新政施壓樓市年底購房者如何買房？

　　自今年4月以來，國家宏觀調(diào)控政策可謂一波未平一波又起，從提高首付到加息，從限訂購房套數(shù)到預(yù)售資金監(jiān)管，傳說下一道“符咒”便是醞釀已久的房產(chǎn)稅。樓市未來走也向成為2010年關(guān)注度最高的民生話題之一。

　　記者粗略統(tǒng)計(jì)，2010年1月至今，國家下發(fā)調(diào)控政策多達(dá)17條。據(jù)了解，在新政調(diào)控之下，河北樓市產(chǎn)生了不小的波動(dòng)。對(duì)購房者而言，年底又該如何買房？

　　本報(bào)記者高利鋒 實(shí)習(xí)生張宏磊整理

　　特約觀察員

　　陳松 卓達(dá)集團(tuán)總裁助理

　　陳寶存全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長

　　段 亞 金正房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理

　　魏 永 河北美達(dá)營銷總監(jiān)

　　田新宇 石家莊市聚和置地房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)

　　欄目主持

　　高利鋒 燕趙都市報(bào)商貿(mào)地產(chǎn)部記者

　　特別支持：卓達(dá)集團(tuán)

　　多輪新政施壓樓市

　　主持人：在這樣一邊是調(diào)控政策的頻頻發(fā)力，一邊是推動(dòng)河北地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的背景環(huán)境下，石家莊未來樓市將呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？

　　陳松：在這一年的調(diào)控中，石家莊樓市的表現(xiàn)很奇怪：不但量價(jià)齊升，而且很多都是剛性需求。我有次晚上回石家莊，開車走石家莊二環(huán)路發(fā)現(xiàn)，沿線的大量新盤，其中的亮燈率都很高?？梢姡@個(gè)市場(chǎng)的投資成分還是很低的。

　　陳寶存：調(diào)控政策也好，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈也好，對(duì)石家莊市場(chǎng)的影響不會(huì)很大。主要原因是石家莊樓市一直是成本推動(dòng)的理性市場(chǎng)，降價(jià)無空間，而且在全國同類同級(jí)別的城市中，沿海省會(huì)城市的身份，西部城市的房價(jià)，也蘊(yùn)含著很大的上漲空間。

　　田新宇：環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃，對(duì)于省會(huì)樓市的健康發(fā)展必然帶來新的機(jī)遇。本來就有一些近京郊的樓盤因?yàn)榈乩砦恢靡蛩厝〉貌诲e(cuò)的銷售業(yè)績，現(xiàn)在大規(guī)劃的出臺(tái)更堅(jiān)定了人們的信心，作為一省的政治經(jīng)濟(jì)中心，必然會(huì)為省會(huì)樓市發(fā)展注入新的動(dòng)力。

　　段亞：“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”帶熱了對(duì)樓市的投資需求，但我們也應(yīng)該冷靜的看到，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)需要一定的時(shí)間，其蘊(yùn)藏的巨大潛力還沒有充分發(fā)揮出來。這是個(gè)長期的過程，循序漸進(jìn)的過程這就需要各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做支撐。我相信未來省會(huì)的發(fā)展前景將是無可限量的。

　　魏永：環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈主要面對(duì)的是河北整體市場(chǎng)，是對(duì)河北直至省會(huì)石家莊的大好發(fā)展機(jī)遇，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)和拉升，這個(gè)是不言而喻的。但同樣我也不希望出現(xiàn)價(jià)格翻番的情況出現(xiàn)，畢竟，穩(wěn)健發(fā)展更為重要。

　　開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)

　　主持人：面對(duì)國家對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管和貸款難的雙向難題，開發(fā)商有可能運(yùn)用哪些方式突破政策壓力？年底之前，有沒有為回籠資金而降價(jià)促銷的可能？

　　陳寶存：對(duì)策就是加大融資力度，延緩開發(fā)節(jié)奏。在售項(xiàng)目有資金鏈的壓力，會(huì)選擇適當(dāng)優(yōu)惠以達(dá)到銷售的目的。但是，空間不大。

　　段亞：樓市調(diào)控將近4個(gè)月，一些開發(fā)商資金已經(jīng)出現(xiàn)了“力不從心”的情況，使不少開發(fā)商意識(shí)到穩(wěn)定現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。開始將眼光投向這幾年發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話“一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以為企業(yè)賺取長期現(xiàn)金流，也是很好的融資‘硬通貨’?！弊≌袌?chǎng)發(fā)展到一定階段后會(huì)受到制約，商業(yè)地產(chǎn)則隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而可以無限擴(kuò)張，產(chǎn)品多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已勢(shì)在必行。

　　田新宇：省會(huì)樓市發(fā)展一直相對(duì)較平穩(wěn)，出現(xiàn)降價(jià)的可能性應(yīng)該不會(huì)太大，我覺得就算促銷也只能解決一時(shí)之需，要想真正取得好的銷售成績，還是要在自身產(chǎn)品上下功夫。市場(chǎng)證明，把產(chǎn)品品質(zhì)做好，客戶還是很認(rèn)可的。

　　魏永：資金問題是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，沒有充足的現(xiàn)金流和融資渠道將會(huì)直接影響到項(xiàng)目的運(yùn)作甚至“生死”，一方面開發(fā)商會(huì)通過常規(guī)渠道，如銀行貸款、銷售資金回籠等獲取資金，維持項(xiàng)目運(yùn)作，另一方面會(huì)利用項(xiàng)目合作、民間融資等手段來啟動(dòng)和維持項(xiàng)目正常運(yùn)營，但長遠(yuǎn)來看，中小開發(fā)企業(yè)的資金問題將越發(fā)突出。經(jīng)歷了多輪調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講早已做好了“捂緊口袋”準(zhǔn)備過冬的準(zhǔn)備，在年底前不太會(huì)出現(xiàn)為回籠資金而專門的促銷可能。

　　年底購房者如何買房？

　　主持人：據(jù)了解，12月份石家莊將有10多個(gè)樓盤集中開盤。您覺得購房者是出手還是繼續(xù)觀望？出手買房的話該怎么買？

　　陳松：某種意義說，風(fēng)險(xiǎn)投資支撐人類社會(huì)發(fā)展進(jìn)步。因此長久而言，理財(cái)，風(fēng)險(xiǎn)性投資，必然獲得收益，正如房產(chǎn)一定會(huì)增值一樣。因?yàn)樯鐣?huì)正是因?yàn)閯?chuàng)造的財(cái)富越來越多而發(fā)展，而不是因?yàn)槲房s不前的社會(huì)財(cái)富而前進(jìn)。經(jīng)濟(jì)總量的不斷增長，才是人類發(fā)展的動(dòng)力。如果決定買房，這個(gè)觀念很重要。

　　陳寶存：成本推動(dòng)的石家莊樓市，出手買房不猶豫是必須的。最好不要推遲到11年三季度，政策有效期沒有那么長。而全國市場(chǎng)11月份的主要表現(xiàn)仍舊是土地出讓價(jià)格的高昂。這決定了調(diào)控事實(shí)上已經(jīng)失效。

　　段亞：就石家莊目前的住宅市場(chǎng)來看，投資客的熱錢已經(jīng)開始撤離，剛性需求的買房將是最主要的購房群體，目前的銷售情況來看，石家莊的剛需還是在釋放，觀望的人群存在，但不是主流，大部分購房者還是會(huì)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，頻繁看房，出手的應(yīng)該會(huì)比較多。我推薦將來有發(fā)展和升值潛力的樓盤。如果資金充裕，可能選擇品牌開發(fā)商，地段好，生活便利，像締景城，基本是現(xiàn)房銷售，即買即住，比較符合高端人群的購房需求。正處在事業(yè)上升期的年輕人，可以選擇稍微偏遠(yuǎn)，但周邊環(huán)境未來規(guī)劃較為理想的樓盤，像城中村改造的樓盤。

　　田新宇：我覺得，剛性需求的客戶是不存在買房時(shí)機(jī)的，而且越早買越收益，在一個(gè)房價(jià)穩(wěn)定發(fā)展的城市，任何人說房價(jià)下跌都是不負(fù)責(zé)任的，房價(jià)可能會(huì)在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)漲幅過慢或不漲幅的情況，但是說下跌我覺的可能性還是不大。其實(shí)買房子主要還是看自己的需要，剛性需求和投資不同，沒必要考慮時(shí)機(jī)問題，而要根據(jù)自己的實(shí)際需要和承受能力來選擇。

　　魏永：還是那句老話“該出手時(shí)就出手”，“生活”不會(huì)因?yàn)椤罢{(diào)控”而停止，但“調(diào)控”會(huì)持續(xù)為“生活”而進(jìn)行。

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　　中國2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

　　本報(bào)記者高利鋒實(shí)習(xí)生張宏磊整理

　　2010年，中國出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。以下為今年主要調(diào)控政策：

　　11月20日：央行決定從11月29日起，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月10日：央行宣布，自16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　10月19日：央行宣布，自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　9月29日：國家有關(guān)部委要求在房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

　　9月27日：中國國土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。

　　6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭含借款人、配偶及未成年子女成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　4月18日：國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

　　4月15日：國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%。

　　4月15日：國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　4月2日：財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

　　3月22日：國土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

　　3月18日：國資委要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

　　3月12日：國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

　　3月10日：國土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。

　　1月21日：國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　1月10日：國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%。

來源：燕趙都市報(bào)

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