新一輪調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的春天，誰的盛宴？

　　從10年4月新一輪宏觀調(diào)控開始，有一種論點幾無分歧——商業(yè)地產(chǎn)?的春天來了。誠然，商業(yè)地產(chǎn)?今年的確迎來了好時光。無論是一線城市還是二三線城市，無論是寫字樓還是商鋪，都迎來了租金與售價同步上漲的態(tài)勢，同時空置率也明顯下降。具體分析其原因，一方面是國際、國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展逐步走出金融危機的陰影，需求持續(xù)回升所致;另一方面則是超發(fā)貨幣產(chǎn)生的作用。當然，針對房地產(chǎn)住宅市場的宏觀調(diào)控也可視為助推劑。

　　上述3個原因中，經(jīng)濟恢復(fù)帶動需求回升是好現(xiàn)象，特別在寫字樓市場上相當明顯。不少寫字樓空置率明顯下降，北京、上海等一線城市即使面對寫字樓供給高峰時，吸納面積竟然基本與供給持平，租金水平也持續(xù)上升，說明了經(jīng)濟的活力，以及對于商業(yè)地產(chǎn)?的實際需求。

　　當然，不可否認的是，所謂商業(yè)地產(chǎn)?的春天，售價是一個重要的指標。這方面的記錄相當良好，從SOHO中國的經(jīng)營業(yè)績中就可以充分反映出市場狀況。商業(yè)地產(chǎn)?的銷售，對應(yīng)的就是投資。而國內(nèi)投資市場目前錢多、流動性大已是不爭的事實。加上通脹預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧不足為奇。

　　最后，自然不得不提及宏觀調(diào)控。沒有宏觀調(diào)控，不會有那么多開發(fā)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)。一如萬科等多年來專注于住宅開發(fā)的企業(yè)，都高調(diào)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，恐怕未必都是出于自愿，形容為形勢逼人或順勢而為，或許更恰當。另外，若沒有宏觀調(diào)控，恐怕社會上也不會有那么多資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，畢竟商業(yè)地產(chǎn)的投資收益目前看來，還是比不過住宅。只不過住宅市場的門檻原來比較低，現(xiàn)在已調(diào)高到相同、甚至更高的水平了。

　　樂觀的情緒充斥市場。但是，如果我們冷靜分析，商業(yè)地產(chǎn)的春天真的來了嗎?目前看來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場的價格倒掛依然存在，投資商業(yè)地產(chǎn)的最大收益依然需要靠出售來實現(xiàn)。持有商業(yè)地產(chǎn)并靠租金收益實現(xiàn)投資回報的年限過長，不能算是很好的投資品種。許多時候，也可說不得不為或退而求其次。

　　觀察商業(yè)地產(chǎn)市場，有一個趨勢比較明顯。2008、2009年的一段時間中，歐美在華投資機構(gòu)紛紛將持有的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)避了可能的風(fēng)險，也享受了豐厚的投資收益。而今年這些資金又卷土重來，開始收購國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目。前兩日，商務(wù)部公布的新增外商房地產(chǎn)投資機構(gòu)數(shù)量大增，形成了另一方面的佐證。外資高拋低吸，操作技巧相當高明，投資與退出的時機把握也令人稱道。今日里，我們討論商業(yè)地產(chǎn)的春天，需要提醒大家的是，別在春天里只成就了人家的盛宴，我們自己又能做些什么呢?

　　國內(nèi)資金過剩相信無人否認，這些資金沒有很好的投資方向也是事實。說句實話，大量資金不投房地產(chǎn)、股市，還能投什么?而房地產(chǎn)市場上，住宅已高墻壁壘，大規(guī)模投資已屬無望。商業(yè)地產(chǎn)還好，原來的障礙沒什么變化，反而被視為坦途。可是，超量的資本是散落于大量的個體與中小機構(gòu)手中，沒有形成規(guī)模，所以商業(yè)地產(chǎn)的春天中，許多的物業(yè)被散賣了，比如東海廣場、銀河SOHO和中莎廣場。實操機構(gòu)商業(yè)上的成功背后，物業(yè)未來的運營狀況以及小業(yè)主的資產(chǎn)保值增值水平，是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員普遍不看好之處。相較于外資的操作，國內(nèi)投資的操作技巧還遠不能及。只不過，國內(nèi)也沒有成熟的制度建設(shè)，為商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)?；峁┩晟频耐顿Y環(huán)境，單純怪罪于操盤機構(gòu)也不公平。

　　當國內(nèi)大量資金在農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)上亂轉(zhuǎn)之時，當國內(nèi)資本涌向海外投資房產(chǎn)之時，卻有許多國外資本到中國來購買商業(yè)地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)。這種雙向?qū)α麟y道不應(yīng)引起重視?至少我們應(yīng)該回頭審視一下外資的投資理由，然后把外資眼中的盛宴，也分一杯羹予國內(nèi)資本。如此，既消納了國內(nèi)的過剩投資，又為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了源源不斷的資源，何樂不為?同時，規(guī)范專業(yè)的資產(chǎn)管理，也可為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場貢獻一個個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，而不是一大堆運營無序的二三流產(chǎn)品。

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