房地產(chǎn)信托再度叫停地產(chǎn)商再感寒流來(lái)襲

“趕快把蘭州的那幾個(gè)老板約過(guò)來(lái)談?wù)??！标悥|在剛剛走進(jìn)辦公室便被老板叫到面前一陣吩咐。身為一家中型房企的融資部經(jīng)理，陳東剛剛在平安信托那里吃了閉門(mén)羹。

“現(xiàn)在接觸的幾大信托公司已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)?！标悥|告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。此前，他們公司所在的成都城南一個(gè)商住綜合體項(xiàng)目在銀行貸款受限的情況下，正準(zhǔn)備通過(guò)信托融資的方式解決開(kāi)發(fā)資金，但這一模式在2010年末監(jiān)管層要求信托公司嚴(yán)查之下已經(jīng)處于暫停狀態(tài)，只能通過(guò)行外資金考慮股權(quán)投資的合作模式。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，銀行融資收緊，加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房企融資已是難上加難。為了緩解資金緊張的困境，不少房企只能繞道信托“找錢(qián)”。

但近日隨著銀監(jiān)會(huì)發(fā)出一紙《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況。中融信托、平安信托、中誠(chéng)信托、中信信托、新華信托等相繼暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。

手中缺糧的地產(chǎn)商再度感受到寒流來(lái)襲。

信托從嚴(yán)

2010年4月開(kāi)始住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)密集出臺(tái)樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)渡上漲，然而在開(kāi)發(fā)商延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏、資金流動(dòng)性寬裕的情況下，2010年年末，中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)、地價(jià)依然繼續(xù)攀高。

就在市場(chǎng)屢次質(zhì)疑房地產(chǎn)調(diào)控失效的當(dāng)口，銀監(jiān)會(huì)再度祭出監(jiān)管利劍。

“實(shí)際上這次發(fā)文，并不是完全的叫停口吻，只是對(duì)信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管從嚴(yán)的信號(hào)?！敝需F信托一位副總向記者表示，2010年7月，銀監(jiān)會(huì)就曾叫停房地產(chǎn)信托的銀信合作模式，此次要求行業(yè)自查只是對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的提示。正是在這種提示下，包括平安信托在內(nèi)的多家信托公司已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，“至少3月份之前不會(huì)有新的計(jì)劃推出。”

事實(shí)上，2010年的樓市宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)信托來(lái)說(shuō)，的確是個(gè)迅猛發(fā)展的良機(jī)。在證監(jiān)會(huì)暫停房地產(chǎn)上市公司再融資、銀行收緊開(kāi)發(fā)貸款的背景下，地產(chǎn)商越來(lái)越多地依賴信托融資這一平臺(tái)。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1~10月，全國(guó)信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托1500億元，房地產(chǎn)信托在信托業(yè)務(wù)中的比例也由年初時(shí)的10.64%上升到三季度末時(shí)的13.41%。其中僅中融信托、平安信托、中誠(chéng)信托、中信信托、新華信托5家公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托資金就高達(dá)1200億元。而在2009年全年，全國(guó)房地產(chǎn)信托的資金僅有449億元。

“在銀行貸款受限的情況下，大多數(shù)房企的融資渠道只能轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)或者信托，相比地下錢(qián)莊等二級(jí)市場(chǎng)，房企通過(guò)信托融資雖然承受著13%到20%的融資成本，但比地下錢(qián)莊要低而且陽(yáng)光得多?！毙磐袠I(yè)研究人士蒲海濤表示，一旦信托融資從嚴(yán)，不少中小房企將面臨斷糧的危險(xiǎn)。

資金斷流？

監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)融資渠道的嚴(yán)控，已不是突發(fā)行為了。

“早在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會(huì)就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測(cè)試，隨后又叫停了銀信合作。”蒲海濤分析，2010年末歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商償還銀行貸款的高峰期，銀監(jiān)會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)期嚴(yán)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，就是斬?cái)嗟禺a(chǎn)商的融資幻想，迫使他們采取低價(jià)銷(xiāo)售的策略來(lái)保持資金流轉(zhuǎn)。

低價(jià)快速銷(xiāo)售也是監(jiān)管層樂(lè)意看到的。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期在成都的一次會(huì)議上透露，通過(guò)快速銷(xiāo)售包括萬(wàn)科、恒大等在內(nèi)的地產(chǎn)商手中至少積累了1.8萬(wàn)億元的現(xiàn)金，即使所有的融資渠道卡死，至少也能支撐到2011年6月。

但更多的地產(chǎn)商數(shù)據(jù)卻并不樂(lè)觀。有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，78家A股房地產(chǎn)上市公司中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降卻異常明顯，截至2010年11月，這78家公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流負(fù)數(shù)超過(guò)600億元。

“在監(jiān)管層對(duì)銀行信貸不斷收緊、個(gè)人房貸門(mén)檻不斷提高乃至整個(gè)貨幣政策由松到緊的2011年，開(kāi)發(fā)商到底能扛多久，誰(shuí)都難以斷言”。陳東表示，絕不能用2010年的政策和市場(chǎng)來(lái)作為2011年的依據(jù)?！安簧僦行￠_(kāi)發(fā)商在2010年都面臨著入不敷出的困境，如果在2011年再不通過(guò)快速流轉(zhuǎn)維持現(xiàn)金狀況，那么再度擴(kuò)張，乃至生存就變得難上加難?！?

另辟他途

正是在這種憂慮下，陳東登上了飛往蘭州的飛機(jī)。

原本他公司所持有的成都這個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)通過(guò)一家信托公司談妥，以兩年期、年息13%的方式來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托，如今信托暫停，最直接的做法就是暫緩項(xiàng)目開(kāi)工，但2011年8月就是規(guī)定的動(dòng)工日，必須在這之前解決開(kāi)發(fā)所需的幾億元資金，通過(guò)與蘭州幾個(gè)老板的合作，股權(quán)融資就成了他們現(xiàn)在的首選方式。

有人辭官歸故里，也有人連夜趕科場(chǎng)。

雖然在更多的地產(chǎn)商看來(lái)，雖然在短時(shí)間內(nèi)，股權(quán)融資和信托融資都還不能取代銀行融資，成為地產(chǎn)商融資的主流模式，但仍將是中國(guó)樓市宏觀調(diào)控密集期一條難以忽略的融資之路。

通過(guò)2009年、2010年的連續(xù)數(shù)十億資金拿地，已然擠入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的四川宏達(dá)集團(tuán)，在銀監(jiān)會(huì)下達(dá)嚴(yán)管令之后，迅即通過(guò)與中海信托、四川省投資集團(tuán)等共同組建四川信托。在宏達(dá)系擴(kuò)充金融版圖的同時(shí)，也然為其剛剛進(jìn)入的地產(chǎn)業(yè)找到一條融資之道。

根據(jù)四川信托的投資計(jì)劃，其3年內(nèi)將完成250億元的信托投資，其中就包括為四川地產(chǎn)一哥四川藍(lán)光的50億元信托合作意向協(xié)議。

“政府肯定不會(huì)將地產(chǎn)行業(yè)一棍子打死?！痹诔啥紪|怡地產(chǎn)公司總經(jīng)理唐中偉看來(lái)，中小地產(chǎn)商通過(guò)年末的市場(chǎng)回暖或是短期拆借方式解決了當(dāng)下困難之后，更多的還是希望等待銀行開(kāi)閘，信托嚴(yán)管也會(huì)有冬去春來(lái)的時(shí)刻。

對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示主要內(nèi)容：

要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況；

信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全；

開(kāi)發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)；

項(xiàng)目資本金專題 論壇比例是否達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；

第一還款來(lái)源充足性、可靠性評(píng)價(jià)；

抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；

項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案。

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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