優(yōu)先考慮企業(yè)文化相一致的企業(yè)。

　　《中國經濟周刊》記者通過公開資料的梳理發(fā)現(xiàn)，房企并購事件的活躍開始于2010年第三季度。

　　來自國內私募領域研究機構清科研究中心的數據顯示，2010年第三季度，房地產行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元。在2009年和2010年兩年間，房地產行業(yè)并購的案例中，由VC/PE支持的企業(yè)并購也日漸活躍，多發(fā)生在VC/PE支持的房地產行業(yè)巨頭對小型房地產開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。

　　并購或集中在一二線城市中小房企

　　市場有聲音認為，上述大規(guī)模并購已經遲到了一年，也許將會在2011年爆發(fā)并購潮。

　　央行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2011年央行第一次動用存款準備金工具。

　　與此同時，各地的金融機構亦在不斷捂緊錢袋——取消房貸利率優(yōu)惠。

　　據悉，浦發(fā)銀行北京分行對于首套房貸執(zhí)行基準利率8.5折優(yōu)惠已經取消，房貸業(yè)務正常受理。曾經接受記者采訪的光大銀行一位信貸經理亦肯定了該行取消利率優(yōu)惠的事實。 而更多的股份制商業(yè)銀行都向媒體肯定了“不低于標準利率”的執(zhí)行態(tài)度。

　　來自銀行的消息還稱，已下達的信貸額度比去年同期減少。據稱，有股份制銀行透露： 1月份信貸額度比去年同期減少在10%或以上。

　　市場認為，自金融危機以來，一些中小企業(yè)原本或將面臨資金枯竭危險，但是受到國家四萬億的信貸支持，他們并未出現(xiàn)批量死亡，于是大規(guī)模的并購情況在當時未能爆發(fā)。不過，市場認為“已遲到一年”的并購潮或將出現(xiàn)在2011年。

　　要求匿名的一位來自深圳的中型房地產企業(yè)銷售總監(jiān)在北京的辦公室向《中國經濟周刊》記者置評：“信貸利率優(yōu)惠出臺之前市場已經聽到風聲，很多在售樓盤成交量井噴。但政策實施之后，聽說簽約成交量又暴跌?！薄斑@樣強硬的信貸政策不僅打壓了剛性需求，也讓公司的銷售回款速度減慢，資金減少明顯?！?/p>

　　宏觀貨幣政策的收緊毫無疑問意味著包括房地產企業(yè)在內的幾乎所有行業(yè)的信貸融資渠道都將受到巨大沖擊。而那些資產規(guī)模小、負債多的中小房企則將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　上游的資金來源面臨考驗，而下游的有源之水亦被政策之手緊緊扼住。個人房貸的利率優(yōu)惠取消讓那些手頭有在售項目的企業(yè)減少并減慢了銷售資金回流的速度，而那些沒有在售項目的企業(yè)更是失去了重要活力因素。

　　一家青島小型房地產企業(yè)所有者稱：“最近已經有兩撥人來考察我們公司，但是我不想賣掉?！边@個小企業(yè)在即墨等青島外圍城市開發(fā)過兩個低端項目，銷售情況尚能被其接受。

　　“現(xiàn)在貸款成本太高，也沒有建成的盤子在賣。上面貸不到錢，下面無貨可賣。資金就這樣斷流了?！痹撈髽I(yè)所有者告訴記者，目前來洽談的兩家分別是國企和大型民企，“如果價格非常合理，那么我就和幾個股東商量?！?/p>

　　中國房地產協(xié)會一位高層人士認為：“目前，房企并購案例確實在不斷增加。融資困難是直接原因。一些小企業(yè)做不好，不好做，正好有人高價收購，就成交了?！薄邦A計這些并購主要發(fā)生在一二線城市的中小企業(yè)身上，他們資產規(guī)模小、易操作、債權等不復雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價高，中小企業(yè)可能會由于缺失資金而面臨生存問題。”

來源：騰訊

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀