保障房商業(yè)地產成樓市投資新機遇

盡管房價依然堅挺，但是在多重政策的沖擊下，房地產企業(yè)開始覺得這個冬天有點冷。房地產企業(yè)想要從銀行貸款開始變得越來越難，于是地產企業(yè)更多地轉向信托渠道融資，但是信托這根“救命稻草”已經受到越來越嚴格的監(jiān)管。

2010年11月份，銀監(jiān)會下發(fā)了《信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。

54.87%信托資金流入房地產

據(jù)普益財富的不完全統(tǒng)計，截至2010年12月底，全國共發(fā)行了1970款信托產品，其中500款產品投向了房地產領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)，在數(shù)量上占整體的25%。不過在資金規(guī)模上，總共1908億的信托資金中，投向房地產的資金是1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

“由于有的信托公司公布的數(shù)據(jù)較為滯后，相應的數(shù)據(jù)可能還會有所增加。” 普益財富信托產品研究員陳朋真告訴記者，“2010年12月份有時候一周只有一兩款投向房地產的信托產品，比11月份下降了很多?！?/p>

另外，據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月20日-12月26日一周，共有15家信托公司發(fā)行了21款信托產品，發(fā)行總規(guī)模為35.4億元。其中房地產信托產品共有3款，雖然在發(fā)行數(shù)量上保持弱勢，但是在募集規(guī)模上占了當周總規(guī)模的45%，如華澳信托發(fā)行了一個14.6億的房地產信托產品。

用益信托工作室2010年11月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，當月共有62款房地產信托產品發(fā)行，披露的發(fā)行規(guī)模合計超過161億元。

在嚴格的監(jiān)管之下，現(xiàn)在信托公司發(fā)行的房地產信托產品，通常都是符合監(jiān)管標準的，包括房地產開發(fā)項目滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金達到國家最低要求等。

10%高收益成為吸金法寶

“根據(jù)目前粗略的統(tǒng)計，房地產信托產品的收益率平均在10.2%，有的風險較高的房地產信托產品收益能達到更高，目前房價居高不下，房地產信托產品的高收益非常吸引投資者?！标惻笳鎸τ浾弑硎?。

如2010年8-10月份，房地產信托產品的平均收益就分別達到9.80%、10.10%、10.57%，呈節(jié)節(jié)上升的趨勢，中信信托發(fā)行的“金地產基金3號信托產品”，年化收益率高達12.5%。

據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年11月份房地產信托的平均年收益率為9.29%，而所有信托產品的平均收益率為 8.44%。其中投向金融市場領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)的信托平均年收益率為7.72%，投向基礎設施領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)的信托產品平均收益率是7.91%，投向工商企業(yè)的信托產品平均年收益率為7.5%。不難看出，房地產信托產品的收益能力是其中的佼佼者。

“代人融資”

2010年，監(jiān)管層出臺了一系列監(jiān)管信托業(yè)的政策，從降低信托杠桿率到叫停銀信合作產品，再到限制房地產信托，這些舉措將信托業(yè)推向了風口浪尖。

用益信托工作室的胡遠洲表示，信托業(yè)似乎總給人一種“搗亂者”的形象，當監(jiān)管嚴控信貸額度時，信托為信貸限額解圍，當國家調控房地產時，信托卻為房地產業(yè)提供支撐。目前監(jiān)管層通過一系列政策以驅趕的方式把信托公司“逼”向“代人理財”的“正途”，前景并不樂觀。

“監(jiān)管層在2010年11月份發(fā)出了通知，前10個月份信托公司從房地產業(yè)務賺取了豐厚的利潤，監(jiān)管限制并不能使信托公司關門歇業(yè)。雖然這個措施切斷了信托公司豐厚的利潤，但這也促使了信托公司紛紛另謀出路，甚至一部分信托公司又變相做起了被嚴打叫停的銀信合作項目?！?胡遠洲指出，“要想使信托業(yè)走向正途，僅靠監(jiān)管層的驅趕是不夠的，必須要讓信托公司真正建立起‘代人理財’的長期盈利模式，要不然信托公司將繼續(xù)游走在監(jiān)管夾縫中‘代人融資’?！?/p>

在陳朋真看來，監(jiān)管層的嚴格監(jiān)管是為了使地產信托更加規(guī)范，因為房地產業(yè)務太容易受到利益的誘惑，對不合規(guī)的項目進行融資，這無疑會加大整個市場的風險。

保障房商業(yè)地產?是新機遇

“目前信托公司發(fā)行的房地產信托產品大多數(shù)是為商業(yè)住宅進行融資，而由于房價居高不下，商業(yè)住宅的風險較高，目前監(jiān)管部門也正是要加強這方面的約束。”陳朋真表示，“信托公司可以轉向做保障房、商業(yè)地產?，或許能找到一條新出路。”

中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長、中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇在近期舉辦的企業(yè)家上指出：“當前保障房建設的資金問題一直困擾保障房的發(fā)展，可以將房地產信托投資基金引入到廉租房建設中，從而解決資金問題。”

目前，上海、天津、 重慶等地已經開始試點將房地產信托投資基金引入廉租房和公租房的建設。

當前，國內房地產市場的泡沫主要集中在住宅領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)，保障房、商業(yè)地產?則有可能成為信托公司在房地產領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)新的機遇和盈利增長點。一些信托公司已經開始針對保障房、商業(yè)地產?領域發(fā)展房地產信托投資基金業(yè)務。

“住宅領域雖然收益高，但是波動大，更容易受到政策的影響，風險也大，而如果做保障房、商業(yè)地產?領域，雖然說收益可能沒有那么高，但是如果規(guī)模做大了，收益同樣很可觀?！?陳朋真指出。

來源：新浪房產

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