樓市雙軌：地方政府須“給力”

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，到重慶市長黃奇帆鄭重承諾的重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，再到近期中央級(jí)媒體大力宣傳的樓市雙軌格局，“雙軌”這一大多數(shù)人略顯陌生的樓市新名詞因近期較高的出現(xiàn)頻率而受到關(guān)注。

雙軌并行的提出，使得樓市調(diào)控思路更加清晰明確，而愈發(fā)清晰的調(diào)控思路面對(duì)的卻是更難撼動(dòng)的樓市現(xiàn)狀。在剛剛過去的2010年12月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲6.4%，這也意味著自去年9月份以來城市房屋銷售價(jià)格已經(jīng)保持了四個(gè)月環(huán)比上漲的成績。針對(duì)這一情況，今年1月18日，國務(wù)院總理溫家寶再一次對(duì)樓市作出公開表態(tài)，“要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?！蹦敲?011年樓市調(diào)控該怎么走？除房產(chǎn)稅這一樓市調(diào)控重磅武器的浮出水面，樓市“雙軌”的強(qiáng)化將避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擴(kuò)大，將其引入健康發(fā)展之路。而無論是兩大住房體系的雙軌，還是保障性住房中的租、售雙軌，雙軌的“鋪設(shè)”工作還需地方政府給力完成。

“雙軌”二字雖然簡單卻囊括了目前所執(zhí)行的樓市調(diào)控政策，如土地、稅收和財(cái)政政策，其核心思想是保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)，并進(jìn)一步將保障性住房的覆蓋范圍向下延伸。樓市雙軌思路也為地方政府提供了兩大工作重點(diǎn)：增加供給、加強(qiáng)調(diào)控。不過從目前情況來看，地方政府受到的評(píng)價(jià)依然是保障不力，調(diào)控不足。

樓市調(diào)控要看地方政府執(zhí)行力，這也許是一個(gè)不爭的事實(shí)。地方政府如何調(diào)控今年樓市，從今年各地政府“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中可見一斑。

多數(shù)城市還是在保障性住房供給上下工夫。陜西省今年安排30億元財(cái)政資金用于保障性住房建設(shè)，并積極爭取發(fā)行保障性住房建設(shè)政府債券；重慶興建4000萬平方米公租房，力爭解決占城鎮(zhèn)人口30%以上的中低收入群體住房難問題；而從今年起，北京將加大政策性住房建設(shè)收購力度，確保新建和收購20萬套，力爭竣工10萬套。

從全國范圍來看，2010年保障房共開工580萬套，2011年規(guī)劃1000萬套，2010、2011年兩年保障性住房計(jì)劃推出套數(shù)的同比增長幅度都在70%以上。按此估算，將解決5000萬左右的低收入人群的住房困難問題。

與此相比，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，以平均每套建筑面積90平方米計(jì)算，全國商品房銷售量為1000余萬套。而按照2009年全國商品住房的交易量800萬套計(jì)算，以保障房目前的建設(shè)速度，意味著不久保障房總體供應(yīng)量將高于商品住房。

雖然數(shù)字喜人，不過實(shí)際情況卻不容樂觀。土地、資金以及豐厚的賣地收益和頻頻爆出的分配不公都極大影響了保障性住房的有效供應(yīng)。

保障性住房的加大供應(yīng)，在一定程度上將減少購房者的購房需求，平抑房價(jià)，但是無法解決市場(chǎng)中的投機(jī)需求。從目前來看，市場(chǎng)投機(jī)性需求還是比較旺盛，而各地政府卻少有對(duì)需求的抑制舉措。在今年地方兩會(huì)期間，重慶市政府率先表明將實(shí)行房產(chǎn)稅，不過這一舉動(dòng)卻并未引發(fā)其他城市的積極跟進(jìn)。最明顯的就是北京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表態(tài)，暫不實(shí)行房產(chǎn)稅。因此地方政府除在增加供給上還需給力外，對(duì)樓市調(diào)控的力度仍然要加強(qiáng)。

某周刊曾刊文稱，鄂爾多斯的康巴什新城是中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。這座少有人居住的新城并被人們冠以“鬼城”、“現(xiàn)代城市廢墟”等代名詞。時(shí)至今日，這里依然在大興土木，興建的動(dòng)力是這里并不缺少購房者。而這些購房者大多都是投機(jī)者，他們不斷買進(jìn)，只等著高價(jià)拋出。

投機(jī)者依然看好樓市未來的根據(jù)是當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度，在坊間就有傳言，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門絕不會(huì)讓房價(jià)降下來的，如今康巴什新城房價(jià)早已過萬元。

這種樂觀的局面也使得民營資本極其充裕的鄂爾多斯以及毗鄰的榆林地區(qū)民營企業(yè)家或資金充裕的普通市民，到北京、西安等一線城市投資房地產(chǎn)行業(yè)。

中央制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策在部分地方依然被懸空，或者執(zhí)行力度不到位，根源在于巨大的土地財(cái)政獲益。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2010年中國各地出讓金總額達(dá)2.7萬億元，同比增幅達(dá)70.4%，在調(diào)控之年里創(chuàng)下新高。

國際貨幣基金組織去年曾表示，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是“低迷”的，而且這個(gè)低迷期可能會(huì)持續(xù)8年，這其中也包括中國在內(nèi)的亞洲國家。與歐美形成鮮明對(duì)比的是，中國樓市逆勢(shì)沖頂——房地產(chǎn)投資熱、購房熱，興建熱等一系列表現(xiàn)已經(jīng)持續(xù)一年多時(shí)間，特別是在北京、南京、上海和深圳等這些中國的大城市表現(xiàn)更為突出。不過，無論是受到關(guān)注的熱點(diǎn)一線城市，還是已呈現(xiàn)過熱勢(shì)頭的二三線城市的地方政府都應(yīng)該真正給力樓市雙軌、給力樓市調(diào)控。

來源： 金融時(shí)報(bào)

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