加息將刺破房地產(chǎn)泡沫？

　　易憲容認(rèn)為 存貸款利差縮小將迫使銀行全面取消按揭利率優(yōu)惠

　　中央明令2月中旬前各地必須出臺細(xì)則的“國八條”能否執(zhí)行到位成了眼下社會各界談?wù)摰慕裹c，也成了多方人士判斷樓市下一步走勢的關(guān)鍵。對此，關(guān)注房價并因此成名的學(xué)者易憲容9日撰文 《央行加息對國內(nèi)樓市產(chǎn)生重大影響》， 稱央行加息將使得存貸款利率差直接縮小，國內(nèi)各商業(yè)銀行全面取消按揭利率優(yōu)惠將成必然趨勢，在此背景下，即使新國八條對限制住房投機炒作稅收政策不力，信貸政策仍將成為刺破房地產(chǎn)泡沫的主要工具。

　　■中長期存貸差縮小

　　易憲容認(rèn)為，加息對樓市的影響更為重要。從這幾次加息的特點來看，存貸款利率上調(diào)，盡管一年期的基準(zhǔn)利率上調(diào)每次都是相同的，但是其他檔次的存貸款利率則是采取不對稱的方式上調(diào)。即中長期的存款利率上調(diào)的幅度大于中長期貸款利率上調(diào)的幅度。短期存款利率上調(diào)的幅度小，而中長期的存款利率上調(diào)的幅度大。比如，活期存款利率三次共上調(diào)只有0.04厘，而5年期的存款利率三次則上調(diào)了1.40厘，上漲調(diào)度達39%。而中長期貸款利率三次僅上調(diào)0.66厘，上漲的幅度僅為11%，從而使得存貸款之間的利差在很大程度上縮小。

　　■居民儲蓄將流回銀行

　　易憲容分析，首先，在當(dāng)前通貨膨脹壓力比較大的情況下，負(fù)利率不僅對廣大存款居民相當(dāng)不公平，也會嚴(yán)重影響居民基本消費。因為在嚴(yán)重的通貨膨脹情況下，為了保護其財富不受損失就得把其資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場，即所謂的“資產(chǎn)保值”。因此，連續(xù)加息讓居民的負(fù)利率收益損失降到最小程度，既可讓居民手中持有的大量的流動性回流到銀行體系，也是央行擠出房地產(chǎn)泡沫的一種間接方式。

　　■銀行放貸積極性降低

　　由于存貸款的利差全面縮小，如果住房按揭貸款優(yōu)惠不取消，存貸款利率就會嚴(yán)重倒掛。比如，5年期以上的貸款利率7折優(yōu)惠為4.62厘，85折優(yōu)惠為5.61厘。在這種情況下，如果商業(yè)銀行仍然對住房按揭貸款采取優(yōu)惠利率，那么7折優(yōu)惠時商業(yè)銀行會嚴(yán)重虧損，85折時則扣除了銀行運行成本之后也是無利可圖或虧損?？梢哉f，這就是央行設(shè)計的一種價格機制。

　　易憲容表示，在當(dāng)前這種住房利率機制下，國內(nèi)各商業(yè)銀行全面取消住房按揭貸款優(yōu)惠將成為一種必然趨勢。而一旦國內(nèi)住房信貸優(yōu)惠利率全面取消，它將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場形成巨大的沖擊。

　　■貸款難了，誰還會接盤？

　　易憲容進一步分析認(rèn)為，沖擊包括以下多方面：其一，盡管新國八條沒有對第一套住房信貸有新規(guī)定，但個人住房貸款優(yōu)惠利率取消，也就正好堵住國十條中差別化信貸政策的彈性漏洞這一點是2010年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫得以向三四線城市蔓延根本所在；其二，很大程度上增加了購買住房者的進入成本；其三，隨著第一套住房貸款利率提高，第二套以上住房的貸款利率也會水漲船高，而不會停在基準(zhǔn)利率的1.1倍上，這對投機炒作者將造成巨大的沖擊——沒有人接盤，國內(nèi)房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)可能會弱化或消失。

　　萬科：自住型購房者將進一步主導(dǎo)市場

　　萬科企業(yè)股份有限公司昨天發(fā)布的1月業(yè)績公告顯示，1月萬科銷售面積達165.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額201億元人民幣，較上年同期分別增長了216.1%和220.8%，再次刷新了自己的月度銷售歷史紀(jì)錄。而據(jù)了解，這也是中國住宅企業(yè)首次單月銷售超過200億元人民幣。

　　對眼下成為各方關(guān)注熱點的新一輪調(diào)控政策“國八條”，萬科董事會秘書譚華杰表示，新的調(diào)控措施體現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、防范房價過快上漲的決心不可動搖。每年春節(jié)前后都是住宅市場成交的淡季。萬科2月銷售額較1月環(huán)比可能出現(xiàn)較大幅度下降?！?011年全國總體住宅供應(yīng)較2010年將有較大幅度增加，而調(diào)控政策對投資性購房需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用，未來供求關(guān)系將繼續(xù)向有利于購房者的方向轉(zhuǎn)變，自住型購房者將進一步主導(dǎo)市場。”

　　萬科1月公告顯示，萬科1月在上海、杭州、蘇州、武漢、沈陽、西安、東莞、秦皇島、蕪湖等9個城市新增項目12個，其中蕪湖、秦皇島為新進入城市。1月萬科新增項目樓面地價約2400元人民幣左右，略低于2010年全年水平。

來源：北京青年報

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