新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控喜憂參半 需建立長效機(jī)制

　　國務(wù)院26日出臺(tái)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》下稱“新國八條”，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，確定了八條政策措施，其中包括2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

　　喜：中國住房雙軌制逐步確立

　　據(jù)中新社報(bào)道，“保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，在中國商品住房市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，各地正在加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的建設(shè)力度。符合中國國情的保障性住房體系和商品房體系正逐步形成，中國住房體系雙軌制日趨明朗。

　　上述報(bào)道稱，并行的雙軌制住房體系在繼續(xù)向富裕階層推出商品房的同時(shí)，由政府出面推出面向低收入群體的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房，滿足不同人群的住房需要。

　　援引《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。中央財(cái)政共安排專項(xiàng)補(bǔ)助資金802億元。

　　憂：資金來源沒有保障

　　援引中央電視臺(tái)報(bào)道，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的估算，今年1000萬套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬億元。為此，今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益，用于保障性住房的建設(shè)。

　　據(jù)《人民政協(xié)報(bào)》報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，“2011年各地解決保障性住房建設(shè)資金確實(shí)難度較大，尤其是‘十二五’的開始年，各項(xiàng)工作都要布局，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的任務(wù)又比較重，保障性住房建設(shè)數(shù)量又比較多?！?/p>

　　2010年保障房的建設(shè)資金明確的來源有三個(gè)：一是土地出讓金的10%，二是中央財(cái)政的劃撥，三是28個(gè)試點(diǎn)城市的公積金貸款支持。

　　上述報(bào)道指出，2010年全國土地出讓金收入是2.7萬億，按10%計(jì)，可以為保障房建設(shè)提供2700億的建設(shè)資金；2010年中央財(cái)政劃撥的保障房建設(shè)資金已下達(dá)792億截至2010年8月，約占2010年保障房投資的10%，按此推算，2011年中央財(cái)政劃撥款或?qū)⑦_(dá)到1300億左右；2010年已批準(zhǔn)了28個(gè)城市作為公積金貸款投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)，為這些城市提供了493億的建設(shè)資金，今年按70%的增量計(jì)算，28個(gè)城市的公積金貸款約可提供838億。

　　上述三項(xiàng)合計(jì)為4838億，距離1.3萬億還缺8162億，但就目前實(shí)際情況來看，上述三個(gè)資金來源并沒有保障?！?/p>

　　呼喚長效保障機(jī)制

　　援引《中國證券報(bào)》報(bào)道，住建部研究中心副主任秦虹認(rèn)為，基于長遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展的考慮，政府需要進(jìn)一步拓寬保障房資金來源，目前新模式探索方向主要鎖定在企業(yè)和社會(huì)資本參與方面。

　　對(duì)此，“新國八條”就明確提出，政府應(yīng)完善體制機(jī)制，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購。

　　安信證券報(bào)告認(rèn)為，保障房尤其是廉租房完工后的長期維護(hù)支出來源，目前并沒有明確方案。從香港等地的經(jīng)驗(yàn)來看，在考慮維護(hù)、折舊以及相關(guān)人員薪資等經(jīng)常支出后，持有廉租房的利潤率為-14%左右，必須依靠物業(yè)出售以及商業(yè)租賃融資，而國內(nèi)顯然還沒有類似長效機(jī)制。

　　另外，援引上述《人民政協(xié)報(bào)》報(bào)道，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過合理有效的資金循環(huán)來解決資金問題。住房保障體系中的進(jìn)入、退出機(jī)制問題、內(nèi)部資金循環(huán)問題以及住房維修費(fèi)用等，直接關(guān)系到住房保障體系是否可持續(xù)發(fā)展。

　　在胡志剛看來，如果不建立住房保障機(jī)制，保障房建設(shè)資金只有投入沒有產(chǎn)出，政府年年往里面填空，保障房的資金只進(jìn)不出，“試想，政府向銀行融資、動(dòng)用公積金、向股權(quán)信托基金融資，將來如何償還，又如何保證這些投資人的收益？沒有收益，投資人沒有積極性，籌資就沒有長久可靠的渠道來源?！焙緞傉f。

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