房價統(tǒng)計方法廣遭詬病 終于迎來新規(guī)

　　居民購房交易時，為了避稅所簽訂的陰陽合同，將給房價統(tǒng)計帶來麻煩

　　曾廣遭詬病的房價統(tǒng)計方法，終于出現(xiàn)變革。

　　國家統(tǒng)計局2月16日發(fā)布《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》。根據(jù)新方案，將從2011年2月18日起，每月18日發(fā)布上月房地產(chǎn)價格統(tǒng)計信息。其他有關的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息，包括房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額等，在國家統(tǒng)計局召開的例行發(fā)布會上一并發(fā)布。

　　上述數(shù)據(jù)將是實施新的房價統(tǒng)計方法后，編制測算完成的首份月度房價數(shù)字。為了上述數(shù)字，國家統(tǒng)計局努力了1年。

　　去年2月25日，國家統(tǒng)計局發(fā)布公報稱，2009年，全國70個大中城市房屋銷售價格僅上漲了1.5%。此數(shù)字甫一公布，即引起全國的輿論質(zhì)疑。更有房地產(chǎn)商稱，統(tǒng)計局應該改成“1.5”部，因為居民實際感受到的房價漲幅遠不止這個數(shù)。比如有學者根據(jù)統(tǒng)計局住房銷售價格，測算出漲幅在24%左右。

　　此后，馬建堂召開了多次座談會，開始推動房價統(tǒng)計改革。他在1月份舉行的統(tǒng)計工作會議上就指出，國家統(tǒng)計局積極回應對房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的質(zhì)疑，認真采納相關部門和專家的建議。2011年將穩(wěn)步推動房地產(chǎn)等價格統(tǒng)計改革，認真實施《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》。

　　“要加強與房地產(chǎn)管理部門的溝通聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保住宅銷售價格指數(shù)質(zhì)量，切實做好數(shù)據(jù)發(fā)布和解讀工作?！瘪R建堂說。

　　本次改革將采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報數(shù)據(jù)作為住宅價格統(tǒng)計的基礎數(shù)據(jù)。此外，國家統(tǒng)計局將不再發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅平均數(shù)。

　　所謂“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”，是指買賣雙方簽訂購房合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上，通過網(wǎng)簽號可以在網(wǎng)上查詢成交價格，該數(shù)據(jù)就是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　對于上述變化，業(yè)界表示認可。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生告訴記者，總體而言，國家對于房價的統(tǒng)計正在一步步改進，盡管很多問題仍待解決，不過畢竟邁出了很大的一步?！坝行┙y(tǒng)計仍難以盡善盡美，比如網(wǎng)簽也可能存在虛假數(shù)字，所以改革不是能一步能完成的?！彼f。

　　新方案準確性提高

　　國家統(tǒng)計局人士透露，2月18日公布的房價數(shù)字，將是采用新的統(tǒng)計方案得出的。

　　其中的數(shù)據(jù)來源，是以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報數(shù)據(jù)，作為住宅價格統(tǒng)計的基礎數(shù)據(jù)。同企業(yè)直報相比，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有很多優(yōu)點。

　　比如網(wǎng)簽數(shù)據(jù)齊全，涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。同時信息完整，包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助于價格指數(shù)的計算。同時網(wǎng)簽數(shù)字獲取方便?！敖?jīng)過不斷的改進和完善，房地產(chǎn)管理部門在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)管理與使用方面積累了豐富的經(jīng)驗，數(shù)據(jù)提取比較容易?！?/p>

　　據(jù)了解，目前35個大中城市新建住宅銷售價格數(shù)據(jù)，直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再采用樣本數(shù)據(jù)。但是仍有不少城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不完整。

　　1月份共有53個城市上報了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還有17個城市暫時不具備采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。本著成熟一個采用一個的原則，國家統(tǒng)計局將逐步擴大采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)城市的范圍，最終實現(xiàn)70個大中城市新建住宅銷售價格全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　但聶梅生告訴記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可信度雖然比此前房地產(chǎn)企業(yè)上報的數(shù)據(jù)大為提高，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)也可能存在虛假交易的情況，比如組織銷售人員利用身份證購房，“要做到完全準確，還存在難度。統(tǒng)計局的房價統(tǒng)計仍需要繼續(xù)改進。”聶說。

　　聶梅生也透露，實際房價統(tǒng)計中，部分存在多個版本，要獲得準確的數(shù)字，仍難度大。比如二手房市場的陰陽合同。

　　所謂陰陽合同，是指居民購房交易時，為了避稅，給稅務部門的是一個價格較低的合同。而實際交易中，會有另一套按照真實交易價格簽訂的合同。

　　陰陽合同曾引起很大的統(tǒng)計問題，比如北京的二手房交易中，出現(xiàn)了2010年二環(huán)內(nèi)二手房交易價格只有每平方米1萬多元的情況。但是實際情況是，二環(huán)內(nèi)北京城內(nèi)商品房均價都在兩三萬以上。為此北京市統(tǒng)計局不得不取消了二手房數(shù)據(jù)發(fā)布。

　　本次國家統(tǒng)計局對二手房交易有新的辦法。即調(diào)查二手住宅銷售價格時，選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構其總營業(yè)總額應占當?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上。統(tǒng)計局稱，“75%以上”的規(guī)定完全是為了確保調(diào)查數(shù)據(jù)來源的代表性，提高二手住宅銷售價格基礎數(shù)據(jù)的真實性和準確性。

　　一位地方省市統(tǒng)計局人士也告訴記者，針對這種二手房銷售價格統(tǒng)計，僅僅憑借經(jīng)紀機構上報數(shù)字是不夠的，仍需要統(tǒng)計局人士前往調(diào)查?！白詈玫霓k法是以購房的名義，此時得到的數(shù)字八九不離十。”

　　業(yè)仍關心平均數(shù)

　　盡管國家統(tǒng)計局今年將不再公布70個城市的房屋平均價格漲幅，但是企業(yè)仍對于此數(shù)字，以及實際平均價格比較關心。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在今年的一次會議上就指出，2010年北京的房價實際漲幅在24%，2011年的房價漲幅仍在20%。

　　聶梅生與陳云峰的看法一致，2010年北京的房價漲幅在20%左右。這與北京統(tǒng)計局數(shù)字有些出入。北京統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴在1月21日公布2010年北京全年數(shù)字時稱，2010年北京市房屋銷售價格比上年上漲11.5%；其中新建住宅上漲18%，二手住宅上漲5%；但上漲幅度呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

　　根據(jù)了解，20%左右的房價漲幅，主要是通過房地產(chǎn)銷售額增速，與銷售面積的增速差算出來的。

　　不過，這種平均統(tǒng)計方法并不被統(tǒng)計局認可。上述商品房銷售面積和銷售額為開發(fā)商上報給國家統(tǒng)計局投資司得出的。該司司長魏貴祥告訴記者，如果保障性住房的比例大了，比如經(jīng)濟適用房的比例增加，或者遠郊住房比例增加，則可能平均價格下降。相反，高檔型住房比例增加，則會使得平均房價上升。

　　“但是住房價格的比較，主要和同區(qū)段的房價對比，在遠郊房屋比例大，平均房價下降時，實際同一區(qū)段的房價可能都是上升的。所以平均房價，難以反映實際房價漲跌情況?！?/p>

　　為此，國家統(tǒng)計局投資司通過企業(yè)自報的數(shù)字，可以測算平均房價，但是一般不對外公布，也不能作為真正房價漲跌的判斷依據(jù)。

　　不過上述平均房價對于開發(fā)商仍有借鑒意義。聶梅生指出，開發(fā)商一般會參考平均房價、統(tǒng)計局的加權房價數(shù)字，還有部分研究機構發(fā)布的房價數(shù)字，同時企業(yè)也會對特定區(qū)域，尤其是自己開放區(qū)域的房價進行統(tǒng)計?！安煌姆績r數(shù)字可以參考，統(tǒng)計局的數(shù)字更加具有宏觀意義。”她說。

　　減輕地方房價調(diào)控壓力？

　　本次調(diào)查方案主要提供漲跌幅指數(shù)，數(shù)據(jù)發(fā)布采用國際通行的定基價格指數(shù)，即將某月的房價水平設定為固定基期，其他月份參照這一基期計算。但專業(yè)人士指出，這一方式與此前并無太大區(qū)別，此前的房價統(tǒng)計中，是以上月或上年同期的價格指數(shù)作為固定基期。

　　北京一位不愿透露姓名的中介人士認為，這一統(tǒng)計口徑的變化，加上調(diào)查樣本的變化，將導致同比失去意義，根據(jù)新國八條要求，地方政府負有控制本地房價銷售目標的責任，對地方政府來說，本地房價漲跌幅將僅能通過與去年的定基價格來同比，以及通過本年度的環(huán)比來反映，一定程度上減輕了他們的壓力。

　　2月15日，重慶市市長黃奇帆表示，重慶今年的房價調(diào)控目標是：房價的增長率要三個“不超過”，不超過全市GDP的增長率；不超過城市職工年均收入的增長率；不超過城市人均收入的增長率。通過這樣的控制，使主城雙職工家庭（平均6萬-7萬元的年收入），用六七年時間能夠買套40-50平方米（現(xiàn)在重慶主城均價為六七千元）的房子。

　　上述中介人士認為，重慶市房價的漲跌幅指數(shù)將如何調(diào)整，房價的增長率將如何變化，還將進一步觀察。

　　另一方面，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房價漲跌幅指數(shù)有利于反映實際變化，有利消費者更加了解市場的實際走勢。調(diào)查范圍繼續(xù)落實在國八條調(diào)控要求嚴格控制價格的70個大中城市，數(shù)據(jù)能夠反映調(diào)控政策的影響。

　　陳晟也表示，上述兩種方式僅存在計算方法上的差別，得出的結論也可互相換算，不會偏離市場真實情況。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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