地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將重啟 開發(fā)商積極迫切融資

進入2月份，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受益頗豐的信托公司已經(jīng)開始為新一年的業(yè)務(wù)量積極活動，而房企與信托公司可謂不謀而合，春節(jié)長假未完，已有房企迫不及待為新年度籌措資金。

2月10日，記者從多家去年底主動停止房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托公司獲悉，負責(zé)公司房地產(chǎn)信托的部門從2月份已經(jīng)開始積極籌措新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托基本上全面重啟。而作為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要客戶，房企在春節(jié)期間就已經(jīng)開始大手筆融資了，信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的熱情和房企融資的迫切心情一拍即合。

至少3月開始批項目

2010年，房地產(chǎn)信托讓信托公司受益頗豐，進入2011年，各家信托公司顯然也不會輕易放棄這一業(yè)務(wù)。

記者獲悉，2月份以來，去年底暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要信托公司紛紛開始積極籌備新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托基本上全面重啟，至少3月份開始批項目。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年四季度末，信托資產(chǎn)總計30403.55億元，超過了公募基金2.5萬億元的管理規(guī)模。信托公司實現(xiàn)利潤總額達到了158.76億元，人均利潤高達212萬元。其中，房地產(chǎn)類信托在去年四季度末遭遇銀監(jiān)會的風(fēng)險提示，主要信托公司集體暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。受此影響，房地產(chǎn)信托四季度融資規(guī)模出現(xiàn)了下降，但仍然數(shù)額巨大。數(shù)據(jù)顯示，截至去年四季度末，2010年度累計投向房地產(chǎn)的信托資金包括集合以及單一信托總計2864億元，比三季度末時的數(shù)據(jù)增加了近600億元。而前三季度平均發(fā)行量均在700億左右。

而房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)居國內(nèi)首位的中融信托公布，截至去年12月底年度業(yè)績純利潤6.9億元人民幣，按年增長1.2倍。中融信托等信托公司從房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中獲得巨大收益。

“其實今年1月份，公司負責(zé)房地產(chǎn)信托的部門就可以開始做業(yè)務(wù)了?！敝腥谛磐袃?nèi)部人士告訴記者。

而另一家大型信托公司一負責(zé)人也告訴記者，只是因為行業(yè)原因，避免和銀行發(fā)生沖突，所以公司批項目的工作可能會推遲到3月份開始。其實每家公司的高層決策人員都是這樣做的。

不過，信托公司也考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風(fēng)險，紛紛提高了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。記者獲悉，主要信托公司今年在做房地產(chǎn)信托時，將以大中型房企尤其是國企為主，同時收益低于3000萬的項目不做。

房企積極融資應(yīng)對調(diào)控

而在開發(fā)商方面，面臨一輪又一輪的調(diào)控政策，房企對資金的需求顯然是越來越迫切。

數(shù)據(jù)顯示,2010年共有18家房企在香港進行融資,較2009年大幅增加104%。1月份，恒 大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企紛紛通過海外發(fā)債、優(yōu)先票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融資。

2月7日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司計劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，并已獲得批準(zhǔn)將于新加坡上市。碧桂園表示，倘若票據(jù)能夠成功發(fā)行，所得款項將用作為現(xiàn)有和新增房地產(chǎn)項目包括建筑費及土地款提供資金，并作為一般公司用途。有消息稱，碧桂園的融資金額約為5億美元。

據(jù)2月1日碧桂園公布的2010年銷售情況顯示， 2010年全年，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約329億元，超額完成目標(biāo)約10%，同比增長約42%；實現(xiàn)合同銷售面積約600萬平方米，同比增長約26%。2010年碧桂園凈利潤率約16.6%，同比上升4.1個百分點，2010年底可動用現(xiàn)金約人民幣81億元，凈借貸比率約48.4%。

穆迪表示，擬發(fā)行債券將可改善碧桂園的流動性，有助集團度過內(nèi)地銀行信貸趨緊的環(huán)境，并改善其債務(wù)到期狀況。

一信托經(jīng)理告訴記者，2011年，房企在資本市場進行公募的難度越來越大，對于仍然大量需求資金的房企來說，仍將在很大程度上依賴房地產(chǎn)信托

信托和房企共同的困惑

盡管信托公司和房企，一方迫切需要拓展更多業(yè)務(wù)，一方渴求資金，可謂一拍即合，但就2011年的樓市環(huán)境來說，對信托公司和房企來說卻并非皆大歡喜。

安信證券稱，受益于房地產(chǎn)信托及能源信托領(lǐng)域的發(fā)展機遇,中融信托2011年的凈利潤預(yù)計將在10億元以上。但中融信托的快速發(fā)展卻也面臨著諸多挑戰(zhàn)。其中中融龐大的信托資產(chǎn)規(guī)模和其兩次增資仍捉襟見肘的注冊資本金專題 論壇之間的差距，就是該公司要首先解決的制約其發(fā)展的矛盾。

按照監(jiān)管層去年公布的《信托公司凈資本管理辦法》，信托公司管理資金規(guī)模必須要和注冊資本金掛鉤。

“今年這個新政策將會更加嚴格地執(zhí)行，所以對不少信托公司都將是一個挑戰(zhàn)。”上述信托經(jīng)理告訴記者，同時也逼迫著信托公司更加注重風(fēng)險管理，同時提高項目的利潤率門檻，比如部分信托公司對于房地產(chǎn)信托項目的要求是收益不得少于3000萬。

河北一家中型民營房企負責(zé)人告訴記者，信托公司提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻，則意味著更多的中小房企和中小項目無法通過房地產(chǎn)信托來融資，這一類企業(yè)又將少了一條重要的融資渠道?！昂芏啻笮偷男磐泄静辉僮鍪找嫔儆?000萬的項目，這意味著一兩個億的房產(chǎn)項目都不一定獲批。”該負責(zé)人說。

上述人士還認為，因為未來不排除繼續(xù)加息專題 的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資成本仍將再次提升，同時，房地產(chǎn)資本市場融資和信托融資難度也在加大，必然會有越來越多的房企面臨著資金壓力。

來源：華夏時報

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