政策“給力” 樓市成交量陷谷底

　　“新國八條”、房產(chǎn)稅、加息在新年前后緊密出臺(tái)，其對(duì)房地產(chǎn)市場影響的相互疊加不容忽視，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，疊加效應(yīng)將會(huì)帶來房價(jià)的下降。

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23％；均價(jià)為22992元，環(huán)比下降5％。1月份上海有34個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，環(huán)比減少47％。

　　一些住宅中介業(yè)務(wù)員說，因?yàn)槎址繕I(yè)務(wù)清淡，春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6日和7日兩天預(yù)售的一手商品房分別只有5套和4套。

　　“今年春節(jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右?！北本拔覑畚壹摇备笨偛煤皶熣f。2月1日至9日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測的30個(gè)城市中，有23個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過20％，大連、長沙、包頭等跌幅超過50％。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，在“國八條”及房產(chǎn)稅后加息，其調(diào)控樓市的意圖明顯，過去政府總是擔(dān)心政策疊加效應(yīng)過度調(diào)控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控。從目前這種加息節(jié)奏來看，中國已進(jìn)入了加息周期，這對(duì)樓市影響將逐步顯化并形成預(yù)期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價(jià)格。

　　以往的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則雖然也將政府責(zé)任放在首位，但鮮有讓地方政府自己確定調(diào)控目標(biāo)的，“新國八條”不僅體現(xiàn)了調(diào)控量化目標(biāo)的思想，還強(qiáng)化了地方政府對(duì)調(diào)控責(zé)任的承擔(dān)。

　　措施指出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　讓地方政府自己確定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況很好的結(jié)合，又量化了政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任與任務(wù)。這種量化目標(biāo)的方式，能夠督促地方政府嚴(yán)抓房地產(chǎn)調(diào)控，也便于中央根據(jù)實(shí)際與目標(biāo)的差距對(duì)地方政府進(jìn)行問責(zé)。地方政府的量化，還將對(duì)人民銀行各分支機(jī)構(gòu)決定當(dāng)?shù)诙追抠J利率及首付比例起到指導(dǎo)作用。

　　“新一輪調(diào)控全面收緊開發(fā)商的資金來源，市場洗牌在所難免?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控成果會(huì)逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個(gè)月份房價(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價(jià)偏高的大城市，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

　　南京厚地總經(jīng)理孫天元認(rèn)為，滬版、重慶版的房產(chǎn)稅征收對(duì)市場的心理影響很大，樓市影響將會(huì)雪上加霜。國八條等相關(guān)政策對(duì)樓市的主要影響是累加效應(yīng)。房產(chǎn)稅本身并不是導(dǎo)致房價(jià)下降的主要原因，房價(jià)取決于供求關(guān)系。購房者的心理預(yù)期導(dǎo)致購房需求下降，而目前，不少開發(fā)商資金鏈緊張，為了快速回籠資金，今年不排除大幅跳水的可能。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在春節(jié)假期前剛剛頒布房地產(chǎn)調(diào)控“新國八條”之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，將會(huì)產(chǎn)生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢(shì)。

　　楊紅旭表示，雖然加息進(jìn)程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺(tái)的新“國八條”，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。有了加息，則會(huì)產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。

來源：中國資本證券網(wǎng)-證券日?qǐng)?bào)

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