中國(guó)房?jī)r(jià)2011年難以承受新調(diào)控政策的壓力

　　經(jīng)歷了幾輪失敗的調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)不敗的神話似乎已被更多的人認(rèn)可。其實(shí)任何一輪資產(chǎn)泡沫，當(dāng)?shù)氐木用穸计毡樾判臐M滿地認(rèn)為本地市場(chǎng)和其他市場(chǎng)不一樣，泡沫是完全合理的，但泡沫最終都以破滅而告終。中國(guó)的房地產(chǎn)自市場(chǎng)化以來(lái)基本上是呼嘯而上，還未經(jīng)歷過(guò)一輪像樣的調(diào)整，因此出現(xiàn)調(diào)整只是遲早的問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)總市值與GDP之比、房產(chǎn)市值與月租金收入之比等衡量樓市泡沫的多項(xiàng)指標(biāo)均顯示，中國(guó)的樓市泡沫客觀存在。高收入階層的購(gòu)買(mǎi)力可以令中國(guó)樓市的一些指標(biāo)明顯高于其他經(jīng)濟(jì)體，但無(wú)論是從絕對(duì)房?jī)r(jià)還是從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫都無(wú)法長(zhǎng)期維持，特別是中國(guó)老齡化是一個(gè)非常明確的大趨勢(shì)的情況之下，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫遲早會(huì)破滅。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2010年全年監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市中，一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%;二線城市降21%。北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、南京、武漢10大城市去年12月住宅成交均價(jià)同比分別上漲28%、26%、24%、31%、32%、31%、29%、26%、30%和17%。這種量?jī)r(jià)背離的形勢(shì)本身就是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。實(shí)際上這是2009年增發(fā)的大量貨幣的繼續(xù)發(fā)威的結(jié)果。

　　從目前的態(tài)勢(shì)看，如果中央和地方政府認(rèn)真執(zhí)行“新國(guó)八條”等調(diào)控政策，2011年的中國(guó)房?jī)r(jià)很可能難以承受新的調(diào)控壓力。

　　重慶與上海出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，雖然對(duì)房?jī)r(jià)的短期實(shí)際影響力幾乎可以忽略不計(jì)，但目前已主要依靠投資性需求推動(dòng)的樓市，未來(lái)的預(yù)期至關(guān)重要。不少投資者預(yù)期試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策只是投石問(wèn)路，征收的技術(shù)性問(wèn)題逐一解決，并建立了成熟的征收模式后，會(huì)全面鋪開(kāi)，稅率還有可能上升。不出意外的話，房產(chǎn)稅將既面向新購(gòu)住房，也面向存量房。這樣，房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值將大打折扣。

　　限購(gòu)令同樣是樓市難以承受之重。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)的分析，有北京戶籍的80萬(wàn)家庭有兩套住房，近100萬(wàn)外地戶籍的家庭擁有北京住房，都將無(wú)法新購(gòu)住房。限購(gòu)令是2010年部分城市住宅銷(xiāo)量明顯下跌的重要原因。但去年實(shí)行限購(gòu)令的城市較少，并且多數(shù)人都認(rèn)為這是臨時(shí)性的政策。但目前來(lái)看，今年執(zhí)行限購(gòu)令的城市預(yù)計(jì)將上升到60個(gè)。并且這雖然不是未來(lái)數(shù)十年長(zhǎng)期執(zhí)行的政策，但執(zhí)行三五年完全是有可能的。

　　2011年對(duì)樓市的信貸政策有較大改觀。低利率下，較基準(zhǔn)利率下浮兩三成的購(gòu)房貸款是前兩年房?jī)r(jià)大漲的一大推動(dòng)力。但現(xiàn)在中國(guó)的貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向緊縮，去年至今中國(guó)已經(jīng)加息三次包括2月8日的最新加息，同時(shí)在信貸額度緊張的情況下，國(guó)內(nèi)銀行已明確表態(tài)對(duì)產(chǎn)生利潤(rùn)較少的房貸則普遍取消優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前雖然比較安全，特別是銀監(jiān)會(huì)要求單個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款余額不得超過(guò)在建工程價(jià)值的50%，但開(kāi)發(fā)貸款在去年就已是過(guò)街老鼠，今年甚至有可能被“錯(cuò)殺”。畢竟，中國(guó)的銀行在經(jīng)營(yíng)上是比較講政治、看政策眼色的。

　　從供應(yīng)上看，保障房是壓在商品房市場(chǎng)上的另一塊大石頭。地方政府長(zhǎng)期以來(lái)保障房投資缺失對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。同時(shí)大量的保障房落入特權(quán)人士之手，并未增加有效供應(yīng)。但2011年將有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工，其中不少是不具有產(chǎn)權(quán)的公租房，這將令商品房需求明顯下降。深圳準(zhǔn)備禁止保障房上市交易，徹底剝奪保障房的套利空間，中國(guó)有可能全面推廣類(lèi)似的政策，以增加住宅供給。

　　當(dāng)然，新的“國(guó)八條”的力度明顯小于北京車(chē)輛的限購(gòu)政策，也有很多靈活操作的空間，各地的執(zhí)行力度也會(huì)有所區(qū)別。土地閑置兩年無(wú)償收回等長(zhǎng)期強(qiáng)調(diào)都無(wú)法執(zhí)行到位的政策，如果不動(dòng)真格甚至可以不抱希望。因此，長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的強(qiáng)烈預(yù)期未必在今年被打破。但2011年仍有可能進(jìn)一步出臺(tái)新的調(diào)控政策，并且調(diào)控政策短期化的預(yù)期將被進(jìn)一步打破。因此，2011年房?jī)r(jià)完全有可能如社科院預(yù)期的那樣在今年確立下跌的趨勢(shì)。

　　對(duì)資本市場(chǎng)而言，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的下跌有利于股市的上漲。唯有股市才能容納較多的投資資金。相對(duì)于目前僅有2萬(wàn)億的股市賬戶保證金余額，即使只有相當(dāng)于去年新建商品房超過(guò)5萬(wàn)億的銷(xiāo)售額的1/10的資金流入股市，都是不可小覷的助漲力量。

　　最終分析結(jié)論Final Analysis Conclusion：

　　在新的調(diào)控政策推出后，2011年的中國(guó)樓市已難以像2010年那樣逆風(fēng)飛揚(yáng)。雖然不能排除房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的可能，但房?jī)r(jià)已是強(qiáng)弩之末。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，要警惕房?jī)r(jià)在今年形成下跌的趨勢(shì)，這次的調(diào)控真的不一樣了。

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

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