第三輪調(diào)控到來(lái) 房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)恐難改變

這仍是一道待解的難題：一方面是官方仍趨嚴(yán)厲的態(tài)度及持續(xù)不斷的調(diào)控措施，另一方面則是量?jī)r(jià)齊升的延續(xù)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)透露出微妙且令人迷茫的走勢(shì)。

目前包括重慶、上海、深圳等地均表示將實(shí)施房產(chǎn)稅以調(diào)控走高的房?jī)r(jià)。非但一線城市措施嚴(yán)厲，在去年還被認(rèn)為充滿(mǎn)地產(chǎn)機(jī)會(huì)的二線城市則陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)令以打壓高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控的波及面日漸蔓延。

第三輪調(diào)控已呼嘯而至，但這仍未能拖住房?jī)r(jià)上行的步伐。來(lái)自國(guó)內(nèi)的信息顯示，房?jī)r(jià)還在以小碎步向前行進(jìn)，特別是剛剛過(guò)去的2010年12月份，房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)井噴，不少業(yè)內(nèi)人士用“瘋狂的12月”來(lái)形容這一往年淡季。

在史上最為嚴(yán)厲的一二輪調(diào)控失效的背景下，新一輪調(diào)控能否遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲仍被外界視作不確定性疑問(wèn)之一，對(duì)此外界爭(zhēng)論頗多，但主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)很難在短期內(nèi)改變。
由此來(lái)看，2011年房?jī)r(jià)依然是個(gè)令普通民眾頭疼的話題。

密集調(diào)控

山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。

1月上旬，重慶確定今年開(kāi)征房產(chǎn)稅，這成為中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市。

沒(méi)過(guò)幾天，一線城市上海及深圳相繼表態(tài)，今年也將開(kāi)征房產(chǎn)稅，這一重磅炸彈頓時(shí)在市場(chǎng)掀起廣泛關(guān)注。早在去年，市場(chǎng)就瘋傳這些城市要開(kāi)征房產(chǎn)稅，并引發(fā)了不小的爭(zhēng)議。

外界將房產(chǎn)稅的征收視作房地產(chǎn)市場(chǎng)第三輪調(diào)控的開(kāi)始。果不其然，這只是一個(gè)序曲。在房產(chǎn)稅政策落地之后，此前被視作充滿(mǎn)上升空間的二線城市也繃緊了調(diào)控之弦。繼去年國(guó)內(nèi)16個(gè)一線城市出臺(tái)限購(gòu)令之后，新年伊始，鄭州、太原、武漢、昆明即出臺(tái)限購(gòu)令，而緊隨其后的還有省內(nèi)主要城市濟(jì)南與青島。

限購(gòu)政策被住建部門(mén)視作此輪調(diào)控的重要手段，目前有消息稱(chēng)，住建部領(lǐng)導(dǎo)表示，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市如不限購(gòu)，便約談當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)，其調(diào)控市場(chǎng)的決心顯而易見(jiàn)。坊間傳聞則稱(chēng)，將有更多的二三線城市登上限購(gòu)榜。

信貸政策也在積極輔佐樓市調(diào)控。本報(bào)了解到，進(jìn)入2011年之后，信貸重新開(kāi)閘，但規(guī)模仍有控制，房貸等個(gè)人貸款并未像此前預(yù)想的那樣出現(xiàn)井噴，相反目前一些商業(yè)銀行還停止了房貸的發(fā)放工作。更為值得關(guān)注的是，一些股份制銀行以將首套住房的貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率，八五折優(yōu)惠已被取消。

在1月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院會(huì)議，溫家寶總理明確表示，要堅(jiān)定不移的落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2010年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以來(lái)，國(guó)家高層給予了高度關(guān)注，并多次強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的持續(xù)性，自2010年來(lái)，這已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控工作第三次出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院級(jí)別的工作會(huì)議上，這種頻率史無(wú)前例，同時(shí)也印證了宏觀調(diào)控或?qū)⑷遮厙?yán)厲。

從目前的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒(méi)有減弱的勢(shì)頭，此前，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上表示，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府有足夠的政策儲(chǔ)備。

有此來(lái)看，如果房?jī)r(jià)再度過(guò)快上漲，更多的調(diào)控措施已經(jīng)箭在弦上。

背道而馳的市場(chǎng)

尷尬的是，盡管決策層面高度關(guān)注，且進(jìn)行了多輪嚴(yán)厲的調(diào)控，但迄今為止，房?jī)r(jià)卻始終沒(méi)有下行，反而大多城市還出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，這讓許多人士感嘆“盡管調(diào)控措施嚴(yán)厲，但樓市卻沒(méi)有走出越調(diào)越漲的怪圈”。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售創(chuàng)出歷史新高，銷(xiāo)售額達(dá)到4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，銷(xiāo)售均價(jià)為4850元/平方米，同比增長(zhǎng)9.54%。

與之相應(yīng)的是，盡管調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府仍收獲頗豐。以地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為代表，去年銷(xiāo)售額突破1000億元大關(guān)，調(diào)控面前房企給投資者拿出了一份滿(mǎn)意的答卷。地方財(cái)政同樣也有所斬獲，北京、上海去年土地出讓金超過(guò)了他們前2年的總和，并突破1500億元大關(guān)。

讓人擔(dān)憂(yōu)的是，盡管決策層面的態(tài)度沒(méi)有改變且日趨嚴(yán)厲，但市場(chǎng)的熱情卻依然高漲。去年的12月21日，中信集團(tuán)以63億元拿下CBD“標(biāo)王”地塊，這刷新了北 京總價(jià)地王的記錄。而今年的1月6日，在合肥，一家房企以5.9億元競(jìng)得單價(jià)地王，成交單價(jià)為1420萬(wàn)元/畝，而合肥2010年度的老單價(jià)地王為970萬(wàn)元/畝。

地王重出江湖的另一面則是購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)，在他們看來(lái)，地價(jià)的上漲很可能會(huì)帶來(lái)樓價(jià)的攀升，這從去年一年的走勢(shì)上便得到了明證。

由此市場(chǎng)熱情再次爆發(fā)。在剛剛過(guò)去的去年12月份，國(guó)內(nèi)一些城市再次出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房甚至搶房的事情，此月的銷(xiāo)售額占到了整年的20%，往年的銷(xiāo)售淡季變成了類(lèi)似金九銀十的銷(xiāo)售高峰多少有些讓人感嘆。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)直稱(chēng)這是瘋狂的12月。

數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)狂熱程度。新年前9日，北京新房住宅成交量達(dá)3825套，相較于2009年和2010年同期的2958套和2957套，上漲29.4%；上海樓市在2011年元旦的成交量創(chuàng)下了歷史新高。元旦后連續(xù)兩個(gè)工作日，滬商品房成交量都創(chuàng)下近千套的紀(jì)錄。據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，新年后南京再現(xiàn)“日光”盤(pán)，平均6人搶一套房，而在浙江蕭山一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)發(fā)號(hào)時(shí)，因認(rèn)為開(kāi)發(fā)商發(fā)號(hào)不公引發(fā)沖突。

地王以及量?jī)r(jià)齊升的局面再次顯現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，在持續(xù)不斷的調(diào)控面前，市場(chǎng)顯然有背道而馳的意味，而從各地的情況來(lái)看，這種局面還將持續(xù)。
地產(chǎn)迷局

從2010年以來(lái)，國(guó)家已經(jīng)進(jìn)行了三輪的調(diào)控，且措施越來(lái)越嚴(yán)厲，但即使這樣，越來(lái)越多的購(gòu)房者還是認(rèn)為2011年的地產(chǎn)行情仍然是個(gè)迷局。

爭(zhēng)議依然存在。1月22日，中科院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布了《2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，報(bào)告預(yù)計(jì)2011年房?jī)r(jià)漲幅將回落，但總體水平趨穩(wěn)，全年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到5711.51元/平方米，同比增長(zhǎng)12.77%，增幅同比增加4.31個(gè)百分點(diǎn)。2011年1-4季度，房屋銷(xiāo)售價(jià)格分別同比上漲6.9%、6.1%、5.4%、5.3%，上漲仍是主基調(diào)。

去年的12月7日，國(guó)家另一智囊機(jī)構(gòu)社科院也發(fā)布了對(duì)2011年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，他們認(rèn)為如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%，中國(guó)很可能有超過(guò)80%的人買(mǎi)不起房。

當(dāng)然，對(duì)于明年的市場(chǎng)走勢(shì)，還有機(jī)構(gòu)認(rèn)為基于宏觀調(diào)控措施的發(fā)力，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)下跌。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但是不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的情況。從眾多的分析報(bào)告來(lái)看，這是對(duì)今年房?jī)r(jià)最樂(lè)觀的估計(jì)。

認(rèn)為當(dāng)前樓市充滿(mǎn)泡沫的聲音也很大。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠就大膽預(yù)測(cè)說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，三到五年內(nèi)將連續(xù)大跌。紛繁錯(cuò)雜的觀點(diǎn)給購(gòu)房者帶來(lái)了更艱難的選擇。專(zhuān)家的理論只是在預(yù)測(cè)，但投資者的購(gòu)買(mǎi)行為卻是現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)買(mǎi)不買(mǎi)專(zhuān)家的預(yù)測(cè)是另外一回事。

盡管爭(zhēng)論不斷，但肯定的一點(diǎn)是，今年樓市依然面臨很大的壓力。有學(xué)者認(rèn)為在流動(dòng)性泛濫以及通脹的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上行的動(dòng)力。目前雖然國(guó)家采取了越來(lái)越多的調(diào)控措施，但普通民眾的擔(dān)憂(yōu)仍然存在，越調(diào)越張的格局會(huì)否在2010年持續(xù)是其中的關(guān)鍵所在。目前市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為2011年房?jī)r(jià)上漲的格局很難改變，國(guó)家調(diào)控或能帶來(lái)漲幅的回落，但很難改變上行的趨勢(shì)。

這正是普通市民的擔(dān)憂(yōu)所在。

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