房?jī)r(jià)去年遭嚴(yán)厲調(diào)控仍漲 專家稱折射斷裂與失衡

　　在經(jīng)歷了2009年房?jī)r(jià)的瘋狂上漲后，2010年盡管出臺(tái)了號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)仍呈曲線上升趨勢(shì)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，與2009年相比，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別增長(zhǎng)10.1%和18.5%，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為每平方米5034元，較2009年上漲7.2%。

　　2010年不斷出臺(tái)的“國(guó)ⅹ條”，讓無數(shù)人像張茜一樣，每一次寄希望于房?jī)r(jià)會(huì)降，但每一次希望都宣告破滅。許多業(yè)內(nèi)專家和購(gòu)房者都深切地感到，讓人看不懂的中國(guó)樓市已經(jīng)成為一個(gè)巨大的利益場(chǎng)，折射出當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所出現(xiàn)的某種社會(huì)斷裂與失衡。

　　地王頻出房?jī)r(jià)也“瘋狂”

　　2009年，為了走出金融危機(jī)的影響，有關(guān)部門出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了十分瘋狂的一年。

　　為此，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。

　　緊隨其后，1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》。通知提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“國(guó)十一條”為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)，中央明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　至此，一切都看上去很美。

　　許多人都以為，在2009年如脫韁野馬般的房?jī)r(jià)將逐步得到控制。

　　但事情在2010年“兩會(huì)”前后發(fā)生了變化。

　　當(dāng)代表委員們?cè)凇皟蓵?huì)”上大談如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)時(shí)，北京卻迅速以一系列的“地王”作為回應(yīng)。

　　2010年3月15日，即“兩會(huì)”閉幕次日，北京市共成交6宗地塊，總成交價(jià)達(dá)143.5億元。其中，大興區(qū)亦莊地塊以52.4億元的成交價(jià)創(chuàng)下“總價(jià)地王”紀(jì)錄；海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊則以每平方米28308元的樓面價(jià)創(chuàng)出“單價(jià)地王”。

　　在此之前成交的大望京村地塊，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。15家地產(chǎn)大佬經(jīng)過84輪的爭(zhēng)奪，將總價(jià)推至40.8億元，該地塊被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司奪得。除去醫(yī)院、教育等共建用地，其樓面價(jià)達(dá)到27529元/平方米。

　　此地王一出，SOHU中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹隨即在微博上驚呼：從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價(jià)達(dá)到2.75萬元/平方米。根據(jù)他的測(cè)算，該地塊項(xiàng)目的銷售單價(jià)達(dá)到45000元/平方米，才可以有10%的利潤(rùn)。

　　一位地產(chǎn)中介向《法制日?qǐng)?bào)》記者回憶說，在望京地王問世后，附近的二手房買賣每平方米坐地起價(jià)一千元至數(shù)千元不等。

　　“地王頻頻出現(xiàn)以后，房子就賣瘋了，在望京基本上沒有賣不出去的房子，多離譜的價(jià)格都有人買。”這位中介說。

　　媒體從業(yè)人員王蹈化名對(duì)此深有體會(huì)。他告訴記者，由于工作地點(diǎn)的關(guān)系，他一直想把房子從五環(huán)外換到“城里面”，那段時(shí)間聽說房子好賣，于是也有心出手。

　　“當(dāng)時(shí)還是抱著一種可賣可不買的心態(tài)，總還想等等看，就讓中介給我報(bào)了一個(gè)非常高的價(jià)格，比小區(qū)內(nèi)其他同等的二手房每平方米多出將近2000元。”說到這里，王蹈停頓了一下，“結(jié)果怎么樣？中午十二點(diǎn)掛出去的，下午兩點(diǎn)就賣了，人家是直接帶著錢來看房的?！?/p>

　　先揚(yáng)后抑的一年

　　在瘋狂的房?jī)r(jià)面前，有關(guān)部門坐不住了。

　　針對(duì)于財(cái)大氣粗的央企四處拿地催生“地王”的狀況，2010年3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，加快進(jìn)行調(diào)整重組，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序方案退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　而真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響的，是2010年4月17日出臺(tái)的被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的“新國(guó)十條”。

　　4月17日當(dāng)天，國(guó)務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)。其中的政策要點(diǎn)包括：

　　對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，貸款首付款比例不得低于30%；

　　對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；

　　對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　直到此時(shí)，房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰才真正開始松動(dòng)，取得了立竿見影的效果。

　　據(jù)某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站向記者提供的數(shù)據(jù)表明，從4月15日到19日，北京購(gòu)房新增需求下跌超過七成，房源掛牌量增加五成以上，有超過六成賣家表示，愿意調(diào)整售價(jià)以促迅速成交。

　　某知名中介公司三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了同樣的戲劇性變化，在4月14日以后，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了八成。4月15日以后，北京二手房房源新增達(dá)到了6000套，相比之前市場(chǎng)平均水平上漲了50%，特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū)，房源上漲幅度甚至環(huán)比翻倍，兩成掛牌房主已表示愿意降價(jià)。

　　一位業(yè)主向《法制日?qǐng)?bào)》記者回憶：“調(diào)控政策出來前，有中介找到我，說我那套在望京的房子400萬元出手一點(diǎn)問題都沒有，還有人等著買。結(jié)果調(diào)控政策出來以后，再去一問，連360萬元都沒法保證了。”

　　在樓市新政影響之下，之前熱情高漲的購(gòu)房者已轉(zhuǎn)為蟄伏觀望。

　　“‘新國(guó)十條’出臺(tái)前是10個(gè)客戶搶一套房子，政策出來之后則是一個(gè)買家看10套房子。”一家房產(chǎn)中介人士這樣形容當(dāng)時(shí)的樓市。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商也有所行動(dòng)。

　　2010年5月，恒大地產(chǎn)率先宣布，在全國(guó)范圍內(nèi)，恒大所有樓盤均以原價(jià)的八五折優(yōu)惠出售，打響了2010年以來開發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮。

　　此后，在上海，也出現(xiàn)近40個(gè)樓盤打折讓利消息，其中最高折扣為八八折，部分地方房?jī)r(jià)由此回歸至2009年年底的水平。

　　但上述景象很有曇花一現(xiàn)之嫌。

　　以恒大地產(chǎn)為例，此番優(yōu)惠更多的被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是一種試探策略，僅過了11天，優(yōu)惠便被取消。

　　而更多的開發(fā)商選擇了被民眾戲稱為“死扛”的應(yīng)對(duì)方式，其中的旗手式人物任志強(qiáng)更是高調(diào)宣稱，“資金堅(jiān)持一年沒問題”。

　　對(duì)此，資深地產(chǎn)界人士認(rèn)為，下調(diào)售價(jià)預(yù)期和促銷的依然只是個(gè)別開發(fā)商的小眾行為，而且集中在部分郊區(qū)項(xiàng)目，城區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格依然堅(jiān)挺，更多的開發(fā)商因?yàn)榭床粶?zhǔn)樓市導(dǎo)向，選擇了延期開盤，“而且，即便是促銷，也只是象征性的小幅度讓利”。

　　不出許多人所料的是，樓市的僵局在2010年8月份被逐漸打破，京滬深等一線城市的樓市開始出現(xiàn)回暖跡象。

　　以北京為例，8月份商品房均價(jià)達(dá)到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%，在新政出臺(tái)4個(gè)月后，成交均價(jià)已快速回升至2010年3月份的水平。

　　而隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，各地樓市也空前活躍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年9月，全國(guó)的商品房銷售面積和金額均創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　至此，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”結(jié)果不言而喻。

　　某中介公司的一位高管在分析此輪調(diào)控失敗的原因時(shí)，指出“新國(guó)十條”以緊縮信貸為主要手段，但其中仍然存在大量的“漏洞”。

　　“據(jù)我們掌握的情況，‘新國(guó)十條’信貸控制政策4月份出臺(tái)后，直到7月份甚至8月份，銀行才與地方建委聯(lián)網(wǎng)。在這個(gè)過程中，銀行與建委的信息處于封閉狀態(tài)，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請(qǐng)。”這位管理人員說。

　　“另外，溫州、山西等地的炒房團(tuán)購(gòu)房用的是全款，不依靠信貸?！边@位管理人員告訴記者，“炒房人”全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的，“如果使用貸款就會(huì)大大提高成本，一是‘變現(xiàn)’途徑太慢，二是銀行合同規(guī)定一年之內(nèi)不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶?！?/p>

　　二次調(diào)控依然如故

　　總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，有關(guān)部門再次發(fā)力。

　　2010年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委下發(fā)通知，出臺(tái)五條包括信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等方面的措施，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“新國(guó)五條”。

　　具體措施包括嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；全面暫停第三套房貸，首套房貸款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場(chǎng)檢查力度。

　　“新國(guó)五條”出爐后，各地紛紛出臺(tái)細(xì)則。

　　9月30日晚上，廣東省深圳市緊急出臺(tái)“限購(gòu)令”。住房“限購(gòu)令”隨即蔓延全國(guó)。截至目前至少包括北京、上海和深圳在內(nèi)的14個(gè)城市推出了限購(gòu)令。

　　但是到了此時(shí)，不光開發(fā)商“不相信眼淚”，連購(gòu)房者的信心也開始動(dòng)搖。

　　張茜就是在這個(gè)時(shí)候開始全面看房的，因?yàn)樗械健皟r(jià)格很可能已經(jīng)調(diào)不下來了”。

　　此外，關(guān)于首套房貸比例提升至30%的規(guī)定，引發(fā)了很大的爭(zhēng)議，許多購(gòu)房者認(rèn)為，調(diào)控房?jī)r(jià)傷及剛需。

　　此后，一系列的政策組合拳令人眼花繚亂：

　　2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%，上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%，上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整；

　　10月20日下午，住建部發(fā)布通知，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2%至1.91%，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變；貸款利率五年期以下含五年上調(diào)0.17%至3.50%，五年期以上上調(diào)0.18%至4.05%。

　　而在2010年10月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。

　　12月25日，中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。同日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，宣布從2010年12月26日起，個(gè)人住房公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中，五年期以下含五年從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。

　　在“亂花漸漸迷人眼”的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的沉默之后，再次爆發(fā)出令人吃驚的能量：

　　北京某知名房產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)的研究報(bào)告顯示，2010年11月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為22975元/平方米，二手商品房買賣領(lǐng)先指數(shù)為296點(diǎn)，環(huán)比2010年10月上漲0.49%。就成交量而言，11月全市共成交二手房16805套，相較于10月份的14162套，環(huán)比上漲了18.66%，即使與成交量較高的9月份16545套相比，也上漲了1.57%，創(chuàng)下了2010年5月份以來的新高。即11月京城樓市呈現(xiàn)“價(jià)量齊漲”的態(tài)勢(shì)。少數(shù)低價(jià)入市的新盤再現(xiàn)哄搶甚至“日光”現(xiàn)象。

　　“2010年年底的時(shí)候，房山區(qū)那邊有個(gè)新盤開盤，每平方米售價(jià)一萬三四的樣子，貌似還比較便宜，于是我一大早四點(diǎn)起床，打車趕往房山排號(hào)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)許多人頭天晚上拿著被褥就睡在那了。謝天謝地，我排得還不算太靠后，總算買到了自己想要的樓層和戶型。”一位購(gòu)房者向記者講述他的搶房經(jīng)歷。

　　房?jī)r(jià)令人“迷亂”

　　至此，像張茜這樣的購(gòu)房者基本處于了“自暴自棄”的狀態(tài)。

　　歲末年初，人們又開始爭(zhēng)論“羅生門”般的房產(chǎn)稅。

　　“那個(gè)有點(diǎn)遠(yuǎn)了，現(xiàn)在只想趕快買到合適的房子，真的看累了。”張茜說。

　　甚至連研究報(bào)告都開始“打架”了。中國(guó)社科院在2010年年底發(fā)布了2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，認(rèn)為如果房地產(chǎn)調(diào)控放松，明年房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能出現(xiàn)20%至25%的漲幅。

　　而就在此之前，2010年11月底，人民大學(xué)發(fā)布了被稱為“認(rèn)真的扯淡”的報(bào)告，只因其預(yù)測(cè)2011房?jī)r(jià)將下降20%。

　　在對(duì)2010年一年的調(diào)控進(jìn)行反思時(shí)，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海指出，出讓土地是地方政府的重要收入來源。2009年以前，土地出讓收入占地方財(cái)政總量的40%以上。

　　“從現(xiàn)在的情況看，2010年年底，又出現(xiàn)了地方政府出讓土地的高峰，部分城市又不斷冒出所謂的‘地王’?！辈芙êＵf，從某種意義上說，地方政府高價(jià)出讓土地比“炒房團(tuán)”的破壞性更大，“所以，中央要求地方政府監(jiān)督房?jī)r(jià)，這是一個(gè)失誤?！?/p>

　　此外，曹建海認(rèn)為限制信貸的調(diào)控政策有三大漏洞：

　　第一大漏洞，2010年4月份出臺(tái)控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國(guó)有銀行執(zhí)行力比較強(qiáng)，但小銀行和其他非國(guó)有銀行，不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而把四大銀行臨時(shí)停貸所騰出來的市場(chǎng)份額占據(jù)了；

　　其次，由于長(zhǎng)期的通脹和高物價(jià)預(yù)期，銀行存款發(fā)生了“大搬家”，很多人把存款取出來購(gòu)置商品房。據(jù)多家調(diào)查機(jī)構(gòu)證實(shí)，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購(gòu)房錢都是私人現(xiàn)金，不是銀行信貸；

　　第三大漏洞，商業(yè)銀行不具備審查信貸人的房屋套數(shù)貸款清單，沒有記錄，只有貸款人的貸款總體記錄。要獲得翔實(shí)的記錄信息，銀行依靠的是銀行協(xié)會(huì)，但銀行協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)是不全面的，掌握一個(gè)家庭擁有幾套房子的權(quán)威機(jī)構(gòu)是各地方建委。而這個(gè)信息通道，地方建委與銀行沒有打通，出現(xiàn)了真空狀態(tài)，銀行就無法真正控制住信貸購(gòu)房。

　　“所以，我們表面上看，控制信貸的政策已經(jīng)有了，實(shí)際上等于沒有?！辈芙ê？偨Y(jié)。

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