房?jī)r(jià)難以下跌剛性需求強(qiáng)勁

　　2010年，中央及地方政府接連出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。雖然大連二手房市場(chǎng)的整體成交量較2009年已經(jīng)明顯減少，但是最受關(guān)注的房?jī)r(jià)在2010年卻依舊堅(jiān)挺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是由于大連二手房市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁造成的。此外，市場(chǎng)上流動(dòng)性充裕，一些人通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)保值，也讓二手房?jī)r(jià)格始終在高位徘徊。

　　剛性需求支撐市場(chǎng)

　　據(jù)瑞家地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，截至2010年12月，該公司大連市二手房（含金州新區(qū)及旅順口區(qū)）成交均價(jià)為9422元/平方米，上漲22%。市內(nèi)四區(qū)中，其中均價(jià)最高及價(jià)格漲幅最快的區(qū)域都是中山區(qū)，成交均價(jià)為13342元/平方米，漲幅達(dá)到38%。此外，沙河口區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)的成交均價(jià)分別為11435元/平方米、11667元/平方米和9790元/平方米，漲幅也都在25%以上。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)也基本與此相同，大連市內(nèi)四區(qū)2010年1月的二手房?jī)r(jià)格全年最低，為9011元/平方米，10月份時(shí)達(dá)到了全年最高值，為10862元/平方米。

　　房?jī)r(jià)雖然在上漲，但與北京、上海、深圳等城市不同的是，大連二手房市場(chǎng)總體上較為健康，大多數(shù)為剛性需求、自用買家，有著居住或改善環(huán)境需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、全域城市化、城市快速發(fā)展、人口紅利等因素的推動(dòng)下，這部分需求真實(shí)而龐大。尤其值得一提的是，大連市2010年繼續(xù)加大了舊城區(qū)改造的力度，僅動(dòng)遷一項(xiàng)，就為二手房市場(chǎng)輸送了大量的購(gòu)房需求。除此之外，外地人在連買房、結(jié)婚用房、學(xué)區(qū)房等，也構(gòu)成了剛性需求的重要部分。有了這些剛性需求的支撐，大連二手房市場(chǎng)自然也就漲易跌難了。

　　擔(dān)心調(diào)控過(guò)后房?jī)r(jià)反彈

　　2008年，國(guó)家同樣實(shí)施了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，當(dāng)時(shí)大連的二手房無(wú)論成交量還是房?jī)r(jià)都跌入了谷底。但是在2009年，國(guó)家為了抵御金融危機(jī)，不僅取消了調(diào)控措施，而且實(shí)施了一些支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，使得2009年二手房的交易創(chuàng)下少見(jiàn)的天量，房?jī)r(jià)也在跟隨著成交量的增加而快速上漲。很多二手房中介公司的負(fù)責(zé)人都告訴記者，2009年調(diào)控過(guò)后房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈還在眼前，2010年國(guó)家再度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，很多人在這方面都有一定程度的擔(dān)心。

　　在去年市政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施中，“暫定同一購(gòu)房家庭包括夫妻雙方及未成年子女只能在本市新購(gòu)一套商品住房含二手存量住房”的限購(gòu)條款對(duì)于緩解供需不平衡起到了非常直接的作用。但由于這只是一條暫時(shí)實(shí)行的措施，一些人擔(dān)心“限購(gòu)令”取消的話，有一部分被抑制的需求會(huì)集中入市，如果市場(chǎng)上的供給沒(méi)有大量增加，會(huì)帶來(lái)新的供需不平衡，房?jī)r(jià)很有可能再度反彈。這方面的心理因素對(duì)于整個(gè)二手房市場(chǎng)的影響非常明顯，使得一些調(diào)控政策的影響有所減弱。

　　買家總體支付能力增強(qiáng)

　　2010年中國(guó)有望一舉超過(guò)日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使人們的財(cái)富積聚加速，買家總體的支付能力越來(lái)越強(qiáng)。有權(quán)威分析報(bào)告顯示，這幾年中國(guó)家庭財(cái)富積累巨幅增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率超過(guò)20%，世界平均水平卻只有不足9%，而富裕家庭的財(cái)富增長(zhǎng)速度更快。

　　此外，金融危機(jī)發(fā)生后，國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)施了適度寬松的貨幣政策，再加上人民幣始終有升值的預(yù)期，使得市場(chǎng)上流動(dòng)性充裕。在這種情況下，多數(shù)人都有讓手中的貨幣保值、增值的需求。目前國(guó)內(nèi)可以用于投資的渠道較少，房子的資產(chǎn)屬性凸顯，理財(cái)保值、增值的功能被普遍認(rèn)可。盡管國(guó)家在控制將二手房用于投資，但是還有很多人將二手房用于投資。

　　不過(guò)，隨著國(guó)家在2010年年底將原來(lái)適度寬松的貨幣政策改為穩(wěn)健的貨幣政策，央行在近期內(nèi)接連提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率，流動(dòng)性充裕的情況可能會(huì)有所改變。2011年二手房市場(chǎng)上資金是否還會(huì)如此寬松，將打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

來(lái)源：大連晚報(bào)

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