不要高估限購(gòu)令對(duì)樓市的遏制作用

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。會(huì)議指出，自2010年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。
　　

　　會(huì)議出臺(tái)了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“新國(guó)八條”。與2010年的國(guó)十條相比，新國(guó)八條對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新內(nèi)容不多，主要有要求加強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收與管理，增加保障性住房建設(shè)等，而最有新意的是把住房限購(gòu)令作為一項(xiàng)全國(guó)性政策推廣及要求各地合理建構(gòu)住房?jī)r(jià)格指標(biāo)體系，即住房雙限令。
　　

　　我們可以看到，2010年國(guó)十條后，國(guó)內(nèi)前后有16個(gè)城市出臺(tái)了居民住房限購(gòu)令。據(jù)報(bào)道，目前估計(jì)全國(guó)有72個(gè)城市正在醞釀出臺(tái)住房限購(gòu)令。同時(shí)，新國(guó)八條要求各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨脚c收入增長(zhǎng)速度制定住房?jī)r(jià)格基準(zhǔn)，作為各地方政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要依據(jù)。
　　

　　對(duì)于新國(guó)八條的規(guī)定，盡管國(guó)內(nèi)媒體把它作為重要新聞大肆渲染，以為地方政府會(huì)用住房限購(gòu)令與中央政府一起將住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)行到底，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。但是，我在2010年5月就指出，這些地方政府的住房限購(gòu)令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用與影響十分有限，反之其負(fù)面影響不可低估。它們出臺(tái)這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，所起到的作用十分有限。其實(shí)，限購(gòu)令成了各地居民涌入住房市場(chǎng)的信號(hào)，2010年國(guó)內(nèi)二線以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)生的事情就是最好的明證。

　　
　　從這些地方政府的住房限購(gòu)令內(nèi)容來(lái)看，受沖擊最大的是2008年下半年以來(lái)地方政府各種離譜的住房市場(chǎng)托市政策，比如購(gòu)買住房可上戶口（把無(wú)價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品），購(gòu)買住房可享受政府補(bǔ)貼等。其他住房市場(chǎng)限制的內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋?gòu)買一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)不符合條件的異地住房貸款，不許外國(guó)投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。
　　

　　也就是說(shuō)，這些住房限購(gòu)令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購(gòu)買一套住房，即對(duì)住房購(gòu)買有嚴(yán)格限制，但實(shí)際上地方政府這種住房政策明確地向市場(chǎng)宣示，當(dāng)?shù)氐淖》抠?gòu)買者，無(wú)論你原持有多少套住房，你只要有意愿，同樣還可以再購(gòu)買一套住房。而且，既然現(xiàn)在購(gòu)買住房有限制，每一人或每一戶只能購(gòu)買一套住房，家庭里有了一套購(gòu)買住房的指標(biāo)，因此，當(dāng)?shù)鼐用窬筒灰速M(fèi)這難得的購(gòu)買住房指標(biāo)，涌入市場(chǎng)購(gòu)買住房吧。正是在這個(gè)意義上，地方政府的住房限購(gòu)令不是限制當(dāng)?shù)鼐用裼咳胱》渴袌?chǎng)投機(jī)炒作，反之，是鼓勵(lì)投機(jī)炒作者趕快進(jìn)入市場(chǎng)。事實(shí)上，2010年那些實(shí)行限購(gòu)令的城市的情況就是如此。
　　

　　還有，假定地方住房限購(gòu)令的真義是要限制當(dāng)前居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是這種限制的含義早已包括在2010年的國(guó)十條及央行的275號(hào)文件之中。從這兩個(gè)文件的要義來(lái)看，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策回歸到常態(tài)。最近不少銀行開(kāi)始取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，如果說(shuō)，全國(guó)各地商業(yè)銀行都取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，所有的住房按揭貸款都進(jìn)行利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這種政策就會(huì)彌補(bǔ)2010年國(guó)十條存在的嚴(yán)重漏洞。這不僅會(huì)把住房投機(jī)炒作逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且購(gòu)買第一套住房的需求也會(huì)下降，當(dāng)這些新政策全面地弱化居民購(gòu)買住房的動(dòng)機(jī)時(shí)，地方政府的住房限購(gòu)令所起到的作用也是十分有限了。
　　

　　近十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展與繁榮，近幾年來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重及房地產(chǎn)泡沫被吹大，最根本的原因就在于投機(jī)者過(guò)度使用住房按揭這個(gè)金融杠桿。如果第一套住房?jī)?yōu)惠利率取消、第二套住房杠桿率減小及利率上升、第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機(jī)炒作者就沒(méi)有涌入住房市場(chǎng)的金融工具。如果沒(méi)有金融杠桿來(lái)把住房交易無(wú)限放大，住房投機(jī)炒作者一定會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)。因?yàn)椋》拷灰椎慕鹑诟軛U萎縮，也就意味著沒(méi)有人來(lái)接手參與住房投機(jī)炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購(gòu)令可有可無(wú)。因?yàn)?，這時(shí)不需要這個(gè)住房限購(gòu)令來(lái)限制投機(jī)炒作者進(jìn)入住房市場(chǎng)。
　　

　　對(duì)于購(gòu)買第二套住房的投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，住房限購(gòu)令的意義沒(méi)有多大。首先，現(xiàn)在的文件對(duì)第二套住房的含義有新的界定，認(rèn)貸也認(rèn)房。也就是說(shuō)，無(wú)論購(gòu)買住房者是已經(jīng)貸款購(gòu)買住房還是已經(jīng)持有住房，再購(gòu)買住房都算是第二套，而購(gòu)買第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到60%以上，而其貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上（注意，這里的首付及利率只是設(shè)定底線，向上浮動(dòng)是無(wú)邊際的），因此，不僅投機(jī)炒作杠桿率縮小，而且其投機(jī)炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺(tái)住房限購(gòu)令，住房投機(jī)炒作者也不會(huì)輕易進(jìn)入住房市場(chǎng)。
　　

　　這樣，地方政府的住房限購(gòu)令能夠起到作用的人群只能是購(gòu)買第一套住房的人或異地購(gòu)買者。對(duì)于第一套住房的購(gòu)買者，其如何進(jìn)入住房市場(chǎng)本來(lái)就沒(méi)有限制，也不需要限制。如果他們是投機(jī)炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進(jìn)入，也不會(huì)太在乎價(jià)格高低。如果住房購(gòu)買優(yōu)惠利率全部取消，對(duì)這些投資者來(lái)說(shuō)，并非是進(jìn)入不進(jìn)入的問(wèn)題，而是手中持有的住房誰(shuí)來(lái)接手的問(wèn)題。如果自己接到最后一棒，那么就慘了。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們是否有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)，并非是限購(gòu)不限購(gòu)的問(wèn)題，而是在于價(jià)格水平高低，他們是否有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于不滿足條件的異地購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，信貸政策早就有嚴(yán)格限制，這些人根本就不能通過(guò)銀行信貸進(jìn)入樓市。因此，在高房?jī)r(jià)下，限購(gòu)不限購(gòu)，對(duì)他們的意義同樣不大。
　　

　　有人會(huì)說(shuō)，我有的是錢，購(gòu)買住房根本就不需要貸款，如果沒(méi)有限購(gòu)令，我可以利用自己的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，限購(gòu)令對(duì)他們起的作用自然會(huì)不小。但是，這些有錢的投機(jī)炒作者，他們會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？答案是否定的。因?yàn)?，?dāng)這些人購(gòu)買住房使用時(shí)，他們什么時(shí)候進(jìn)入購(gòu)買完全由自己決定，不會(huì)受政策的限制。但是，這些并非是我所說(shuō)的住房消費(fèi)者而是住房投資者。
　　

　　從以上分析可以看到，地方政府的住房限購(gòu)令，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)所起到的作用是十分有限的。這些住房限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)只能是“水中月、鏡中花”，好看但沒(méi)有多少作用。出臺(tái)這些政策是給當(dāng)?shù)氐拿癖娂爸醒胝鰝€(gè)樣子，說(shuō)明地方的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是緊跟中央的。實(shí)際上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年房?jī)r(jià)仍然在上漲，如果以民間調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)更是在飛漲。比如北京，2010年的房?jī)r(jià)就上漲40%以上。同時(shí)，在2010年12月份及2011年1月份，全國(guó)住房銷售同樣又回到量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)上。
　　

　　可見(jiàn)，對(duì)于地方政府的住房限購(gòu)令，無(wú)論是媒體還是政府職能部門，都不要過(guò)高地估計(jì)它的作用。要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)得到真正的調(diào)整，就得有嚴(yán)格的住房信貸政策及嚴(yán)厲的稅收政策（比如征收住房交易流轉(zhuǎn)稅及住房交易所得稅），只有從這兩方面入手，才能嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房市場(chǎng)回歸理性。

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