2011年樓市展望：不好也不壞的市場

　　2010年，對于中國房地產(chǎn)市場，世聯(lián)研究將其概括為：“政策向右，市場向左”。雖然中央政府出臺了“史上最強的政策組合”，但市場似乎并不受力，依然表現(xiàn)出其應有的活力：萬科年度銷售額首次突破1000億元，北京、上海等地的土地出讓金突破1000億元，外資開發(fā)商在華注冊數(shù)量首次突破1000家……市場的表現(xiàn)和政策的強度對比，用個成語來說，就是“南轅北轍”。也就是說，這一輪的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策基本上是失效的。

　　也就是說，這一輪的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策基本上是失效的。

　　為什么自2003年開始的中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控始終無法走出“越調(diào)越高”的怪圈？市場使然？政策使然？制度使然……專家、學者、官員、業(yè)內(nèi)人士一直爭論不休，卻沒有給出一個令人信服的答案。對此，世聯(lián)研究認為，土地財政、貨幣政策、保障住房的缺位、開發(fā)商融資渠道的多樣化、不同城市之間的差異、開發(fā)商的城市布局、旺盛的市場需求、居民財富的增長等八個方面的問題是導致長期以來中央政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控失效的深層次原因。

　　以上八個方面的問題是長期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的路還很長，任務還很艱巨。從老百姓的期望來看，2010年宏觀調(diào)控是失效的，房價依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒有結(jié)束，跨入2011年，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化，從“治標”向“治本”發(fā)展。世聯(lián)研究認為，2011年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有三個背景：

　　首先，政府必須通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)“取信于民”的政治目標。面對高房價，溫家寶總理、李克強副總理、政府官員雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當務之急，可以說2010年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控在很大程度上已經(jīng)演變成為一個政治問題。

　　其次，只有控制住房地產(chǎn)市場價格的上漲才能有效控制通貨膨脹。2010年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議明確指出，“2011年我國將處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預期的關(guān)系，同時將穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置?！?會議提出將穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，意味著控制通貨膨脹、管理通脹預期已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的首要任務。因此，可以看出，2011年中國經(jīng)濟將依然面臨著嚴重通貨膨脹的威脅，只有以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格的上漲得到控制，通貨膨脹才有可能得到有效控制，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是控制通貨膨脹的內(nèi)在需求。

　　第三、繼續(xù)實施嚴格的宏觀調(diào)控，為保障性住房的建設與供給爭取時間。以政府為主導的保障房建設在2010年迅速推進，2011年中央政府將通過轉(zhuǎn)移支付、房地產(chǎn)基金等方式建設1000萬套保障房。宏觀調(diào)控的持續(xù)能有效地為保障房的建設爭取充足的時間。

　　那么，在這樣一個大背景之下，2011年中國房地產(chǎn)市場將會怎么發(fā)展？世聯(lián)研究認為，對于2011年的中國房地產(chǎn)市場，無法進行準確的量化預測，比如房價會跌多少、成交量會增加多少等，而且這種量化預測基本上沒有任何意義，市場的不確定性讓這種量化預測的結(jié)果成為人類智力的盲點。

　　要準確分析2011年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，必須從一個框架著手、從現(xiàn)實和邏輯著手、從最基本的政策分析著手，必須拋棄量化預測的慣性思維方式。對于2011年，世聯(lián)研究認為，必須從以下方面來看：

　　第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進制度化改革，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。降房價，是民生問題，抑通脹是經(jīng)濟問題，兩個問題在2011年交織在一起，共同形成“降物價”這個問題。這是短期。從長期來看，2010年的宏觀調(diào)控，政府被動地拉開了房地產(chǎn)市場制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對房產(chǎn)稅來說，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。

　　盡管如此，世聯(lián)研究認為，2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主線，在短期控制物價、管理通脹預期的情況下，將逐步地、有計劃地向長期的制度化建設傾斜。

　　第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化，主要原因是沒有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購”兩個主要政策為核心，打擊投資投機，擠壓市場泡沫，把市場需求向住房的消費或者叫居住需求引導；促供給，主要是針對開發(fā)商，收緊銀行信貸向開發(fā)商的流動，加之需求被抑制，商品房的預售款減少從而收緊開發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價銷售，達到讓房價下降的目的。2011年，中央的宏觀調(diào)控邏輯基本上還是以上述思路為主，因為這個邏輯在2007和2008年的調(diào)控中被證明是非常有效的。

　　第三、調(diào)控政策：從政策儲備來看，2011年的宏觀調(diào)控政策，主要會有問責、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面。其中，問責、限購、供給、監(jiān)管屬于行政政策，信貸、稅收屬于市場手段。

　　1、問責：嚴格實行問責制。包括中央對地方的問責、地方政府對開發(fā)商的問責等。

　　2、限購：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

　　3、監(jiān)管：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為；暫停違法違規(guī)企業(yè)其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。

　　4、信貸：調(diào)整90㎡以下首套房首付款；嚴格二套房貸；停止三套房貸款；管理消費性貸款；首套房貸利率升至8.5折及以上；嚴肅處理違規(guī)商業(yè)銀行等。

　　5、稅收：土地增值稅的清算；以家庭為單位調(diào)整契稅征收標準；房產(chǎn)稅改革試點等。

　　6、供給：嚴格住房用地供應管理；嚴格住房建設年度計劃的管理；保障性安居工程建設任務。

　　2011年，調(diào)控政策會視市場發(fā)展的情況而使用。如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從下面四個方面進行調(diào)控：

　　1、政策嚴格執(zhí)行。之前沒有得到嚴格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴格執(zhí)行。比如嚴格征收土地增值稅；

　　2、政策力度加強。比如，購房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；

　　3、政策范圍擴大。比如，目前限購城市有19個，未來很有可能繼續(xù)擴大。

　　4、新政策的出臺。

　　第四、市場走勢：市場走勢包括供給和需求兩個方面。如果開發(fā)周期以1.5年來算，則2011年上半年或面臨著供應不足的局面，真正的供應高峰應該在2011年下半年和2012年上半年。這就意味著有效供給的不足依然會對房價形成有力的支撐。從這個角度來看，房價在短時間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。從歷史規(guī)律來看：2007年9.27調(diào)控后，成交量二次觸底后價格才真正觸底；本輪有延續(xù)這種規(guī)律的趨勢。

　　2011年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會放松，一方面是因為市場的力量在不斷積聚，變的越來越強，時常有沖破政策的表現(xiàn)。12月份，各地市場又一次出現(xiàn)反彈，成交量出現(xiàn)不同幅度的上漲，根據(jù)量價規(guī)律，成交量的持續(xù)上升必然帶來成交價格的上揚。政策松動或退出一定會導致市場報復性的上漲，前面的調(diào)控將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。另一方面，2011年中國房地產(chǎn)市場因為許多制度性的問題并沒有解決，市場旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等依然存在，加上購房者日趨理性而形成的強烈的市場預期，投資渠道的匱乏、財富的增長等因素，成交量和成交價還會得到有力的支撐。

　　綜上所述，2011年，中國房地產(chǎn)市場將是一個“不好，也不壞的市場”。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展。而開發(fā)商面臨的最大壓力依然是受政策調(diào)控，無法繼續(xù)獲得大量的運營資金，市場需求被抑制，無法通過產(chǎn)品銷售獲得更多的預售資金。2011年，中國房地產(chǎn)市場上企業(yè)兼并、收購或?qū)е率袌龅闹匦孪磁啤?/p>

　　2011年，中央政府會在以下四個方面繼續(xù)其宏觀調(diào)控的工作：

　　第一、繼續(xù)加大保障房供給，尤其是公租房的建設和供給，而且要地方政府落實到地。

　　第二、繼續(xù)嚴格執(zhí)行限貸政策，打擊投資、投機，把市場向自主需求引導。

　　第三、解決影響房地產(chǎn)的根本問題，如土地財政，從制度上長期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場的根本問題。

　　第四、鼓勵民營資金進入保障房建設市場，保障房建設模式逐步形成，形式多樣化。

來源：搜狐焦點網(wǎng)大連站

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