房企資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房企海外高息找錢

　　房企陸續(xù)公布2010年業(yè)績(jī)，包括萬科A（000002）（00002）在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭銷售總收入均出現(xiàn)大幅上升，但在“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)和連續(xù)加息的背景下，部分房企對(duì)2011年的樓市判斷難言樂觀，在銀根不斷收縮的大環(huán)境下，部分房企資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。不少在香港上市的內(nèi)地開發(fā)商將目光投向海外，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券等，但8%-15%的高息是融資的普遍利率。

　　公募大門基本關(guān)閉

　　繼“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)和加息的組合影響下，一線城市樓市成交量明顯下滑，導(dǎo)致開發(fā)商銷售資金回籠壓力加大。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著調(diào)控措施的連續(xù)出臺(tái)，在資金壓力下，開發(fā)商或?qū)⒔祪r(jià)拋售部分房源以解燃眉之急。

　　中金公司認(rèn)為，限貸政策將進(jìn)一步打壓投資投機(jī)需求，開發(fā)商2011年資金壓力將顯著增加，預(yù)計(jì)2011年新增開發(fā)貸款4000億元，新增按揭貸款1萬億元，較2010年均下降約30%，加之銷售下降，未付地價(jià)較高，開發(fā)商資金壓力將顯著加大。

　　不僅如此，房企在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。自2010年4月中旬以來，21家地產(chǎn)上市公司公布增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中，僅有ST東源（000656）（000656）、道博股份（600136）（600136）、萬澤股份（000534）（000534）獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。招商地產(chǎn)（000024）（000024）、中天城投（000540）（000540）、濱江集團(tuán)（002244）（002244）宣布停止實(shí)施，ST興業(yè)（600603）（600603）撤回房地產(chǎn)重組申請(qǐng)，金豐投資（600606）（600606）和中華企業(yè)（600675）（600675）的重組受阻，萬科超過百億元的再融資也自動(dòng)終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期之內(nèi)，房企再融資的大門不會(huì)打開。

　　三次加息后，五年期以上貸款利率累計(jì)提升66個(gè)基點(diǎn)，未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升。

　　此外，房地產(chǎn)信托融資難度也在加大。根據(jù)上海財(cái)匯統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，近期房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資逐漸減少。在2010年10月份，共有253款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的有57款，占比22.53%。而到2010年12月份，在302款信托融資產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域只有29款，占比下降為9.6%。

　　海外“籌糧”過冬

　　關(guān)閉一扇大門的同時(shí)，或許會(huì)打開另外一扇窗。相對(duì)于A股上市房企來說，在香港上市的內(nèi)地開發(fā)商卻多了一個(gè)“錢途”，不少房企紛紛將目光投向海外，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等籌備過冬糧草，但8%-15%的高息，已是內(nèi)地房企在港融資的普遍利率。

　　2010年11月24日，新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)，把所有根據(jù)40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市。2010年10月開始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日，恒盛地產(chǎn)（0845.HK）公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)（1387.HK）11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元額外優(yōu)先票據(jù)。在香港上市僅3個(gè)月的寶龍地產(chǎn)（1238.HK）日前也宣布，將發(fā)行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)。

　　此外，方興地產(chǎn)（0817.HK）、龍湖地產(chǎn)（0960.HK）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）等在港上市房企也相繼推出境外融資計(jì)劃。

　　2011年1月9日，中駿置業(yè)與德意志銀行及匯豐就發(fā)行20億合成式人民幣債券達(dá)成訂立購(gòu)買協(xié)議。1月12日，美國(guó)楷蕊公司為復(fù)地（集團(tuán)）旗下子公司提供了4000萬美元的融資。恒大地產(chǎn)和合生創(chuàng)展也分別在港交所發(fā)布融資公告稱，計(jì)劃發(fā)行美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)。

　　市場(chǎng)分析人士指出，隨著新一輪調(diào)控的實(shí)施，開發(fā)商資金鏈將面臨新的考驗(yàn)，如果市場(chǎng)回籠受阻，部分中小開發(fā)商資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，行業(yè)也會(huì)面臨洗牌。

來源：中國(guó)證券報(bào)

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