土地問責(zé)風(fēng)暴還未開始就結(jié)束

7月督察，8月約談，9月問責(zé)，這本是國土部此前公布的閑置土地問責(zé)時(shí)間表，然而時(shí)間過去近兩個(gè)月后，相關(guān)問責(zé)信息并沒有公布。對(duì)此，國土部土地利用司司長廖永林近日透露，閑置土地的清單已由國土部下發(fā)至地方政府，要求地方政府按照閑置土地辦法的規(guī)定依法加快處理。

對(duì)于國土部的這個(gè)做法，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾有些擔(dān)憂，“從此前被媒體曝光的違法違規(guī)囤地情況看，大多涉及政府、拆遷等因素，現(xiàn)在再將名單還給地方政府來做，而不是通過公開曝光的渠道讓公眾進(jìn)行監(jiān)督，是不是有點(diǎn)內(nèi)部消化的意思”？

林蕾的擔(dān)憂不無道理。根據(jù)此前國土部發(fā)布的公開數(shù)據(jù)顯示，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成。

楊紅旭也認(rèn)為，將閑置用地的處理交與地方政府，不但沒法處理由政府原因造成的閑置用地，一些由開發(fā)商造成的囤地行為也可能被放過?！氨热?，針對(duì)項(xiàng)目分期開發(fā)造成的土地閑置問題，國土部早已規(guī)定限制大幅居住用地出讓，但很多地方政府上有政策下有對(duì)策，一塊大幅土地分開幾次給一個(gè)開發(fā)商，又能怎么樣？”

楊紅旭認(rèn)為，囤地炒地的處理一直以來都有雷聲大雨點(diǎn)小的問題，但這一次國土部史無前例地給出了處理時(shí)間表，又恰逢調(diào)控的關(guān)口，如果違法違規(guī)的行為得不到處理，不僅是對(duì)法律的不尊重，也會(huì)影響到老百姓對(duì)調(diào)控的信心，更不符合國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中有關(guān)“加大曝光和處罰力度”的要求?！斑@不僅僅關(guān)系著某一個(gè)問題能否得到公平公正的處理，而且還會(huì)在社會(huì)上起到一種示范效應(yīng)，引發(fā)連鎖反應(yīng)?！?/p>

土地清查步入實(shí)質(zhì)問責(zé)期房企踴躍拿地受拷問

8月份房地產(chǎn)“回暖”，隨之而來的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，8月監(jiān)測的30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中有11個(gè)城市上漲幅度超過50%；而在成交均價(jià)方面，8月份18個(gè)城市均價(jià)上漲，北京以漲幅12.33%名列前茅?！敖鹁拧泵珙^初顯，有媒體報(bào)道，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬，北京商品期房住宅共成交4456套，環(huán)比上漲了163%，同比上漲14.6%。

在公眾對(duì)房價(jià)走勢(shì)的一片猜測中，國家政策成為懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一把利劍。究竟房地產(chǎn)市場“回暖”能否引起政府新一輪調(diào)控的“再強(qiáng)化”？下半年房地產(chǎn)量價(jià)走勢(shì)究竟會(huì)如何？

政策調(diào)控下難擋房企拿地?zé)崆?/p>

據(jù)悉，1-8月份土地購置面積同比增長37.9%，但購置費(fèi)用同比卻上漲了84.3%。這樣的差距表明了在前一段時(shí)間內(nèi)積壓了很多對(duì)土地的剛性需求的釋放。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3944萬平方米，同比增長69.8%，土地購置費(fèi)963億元，增長66.2%。

為何在政府嚴(yán)格執(zhí)行房價(jià)調(diào)控政策的大環(huán)境下，開發(fā)商仍舊在“熱情”拿地？

《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，其中一家已上市房企的工作人員表示，公司旗下房產(chǎn)價(jià)格并未有明顯下調(diào)，近期更是略有上漲。“買漲不買跌”是房地產(chǎn)投資者的共同心理，因此一旦下跌會(huì)造成不可估計(jì)的影響。固然，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士已經(jīng)深切感到此次國家調(diào)控政策是“來真的”，但并不能阻止他們拿地的欲望。他表示，從長期來講，很多業(yè)內(nèi)人士仍舊看好房地產(chǎn)。甚至，有些融資能力較差的房企，采取聯(lián)合拿地的方式取得土地開發(fā)權(quán)。另外，還有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在浙江地區(qū)有很多銀行選擇支持中小房企拿地，而當(dāng)?shù)剌^為發(fā)達(dá)的民間金融等都給予房企多元化的融資方式?？偠灾?，房企不論大小，都看好未來房地產(chǎn)市場前景。

不過有觀點(diǎn)認(rèn)為，部分房價(jià)過高的城市一旦出現(xiàn)“量價(jià)齊升“的局面，政府調(diào)控政策或?qū)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金角度予以緊縮，從而減少投機(jī)性房地產(chǎn)開發(fā)。

政策或?qū)ⅰ霸購?qiáng)化” 房地產(chǎn)開發(fā)商資金流受拷問

華創(chuàng)證券一份研究報(bào)告顯示：“從省市上劃分，前十大省市的閑置土地占比為92%，從區(qū)域上劃分，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房價(jià)較高的北京、廣東和江蘇仍然是土地閑置的重鎮(zhèn)?！睘榇?，打擊土地囤積是政府工作重點(diǎn)。報(bào)告預(yù)計(jì)9月份土地清查將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性問責(zé)階段，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商將受到較大沖擊。并且，“整體上對(duì)開發(fā)商資金流產(chǎn)生壓力的來源主要是土地儲(chǔ)備?！?/p>

另外，預(yù)售款監(jiān)管的強(qiáng)化也將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流。2010年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》已經(jīng)明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶，而且鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。對(duì)此，華創(chuàng)證券對(duì)其評(píng)價(jià)是“具有政策糾偏意義……預(yù)售資金實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管的制度障礙已經(jīng)破除”。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局9月11日公布數(shù)據(jù)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長50.7%，而定金及預(yù)收款同比增長為22.1%，在房企資金來源中增長幅度最低。事實(shí)上，自4月份以來，定金及預(yù)收款一項(xiàng)就逐月減少，企業(yè)自有資金卻在逐月增加。

華創(chuàng)證券研究報(bào)告顯示，“引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付，并在每個(gè)環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例”。就此，將可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金杠桿比例，減少房地產(chǎn)開發(fā)商資金使用的自由度。

另外，將進(jìn)一步拷問房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流的，是最近市場一直在傳言的央行未來有可能加息：央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在今早接受央視《交易時(shí)間》采訪時(shí)，表示央行加息是“值得考慮“的。這將會(huì)給公眾一個(gè)良好預(yù)期，從而不必急于將存款取出來投放于股市或是房市，利率的微調(diào)是有利于建立一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)的。同時(shí)，他還列舉了兩點(diǎn)來表明觀點(diǎn)：一是當(dāng)前流動(dòng)性相對(duì)充足，利率微調(diào)不會(huì)對(duì)股市等造成影響；另一方面則是我國的貨幣政策沒有必要受到別國的影響。

不過，《證券日?qǐng)?bào)》在咨詢?nèi)A創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員楊現(xiàn)領(lǐng)時(shí)，他有不同的看法。第一，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)作用仍舊較為突出，因此不宜采取更加緊縮的貨幣政策，以避免經(jīng)濟(jì)的大幅波動(dòng)；第二個(gè)理由則與李稻葵的觀點(diǎn)正好相反，他認(rèn)為全球流動(dòng)性過剩和低利率環(huán)境不斷走向常態(tài)化，從而在國家大環(huán)境下，中國不太可能單方面提高利率。

總而言之，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前受政策影響較大的是中小房企，他們的資金鏈條和大型房企來說要更緊，而融資能力更差。而據(jù)他了解，部分城市土地流拍的數(shù)目是在增加、土地市場也是相對(duì)低迷的。而重點(diǎn)在于，他認(rèn)為目前政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)在持續(xù)收緊，執(zhí)行力度和以前相比也更為嚴(yán)格。持續(xù)收緊的房地產(chǎn)政策正在發(fā)揮作用，如果局部房地產(chǎn)價(jià)格較高城市繼續(xù)呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，則政策將有可能針對(duì)性加強(qiáng)，從而重演“二次回調(diào)”的格局。

來源：房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀