樓市：商業(yè)地產或成新寵

　　在宏觀政策如此多變的背景下，投資住宅市場的意義已不大，商業(yè)地產或可借機迎來發(fā)展新契機。

　　采寫|《小康·財智》記者 劉彥華

　　臨近年關，國務院重磅推出了“新國八條”，打亂了不少投資者的投資計劃。在各種政策的抑制下，住宅還有多少投資空間？樓市投資新洼地何在？商業(yè)地產能否借機異軍突起？這些問題困擾著每一位樓市投資者。

　　調控再加碼

　　誰都預計2011年樓市調控不會放松，甚至會加碼，但誰也沒想到，管理層會出這么嚴厲的“新國八條”，而且出得這么早。

　　1月26日，距離春節(jié)尚不足十天，調控力度絕對空前的“新國八條”突然而至，以控制住房價格為目的的新一輪房地產調控借此拉開序幕。就在第一時間，銀行馬上調整了二套房貸的首付比例，財政部也正式發(fā)文，表示不足5年的住房轉手全額征收營業(yè)稅。緊接著，重慶、上海房產稅試點工作正式啟動。各方聯(lián)動，樓市調控重磅炸彈依次坐實。

　　看到“新國八條”，多位業(yè)界人士反應是“中央動真格的了”?！靶聡藯l”頭一條即提到樓市最敏感的價格問題，第一次要求地方政府制訂房價調控目標，并要求今年第一季度就要發(fā)布。對此，全國房地產經理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示，決定房地產市場價格走勢的金融政策、土地供應政策、區(qū)域發(fā)展政策等決策權屬于中央，控制房價的責任卻落在地方政府頭上，“依賴土地財政的地方政府憑借什么資源和能力來實現(xiàn)這個目標？”

　　至于房產稅，在上海大學經濟學教授陳湛勻看來，對于投資性購房來說，持有房產時間并不長，房產稅率不值一提；對于出租型投資購房者來說，征收房產稅結果無疑是將成本轉嫁給承租方，所以房產稅并不是解決房價問題的殺手锏，由于房產稅使租金增長，房屋租賃比例縮小，反而會刺激購房需求。

　　2010年的幾次調控，有網友稱，回回都說是史上最強，回回都是雷聲大雨點小，投資門檻是越來越高了，但是資金還是照進，房價還是照漲。甚至有網友戲稱中國房價就像《非誠勿擾2》中的一句臺詞：“你買或是不買，價都在這，難漲難跌?！?

　　但與之前相比，這次業(yè)界對于后市表現(xiàn)出了比較明顯的不看好。“不容樂觀”、“房價或將下跌”，此類言論不斷出現(xiàn)在各大機構的研究報告中。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示， 如此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負增長，年內多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。

　　房價是否真的會出現(xiàn)大幅下降，人們意見不一，但是限購限貸，調整稅收，“新國八條”精準打擊投資投機需求，市場交易冷淡已成必然。北京大學房地產研究所所長陳國強預計本輪樓市調控將常態(tài)化，“商品房增量市場重心向二三線轉移，住宅地產的產業(yè)地位下降是必然趨勢。”

　　“避風港”也不容樂觀

　　一個月前，二三線城市還因“耐調控”而被開發(fā)商和投資者視為“避風港”，但是現(xiàn)在看來，這個港灣似乎已經不再牢靠，新一輪的樓市調控正在迫使二三線城市政策接軌。

　　2010年，調控政策層出不窮，開發(fā)商、投資者紛紛“逃離北上廣”，從而造就了一個又一個二三線城市“樓市奇跡”。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告，位列2010年12月房價漲幅榜前列的均為二三線城市。

　　鑒于此，“新國八條”明確將調控目標指向了房價上漲過快的二三線城市，之前已備受關注的限購政策開始蔓延全國。

　　根據(jù)1月26日“新國八條”的最新要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?！迸c此前提出的制定和執(zhí)行限購政策的城市范圍相比，此次要求制定和執(zhí)行限購措施的城市基本上包括了房地產市場上所有的一、二線城市，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。據(jù)了解，進入2011年后，鄭州、太原、武漢等十多個城市相繼步入限購行列，限購陣容還在持續(xù)擴大。

　　業(yè)內人士謝逸楓認為，限購政策對成交量會有影響，尤其是二三線城市，靠外來購房者投資和購買的城市，一旦限購，成交肯定大量萎縮?！暗?，‘限購令’很難拴住房價上漲的腳步，因為拴不住購房者購買的決心，尤其是在人民幣升值及通貨膨脹等流動性過強的情況下，購房投資保增值和防止手上資產貶值，依然會讓市場具有強大的購買力?！?/p>

　　面對限購政策這種直接干預市場的調控方式，不少業(yè)內人士認為，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道這只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調控的目標和效果是否能夠達到預期。

　　商業(yè)地產或成新寵

　　在如此明顯的調控常態(tài)化趨勢影響下，房價降不降已不重要，因為在這么多變的政策調控背景下，投資住宅市場的意義或已不大，資金從住宅市場轉向商業(yè)地產的趨勢非常明顯。據(jù)搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，去年全年，北京489個在租在售商業(yè)地產項目寫字樓、商鋪中，218個項目租售價格上升，占全部項目44.59%；降價項目共有50個，占全部項目的10.22%。其中，寫字樓項目漲價最為明顯，北京在售寫字樓中共有58個項目價格發(fā)生波動，其中漲價項目52個，降價項目6個；最高漲幅為108.86%，最大跌幅為33.33%。

　　在很多業(yè)內人士看來，商業(yè)地產的強勢復蘇除了得益于政策調控住宅市場造成資金外溢外，還有著很大的必然性。亞豪機構商業(yè)地產總經理姜黎明表示，“中國經濟的高速增長，以及城市化進程步伐的加快，都為商業(yè)地產帶來了巨大的商機。”

　　但2011年1月份與去年相比有著一個明顯的不同，那就是商業(yè)投資者開始向北上廣等一線城市周邊的二三線城市轉移。一反以往上半年無任何新盤入市的沉寂，天津港9.10,0.13,1.45%基中心、天和新樂匯等多個商用不動產項目于近期扎堆開盤亮相。“2011年天津將有超過20萬平方米寫字樓進入市場，新增商鋪供應量則將達到38.6萬平方米。與2010年相比，天津的商業(yè)地產供給量上漲幅度約達兩成?！碧旖蚴邪儇浬虡I(yè)協(xié)會秘書長王炳東預測，天津商業(yè)地產在2011年肯定會“火”。

　　中原地產三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，產權式商鋪面積小，總價不高，符合市場總體需要，2011年的活躍度將繼續(xù)增大。而寫字樓方面，業(yè)內人士表示，現(xiàn)在許多新的高端寫字樓項目只租不售，但受企業(yè)業(yè)務發(fā)展和個人投資者的需求影響，也很容易出現(xiàn)租售兩旺的局面。

　　雖然商業(yè)地產政策風險比住宅要小，但是國際房地產咨詢公司戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬提醒投資者，與住宅產品相比，商業(yè)地產是種專業(yè)性很強的產品，投資選擇難度很大，有些項目的投資風險甚至超過住宅，投資者應多增加對商業(yè)地產市場的了解。

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