2011年樓市轉型是關鍵詞 城市市場多元分化

　　剛剛過去的一年堪稱房地產調控最為嚴厲的一年。一年之內，中央各部委及地方政府不斷升級的調控措施層出不窮。各地房價過快上漲的勢頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但受宏觀經濟面的影響，全國范圍內的市場需求仍然旺盛?；⒛陿鞘小盎⑼q存”，兔年樓市卻有些撲朔迷離，隨著“國八條”的出臺和房產稅試點的開始，力度更大、層次更深、范圍更廣的調控將給樓市的走向帶來怎樣的變化？

　　中原集團研究董事程澐表示，在我國房地產市場所面臨的根本性矛盾短期內尚無法緩解之時，調控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾爭取時間和空間。2011年房地產市場調控依然面臨從緊的壓力，預計全年市場將維持量價平穩(wěn)的盤整。而在盤整的同時，整體市場格局卻孕育著轉型的趨向。

　　政策轉型

　　保障房體系建設加速

　　2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。業(yè)內人士分析認為，2011年大規(guī)模的保障房建設，若配合以“限購”措施，可以加速實現“增供應，遏需求”的政策目標。

　　根據計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。程澐認為，在今后一段時間內，公租房將成為住房保障的絕對主力。“實踐證明，經濟適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或將是最有效且可行的方案?！?/p>

　　程澐表示，中小套型的商品住宅，實際上就是滿足自住需求的大眾型住宅。從作為保障房建設的組成部分而言，從緩解地方政府的財政壓力上講，中小套型的商品住宅應該將受到政策的大力支持，并在總體供應結構中將得以保障?！氨M管保障房建設短期內尚不能對商品房市場構成實質影響，但仍將在一定程度上改變市場預期，并對供應結構帶來一定變化?！?/p>

　　區(qū)域發(fā)展轉型

　　二、三線城市勢頭強勁

　　從房地產龍頭企業(yè)最近發(fā)布的季報內容來看，將布局的重點從一線城市逐漸向二、三線城市轉移已經成為企業(yè)發(fā)展的一項普遍戰(zhàn)略選擇。

　　在拿地的方向上，萬科 論壇 新聞在2010年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目20個；招商地產三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關項目的股權。隨著調控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市已經開始成為未來房地產企業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場。

　　業(yè)內人士分析認為，隨著國家區(qū)域規(guī)劃的不斷制定和中小城市城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，在越加嚴格的調控政策影響下，二、三線城市房地產市場的活力甚至將超過傳統(tǒng)的一線城市。

　　市場結構轉型

　　城市市場多元分化

　　根據中原集團研究中心發(fā)布的研究報告，目前京、滬、深、穗、津等五大城市，其新房市場的成交比重正呈逐年下降的趨勢，二手房市場比重逐年上升。房地產開發(fā)已逐步從中心區(qū)走向了郊區(qū)，基本上形成中心區(qū)以二手房為主，其中深圳占比已達九成，京滬均超七成；次中心區(qū)以新房二手房同時并存；而郊區(qū)則以新房為主的格局。

　　在二手房市場比重逐漸上升的同時，在自住需求的主導下，城市新興區(qū)域可能越來越受到購房者的追捧。

　　程澐分析指出，2010年的樓市主要以剛性需求為主，購房者在首選區(qū)域上亦表現出顯著的特征，即次中心區(qū)和郊區(qū)的新興板塊大受關注。而2011年，宏觀調控的形勢還將延續(xù)，在自住型需求的主導之下，一些自住氛圍比較濃厚的新興板塊將更加受到廣泛關注。尤其借北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會以及深圳大運會之契機，各城市加快了軌道交通的建設速度。隨著大量地鐵線路建成或即將建成通車，上述城市中一批新興的板塊正在崛起，房地產市場表現出良好的上升勢頭。

　　2010年，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發(fā)企業(yè)均高調宣布其商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為新一年開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

來源：天津網-天津日報

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