“限購令”全面升級，房地產(chǎn)調(diào)控再加碼

　　離春節(jié)僅一個星期，對廣大地產(chǎn)商來說，本已對2010年的輝煌作好總結，準備安安樂樂地過個好年，就在此時，1月26日，國務院常務會議突然出爐了2011版“國八條”，進一步延續(xù)和升級調(diào)控政策，“二套房”首付提至6成，“限購令”全面升級，5年內(nèi)二手房轉(zhuǎn)手營業(yè)稅全額征收，更為重要的是落實地方政策問責制，使調(diào)控更到位，“國八條”組合拳再度調(diào)控樓市。

　　“國八條”一出，不少地產(chǎn)商就立刻召開會議，商討新政的影響，以及調(diào)整策略以應對。

　　基調(diào)：前期調(diào)控的延續(xù)

　　2011版“國八條”，大部分是前期調(diào)控政策的延續(xù)。

　　去年，經(jīng)過“4·17新政”、“9·29新政”，雖然在一定程度上抑制了房價上揚的速度，但實際上樓價還是出現(xiàn)了快速飆升，調(diào)控被百姓喻為“空調(diào)”。

　　至去年年底，全國樓價還是普遍快速上揚，臨近“兩會”，新一輪的調(diào)控聲音不絕于耳。大部分專家預測，“兩會”前可能會有新的調(diào)控措施，春節(jié)前應該不會出臺，但結果還是出乎業(yè)界意料。就在離春節(jié)僅一個星期的時間，1月26日，溫總理主持的國務院常務會議，出爐了全新版“國八條”。

　　2011版的“國八條”中，加大保障安居房建設力度、“二套房”首付提升至6成、土地供應計劃控制、限購房等等，都是延續(xù)及落實前期新政，但部分措施比前期新政更為嚴厲，旨在抑制樓價的快速上揚，保持樓市的穩(wěn)定。

　　重點：“購房令”全面升級

　　在“國八條”中，最嚴厲的是“限購令”。

　　去年“9·29新政”中，首次提出“限購”，第四季度開始，廣州、上海等一些重點城市開始執(zhí)行“限購令”，但對樓價的抑制效應還不是十分明顯。

　　佛山地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，此次新政，“限購令”已全面升級：其一，限購目標更廣大，前期的限購令，側重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計算入內(nèi)，對本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現(xiàn)在則擴展到“房價上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市?！跋拶徚睢钡娜嫔墸瑢鞘械挠绊憣⑹巧顚哟蔚?。

　　在佛山，擁有2套或以上住宅的家庭不在少數(shù)，特別是目前主流購房群體，如果佛山執(zhí)行“限購令”，則對佛山樓市產(chǎn)生較大影響，特別是高端產(chǎn)品。

　　特色：實行地方政府問責制

　　去年的房產(chǎn)調(diào)控，被譽為史上最嚴，但無論是“4·17新政”，“9·29新政”，還是抑制不了樓價的快速上漲。業(yè)界認為，這與地方政府執(zhí)行不力有較大關聯(lián)，土地成為大部分地方政府的主要財政收入，地方政府不希望樓價出現(xiàn)明顯波動，所以，中央調(diào)控政策落到了地方，就打了一定折扣。

　　而2011版的“國八條”，首先就強調(diào)地方政府在調(diào)控中的角度，對于調(diào)控不力的，將實行問責，這將大大加快調(diào)控政策在地方的落實，增加調(diào)控效果。駱儀克表示，這也是本次新政最大的特色，將更有利于調(diào)控措施的落實與執(zhí)行。

　　至于新政的真正效應，駱儀克表示，目前還很難評估，新政需要市場一定時間來消化。去年的“4·17新政”、“9·29新政”，市場都需要時間來消化，只不過“4·17新政”的消化時間有點長，“9·29新政”消化時間很快，現(xiàn)在的“國八條”，也需要時間來消化。

　　地產(chǎn)商觀點

　　招商地產(chǎn)佛山公司

　　常務副總經(jīng)理冼耀強：

　　影響還有待市場觀察

　　2011年樓市“國八條”年前緊急出臺，進一步加強了宏觀調(diào)控的力度，直接提高購房門檻，這對于購房者的影響是立竿見影的，預計成交量會出現(xiàn)下跌。我認為總體上主要還是抑制住宅投資和投機行為，至于具體的反應，還要根據(jù)各地實施政策和執(zhí)行的程度，短期內(nèi)仍然難以判斷，對市場的具體反應仍需要進一步觀察。

　　國家出臺如此強烈的調(diào)控政策，對“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”這些類型的城市和佛山這些二線城市的影響是不相同的。這是由于佛山市場有自己固有的特點，例如剛性需求強大、民間資本雄厚、外地購房比例不大、居民親屬關系復雜多樣、購房方式可以重新調(diào)整等例如分戶等關系，區(qū)別于一線城市，對政策的反應也有所不同的。

　　由于政策具體到“限購”，對總體成交量是有直接影響的，在這個情況下，市場需要重新尋找一個新的平衡點。至于成交價格，還要結合發(fā)展商推貨速度和數(shù)量，以及市場需求量關系，即供求關系才能下判斷，現(xiàn)在下判斷未免過早。

　　佛山合富輝煌總裁李慰：

　　住房的“剛需”還是很強

　　2011年樓市“國八條”，是由國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作而提出的。政策的出臺，是必然的。至于是否適用全國所有城市、在佛山本土推行的時間、程度以及細則的出臺，都還是未知之數(shù)。具體的影響還需要看各個地區(qū)落實的情況，以及各個地區(qū)的補充條件?；诖?，我相信具有一定的彈性空間。

　　我們可以看到，2010年各項調(diào)控政策出臺后，地產(chǎn)市場在適應之后還是繼續(xù)往前行，我們要看到最重要的，不是政策的表面，而是要透析到政策的內(nèi)在性質(zhì)。對于這個問題的原因，我認為有兩個主要因素，首先中國的地產(chǎn)市場存在強大的剛性需求，佛山同樣也是“強剛需”的城市。以佛山為例，廣佛都市圈以及珠三角九大城市群融合等概念的提出和實施，在未來5年對各項市場配套的強大推進，有力地支撐“剛需”。

　　其次是貨幣因素。這直接助燃了“剛需”的威力。本來有“剛需”支撐對市場是非常好的，但對于貨幣因素的助力，李慰表示了擔憂。李慰指出，無論政府出臺何種政策，在政策的出臺頻率方面，可以見到的是，政府是分步驟地推出政策，由此證明了政府一方面悉心“呵護”剛性需求，另一方面政府也不愿意見到價格暴漲的地產(chǎn)市場，政府的社會責任需要穩(wěn)定市場，讓價格平和地過渡。政府在調(diào)控整個經(jīng)濟體系中是否能取得成功，關鍵是在這兩個力量角力中，取得平衡。

　　“震蕩向上”是我認為2011年市場總體走勢。但區(qū)別于2009年和2010年，相信2011年會出現(xiàn)一定的平衡點，畢竟政策是有疊加作用的。

　　很多業(yè)內(nèi)人士對此政策的實施均表示擔憂。其實我認為不用太擔心，房地產(chǎn)的走勢根源不在于房地產(chǎn)政策本身。政府和業(yè)內(nèi)都不要太低估貨幣的影響，除了地產(chǎn)政策本身，貨幣政策方面需要提出更有針對性，更有全面性的政策，這更有利于“兩個力量”之間取得平衡。

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