商業(yè)地產(chǎn)面臨變革“商改住”被卡死

　　掛牌三個半月后，開工17年仍未竣工的北京現(xiàn)存最老爛尾樓——金匯中心的轉(zhuǎn)讓結(jié)果仍是杳無音信，兩家投資公司的競標也沒了下文?！盃€尾重生”原是最讓人艷羨的事兒，可在激烈的商業(yè)競爭中，并非所有的“爛尾”都能“重生”，而面對非住宅項目分割登記的新近叫停，北京商業(yè)地產(chǎn)勢必迎來新的變革。

　　現(xiàn)場競標跨年仍待定

　　2010年10月18日，北京首開集團以1.93億元的底價，掛牌轉(zhuǎn)讓北京京城置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司100%股權(quán)及近1.35億元債權(quán)，其中“金匯中心”是公司資產(chǎn)的核心，開發(fā)成本為1.7億元，占到資產(chǎn)總額的98.784%。

　　根據(jù)當時公告，意向受讓方須為在中國境內(nèi)合法注冊并有效存續(xù)的企業(yè)法人，具有良好的財務(wù)狀況和支付能力，注冊資本金在1000萬元以上，具有良好的商業(yè)信用。項目不接受聯(lián)合受讓，需要一次性付款，掛牌期滿日期是2010年11月12日。

　　2010年11月下旬，京城置業(yè)相關(guān)負責人曾在采訪中向記者表示，已經(jīng)最終確定了兩家投資公司，通過了資格預(yù)審，“將在近期安排現(xiàn)場競標”?？梢恢笨邕^了新年，競標依然沒有下文。昨日，記者試圖再次聯(lián)系該名負責人，詢問競標進展，對方卻一直未給回復(fù)。

　　盈利前景恐成接盤難題

　　1.93億元的掛牌價，相對于位處方莊的稀缺地段，其實并不算高，可金匯中心至今都未傳出轉(zhuǎn)讓佳音，盈利前景不明被業(yè)內(nèi)視為最大難題。一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，金匯中心為辦公立項樓盤，土地使用只有40年產(chǎn)權(quán)，至今只剩下22年，如何補交土地價款就是一個很大的麻煩。而且，該中心是1996年的產(chǎn)物，超高、不符合規(guī)劃，容積率高、停車位少，這些都已不符合現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)的理念。推倒重建恐怕是唯一的出路，可這又需要耗費巨大的成本。再加上按照北京現(xiàn)行的政策要求，此類項目必須整棟出售，老“爛尾樓”的盈利前景很不樂觀。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨“變革”

　　“爛尾樓”的重新定位，只是商業(yè)地產(chǎn)的難點之一。

　　近日，市住建委發(fā)布了《關(guān)于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，明確已建成的非住宅項目，應(yīng)嚴格按規(guī)劃批準的房屋設(shè)計用途進行經(jīng)營和使用，禁止擅自分割。對于確須改變房屋平面布局的，應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計用途的前提下，由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位重新出具設(shè)計施工圖紙，并報施工圖審查機構(gòu)按照規(guī)定進行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。同時，房地產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)對非住宅項目進行測繪。

　　對此，中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳云峰表示，這是繼叫?！吧谈淖　敝?，從更嚴格的測繪環(huán)節(jié)進一步卡死了“商改住”的出路，是要引導開發(fā)商從對商業(yè)地產(chǎn)的簡單分割、一次性銷售，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健持有、長期經(jīng)營，讓北京商業(yè)地產(chǎn)回歸重視經(jīng)營的本質(zhì)上去。“北京的樓市，商住倒掛現(xiàn)象一直很嚴重。和住宅按揭封頂就能拿到多達八成的貸款不同，商業(yè)地產(chǎn)要竣工驗收后才能得到五成放款，對于開發(fā)商的資金實力要求也更高。所以，未來的市場，只有資金雄厚的房企，特別是上市房企，和招商經(jīng)營能力強大的綜合性開發(fā)商，才能在商業(yè)地產(chǎn)這所‘大學’里占據(jù)主流。這將是一場全新的變革。”

來源：千龍網(wǎng) 作者：趙瑩瑩

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