房地產(chǎn)行業(yè):新政超預(yù)期,結(jié)束糾結(jié)

　　事件:國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,會(huì)議確定了8條新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

　　政策方向、力度、時(shí)間點(diǎn)均符合我們預(yù)期,但超出市場(chǎng)預(yù)期:

　　我們?cè)谌ツ?1月底的2011年年度策略中就提出,限購(gòu)力度和范圍均將加大幅加強(qiáng),近期我們也不斷提示政策加碼的風(fēng)險(xiǎn),上周提出“政策漸行漸近”,且力度會(huì)超出市場(chǎng)預(yù)期,我們的判斷今天得到兌現(xiàn)。新國(guó)八條涵蓋了土地、金融、限購(gòu)、二手房稅費(fèi)、地方政府房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)等方面較為具體的措施,我們認(rèn)為其中超出市場(chǎng)預(yù)期的部分較多,集中于以下幾方面:

　　1.出臺(tái)時(shí)間。臨近春節(jié)出臺(tái)政策歷史上沒(méi)有過(guò),市場(chǎng)普遍認(rèn)為會(huì)在春節(jié)后出臺(tái)。

　　2..政府態(tài)度與調(diào)控力度:這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,首先是第一次提出地方政府結(jié)合居民收入增長(zhǎng)速度與支付能力,確定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),并要求一季度向社會(huì)公布房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。其次,限購(gòu)城市的范圍一次性擴(kuò)大到各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市、房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,深圳限購(gòu)模式比其他地區(qū)要嚴(yán)厲得多,推廣到這些城市,限購(gòu)力度大幅提升,將導(dǎo)致成交量的大幅下挫。最后,對(duì)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后地方,加以問(wèn)責(zé),這是為政策若未達(dá)效果作進(jìn)一步更為精確的調(diào)控準(zhǔn)備。.3.首提“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間中長(zhǎng)期下降。

　　深圳量仍高升是個(gè)案,新政將致量?jī)r(jià)齊跌,遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期:

　　深圳的限購(gòu)與這次國(guó)八條的限購(gòu)政策完全一樣,但其他城市不會(huì)出現(xiàn)深圳量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。國(guó)八條和深圳限購(gòu)主要是限制了有2套房的戶籍家庭和有1套房的非戶籍有一定期限納稅證明的家庭,深圳之所以出現(xiàn)量的快速回升有兩個(gè)原因,一是以外地人口為主的深圳,戶籍家庭占全部常住人口比重過(guò)低,2009年底僅為,真正被限購(gòu)的對(duì)象范圍并不廣,加上12月全國(guó)成交的大背景使得深圳需求加速釋放。

　　反觀本次被推以深圳模式限購(gòu)的城市,戶籍家庭占到常住人口的比重遠(yuǎn)高于深圳,這意味著被限購(gòu)城市,大多數(shù)的戶籍家庭都將不能購(gòu)房我們相信戶籍家庭有2套以上住房的占多數(shù),加上非戶籍有納稅證明有1套房的家庭,我們估計(jì)常住人口中有70%的家庭被限制不能購(gòu)買住房,剩下30%有資格購(gòu)買的家庭還有相當(dāng)一部分并沒(méi)有支付能力。因此,我們認(rèn)為,短期成交在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的推動(dòng)下可能還會(huì)在高位,但是很快成交量將會(huì)大跌,并且持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)。

　　此外,我們認(rèn)為量在低位持續(xù)一段時(shí)間后會(huì)有明顯的下跌,主要理由是限購(gòu)執(zhí)行后需求主體發(fā)生較大變化,需求群體中外地務(wù)工人員的無(wú)房人員成為主力,進(jìn)一步看這部分需求中相當(dāng)一部分是無(wú)力支撐現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的,我們認(rèn)為需求群體的支付能力由于結(jié)構(gòu)的變化出現(xiàn)快速的下降,以致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)。

　　官方首提“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”,開(kāi)發(fā)商盈利中長(zhǎng)期趨勢(shì)性下降:

　　這樣的提法首次出現(xiàn)在官方,很明確,政府并不希望地價(jià)下降太多,但是,房?jī)r(jià)將通過(guò)行政手段進(jìn)行控制。“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”全面地反映出地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)面臨的成本和售價(jià)的趨勢(shì),并且這一趨勢(shì)將是中長(zhǎng)期呈趨勢(shì)性的。這一點(diǎn)市場(chǎng)是有長(zhǎng)期認(rèn)識(shí)的,但從官方角度提出尚屬首次,我們預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響也比較大。

　　地產(chǎn)股將下新臺(tái)階,漫漫熊途仍看不到頭:

　　地產(chǎn)仍是趨勢(shì)為王,政策從文字上看都是暫時(shí)的,但其實(shí)幾年內(nèi)都很難看到放松,除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。這也意味著政策的長(zhǎng)期化將使樓市成交量低位將會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期里持續(xù)出現(xiàn),而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”將不斷地壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,只有極少數(shù)通過(guò)能夠迅速擴(kuò)大規(guī)模來(lái)抵消利潤(rùn)率下降影響的企業(yè)才能避免利潤(rùn)的下滑,而在融資被全面收緊的情況下,我們很難看到這樣的企業(yè)。

　　地產(chǎn)股將不再糾結(jié),繼續(xù)下新臺(tái)階,漫漫熊途仍看不到頭。維持“中性”評(píng)級(jí)。光大證券股份有限公司

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