2011年 商業(yè)地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)機(jī)

　　近日，易居房地產(chǎn)研究院與中房信共同發(fā)布《2011年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告》，分析了2011年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的諸多影響。報(bào)告認(rèn)為，由于樓市調(diào)控對(duì)住宅領(lǐng)域的打壓有可能持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)一枝獨(dú)秀，尤其商鋪?zhàn)饨饾q幅預(yù)期最高。

　　報(bào)告指出，2011年，在全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易不斷復(fù)蘇的背景下，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)期相對(duì)穩(wěn)固，隨著國(guó)外企業(yè)以及資本的不斷進(jìn)入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁以及消費(fèi)者市場(chǎng)看好等因素的帶動(dòng)下，商辦類物業(yè)的發(fā)展將繼續(xù)得到支撐。

　　目前國(guó)內(nèi)很多新興市場(chǎng)正處于大力開發(fā)周期中，不過零售商日益增強(qiáng)的需求預(yù)計(jì)將吸納掉大部分的新增存量。由于國(guó)際零售商品牌繼續(xù)在我國(guó)開設(shè)新店，預(yù)計(jì)我國(guó)市場(chǎng)對(duì)新增購物中心空間的需求將尤為強(qiáng)勁，在所有物業(yè)市場(chǎng)中商鋪類物業(yè)的租金將保持最大的漲幅。

　　去年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體勢(shì)頭穩(wěn)定向好，但物價(jià)水平持續(xù)過快上漲和流動(dòng)性過剩的隱憂卻愈加嚴(yán)重。這意味著調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控房地產(chǎn)等引發(fā)通脹領(lǐng)域的貸款規(guī)模等政策會(huì)延續(xù)到今年，這將進(jìn)一步提高開發(fā)企業(yè)的融資難度，開發(fā)投資增速可能會(huì)有所降低。

　　2011年，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)提高銀行準(zhǔn)備金率和加息，雖并非單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但是一定程度上會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的貸款難度和成本，尤其對(duì)于銷售業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)，這將促使部分開發(fā)商采取多種方式促銷，加速資金回籠。

　　漲幅或超一成 溫州炒房團(tuán)強(qiáng)力圍觀

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，2010年的“調(diào)控年”無疑給其發(fā)展創(chuàng)造了絕佳機(jī)遇。2011年伊始，當(dāng)新一輪的調(diào)控襲來之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了“冰火兩重天”之景象，住宅市場(chǎng)急速下挫的成交量更加凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資熱會(huì)否造成寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格虛高？商業(yè)地產(chǎn)今年會(huì)迎來怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)理性的上漲階段，預(yù)計(jì)今年的漲幅將達(dá)到10%~15%。”DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部主管及董事聶綺冰告訴記者。

　　價(jià)格的不斷上漲更加促使投資者加快邁入商業(yè)地產(chǎn)的腳步，從去年開始，各大房企已經(jīng)陸續(xù)加入了商業(yè)地產(chǎn)的大軍，近日又有消息傳出，溫州炒房團(tuán)已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)作為了新的投資目標(biāo)。

　　在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元?！斑@是一個(gè)必經(jīng)的過程，隨著住宅開發(fā)到某個(gè)程度，開發(fā)商資金能力越來越強(qiáng)，就可以開發(fā)一些長(zhǎng)期持有的商業(yè)地產(chǎn)?！甭櫨_冰表示。

　　“目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不到5%，現(xiàn)在的期望值則是20%。所以商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，不太可能快速地出現(xiàn)泡沫狀態(tài)?！标愱筛嬖V記者。

　　“商業(yè)項(xiàng)目兼顧了住宅的居住屬性和商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性，而且并沒有受到2009年來房?jī)r(jià)過快上漲的過分影響，預(yù)計(jì)這部分市場(chǎng)將在2011年有明顯升溫的可能。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者。

　　但對(duì)于這部分以商業(yè)立項(xiàng)的住宅項(xiàng)目，陳晟表示酒店式公寓作為一種投資品種，實(shí)際存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，購房者也需要用理性的心態(tài)來對(duì)待?！氨M管目前某些資金為了規(guī)避住宅調(diào)控而流向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)一直處于供大于求的狀態(tài)，所以還是需要以質(zhì)取勝。”在陳晟看來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到融資、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)因素的影響，且門檻較高，并不會(huì)出現(xiàn)像住宅那樣供不應(yīng)求而導(dǎo)致的投資過熱。

　　對(duì)此聶綺冰認(rèn)為，目前在政府嚴(yán)控住宅的形勢(shì)之下，很多投資者會(huì)關(guān)注到商鋪投資，但短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)投資泡沫。“目前二手商鋪的交易相比住宅來說低了很多，主要是因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況很多不公開，不容易評(píng)估其升值能力，所以投資商業(yè)地產(chǎn)更不能盲目。”

　　在趙恒看來，商業(yè)地產(chǎn)作為潛力十足的發(fā)展項(xiàng)目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，并非靠單純的炒作就能把價(jià)格抬高。要受到項(xiàng)目前期的招商運(yùn)營(yíng)、后期管理等多方面因素的影響，對(duì)于投資者的專業(yè)要求也較高，盲目投資并非就能獲益。對(duì)于炒房團(tuán)來說，這類項(xiàng)目也并不一定合適。”

　　調(diào)控之下“漏網(wǎng)之魚”成“避風(fēng)港”

　　萬達(dá)老總王健林可能是2010年中國(guó)地產(chǎn)界最風(fēng)光的一位。這一年間，萬達(dá)開業(yè)15個(gè)廣場(chǎng)和7個(gè)星級(jí)酒店，所到之處，受到地方政府官員的熱烈歡迎。商業(yè)地產(chǎn)儼然由過去“陪嫁的丫頭”，成為現(xiàn)在的“搶手的新娘”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策組合拳下，房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)在2011年漸入佳境。

　　商業(yè)地產(chǎn)在2010年成功上位的一個(gè)重要原因是，這一年雖然調(diào)控政策頻出，一浪高過一浪，但無論國(guó)十條還是新四條，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)則成為調(diào)控下的“漏網(wǎng)之魚”，亦成為吸引投資的避風(fēng)港。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)表明，自4月宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)商業(yè)用地逐步上升。其重點(diǎn)監(jiān)控的12個(gè)大中城市，2010年商辦用地成交幅數(shù)所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限購令”的出臺(tái)，則進(jìn)一步給2011的商業(yè)地產(chǎn)大熱埋下伏筆。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，9月末限購令發(fā)布后，深圳的投資資金開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從2010年10月下半月開始這一現(xiàn)象尤為明顯，11月深圳商業(yè)地產(chǎn)成交環(huán)比翻番。足見住宅投資受限后，商業(yè)地產(chǎn)成了最好的轉(zhuǎn)移點(diǎn)。深圳是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，深圳市場(chǎng)的走向通常會(huì)成為中國(guó)樓市走向的先導(dǎo)，因此，從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本可以判定，商業(yè)地產(chǎn)極有可能成為未來各大城市的新熱點(diǎn)。

　　在政策導(dǎo)引和市場(chǎng)的雙重壓力之下，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。就連一直標(biāo)榜“只做住宅”的萬科也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。截至2010年10月底，萬科在全國(guó)各地共計(jì)拿地78幅，拿地總金額454億元，其中，純商業(yè)用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達(dá)到154.8億元。

　　中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，住宅+商業(yè)的模式可能會(huì)成為內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能夠分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的資金流。商業(yè)地產(chǎn)的模式和業(yè)態(tài)日新月異，就如著名策劃人王志綱所說，常規(guī)的只是蓋房子的時(shí)代已經(jīng)過去了，新的開發(fā)模式和商業(yè)模式將引領(lǐng)未來。

　　配角咸魚翻身 躍居樓市一哥

　　從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”，再到 “國(guó)十九條”，直到各地 “限購令”的出臺(tái)，政策面對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控愈見真章，也使得多年在樓市中處于半紅不紅超級(jí)配角的商業(yè)地產(chǎn)咸魚翻身，地產(chǎn)商、業(yè)內(nèi)專家、中介代理及投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)或青睞有加或媚眼頻拋，商業(yè)地產(chǎn)在2011年大有躍居樓市“一哥”之勢(shì)。

　　在通貨膨脹、股市不穩(wěn)的情況下，樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場(chǎng)“水深火熱”，不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)。 天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。他認(rèn)為原因有三方面：首先，從2010年全年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控上看，今年國(guó)家的政策將是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)保障房的建設(shè)，也就是說，在政策面上，對(duì)住宅市場(chǎng)的限制不會(huì)放松；第二，政策面的調(diào)整并沒有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)機(jī)會(huì)；第三，金融危機(jī)后，國(guó)家經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間承載體，也將會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)活力而日益活躍。

　　與叢屹持相同意見的還有南開大學(xué)金融系教授徐飽滿，她同時(shí)認(rèn)為，隨著今年住宅市場(chǎng)的新建，作為消費(fèi)者，對(duì)于住宅周邊商業(yè)配套需求也會(huì)大幅增加，這是商業(yè)地產(chǎn)的剛性需求?！傲硗?，會(huì)有一部分對(duì)通脹預(yù)期有不安全感的投資者，會(huì)通過選擇購買商鋪的手段來抵御通貨膨脹帶來的貨幣貶值?！彼f。 而從商多年的滿女士則表示“目前正在作比較，如果買商鋪或?qū)懽謽?，就把變現(xiàn)的錢付首付，繼續(xù)出租當(dāng)‘包租婆’。中國(guó)人的習(xí)慣就是有錢就買房，我干了多年的服裝生意，金融危機(jī)來了，生意影響就非常大。以后要是干不動(dòng)了，坐著當(dāng)寓公，供孩子上學(xué)，養(yǎng)老醫(yī)療，錢都要從房子上出呢”。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀