2011房地產(chǎn)估值行情可期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩(wěn)健已無(wú)懸念，而針對(duì)高房?jī)r(jià)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策也已成為市場(chǎng)共識(shí)。但是，地產(chǎn)股目前的低估值已經(jīng)較為充分地反映了市場(chǎng)對(duì)于政策面的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)2011年地產(chǎn)股在政策面利空與股價(jià)低估的雙重影響下，有可能走出先抑后揚(yáng)的估值修復(fù)行情。

房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持向上態(tài)勢(shì)，雖然2010年政策頻繁打壓房?jī)r(jià)，但是2010年房企業(yè)績(jī)?nèi)匀槐憩F(xiàn)出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續(xù)增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀經(jīng)濟(jì)政策放松，房地產(chǎn)板塊有望迎來(lái)估值修復(fù)行情。

商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。為應(yīng)對(duì)金融海嘯的沖擊，我國(guó)于2008年底開(kāi)始實(shí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，成功避免了經(jīng)濟(jì)硬著陸，但寬松的貨幣政策也為后來(lái)的通脹預(yù)期埋下了伏筆。

2010年，外圍經(jīng)濟(jì)體的量化寬松貨幣政策使我國(guó)面臨輸入性通脹壓力，國(guó)內(nèi)CPI數(shù)據(jù)高企；與此同時(shí)，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對(duì)人民幣升值的預(yù)期。無(wú)論是高通脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境下出于保值目的，還是對(duì)人民幣資產(chǎn)升值的預(yù)期，房?jī)r(jià)的上漲都有很強(qiáng)動(dòng)力。此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求旺盛，但非市場(chǎng)化的土地供給模式無(wú)法有效滿足剛性需求，導(dǎo)致供需失衡。預(yù)計(jì)非市場(chǎng)化的土地供給和市場(chǎng)化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續(xù)，但調(diào)控政策的密集出臺(tái)對(duì)于房?jī)r(jià)大幅上漲也將起到遏制作用。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，2011年我國(guó)房?jī)r(jià)可能穩(wěn)中有升。房產(chǎn)的商品屬性和金融屬性決定房?jī)r(jià)在通脹行情中的上漲趨勢(shì)，但社會(huì)屬性又決定了政策不會(huì)容忍房?jī)r(jià)泡沫繼續(xù)累積。有分析師認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。

我國(guó)城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，人口紅利還未結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額在未來(lái)仍將保持增長(zhǎng)，國(guó)泰君安分析師預(yù)測(cè)未來(lái)15年行業(yè)銷(xiāo)售額平均增速為15%，而根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，這一過(guò)程很有可能呈現(xiàn)前高后低的增長(zhǎng)速度。因此，2011年行業(yè)增速可望超過(guò)15%。

行業(yè)發(fā)展將向二、三線城市轉(zhuǎn)移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市面臨著拿地成本過(guò)高、土地資源緊缺等問(wèn)題，市場(chǎng)成長(zhǎng)性有限，而隨著城市化進(jìn)程的深化，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。以長(zhǎng)江證券為代表的券商研究表明，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要戰(zhàn)線已經(jīng)轉(zhuǎn)移至二、三線城市，二、三線城市的土地儲(chǔ)備占全部土地儲(chǔ)備的比例一直處于上升狀態(tài)。

調(diào)控帶來(lái)主要壓力

2011年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要目標(biāo)為“調(diào)結(jié)構(gòu)，保增長(zhǎng)，控通脹”，其中又以“控通脹”為重中之重。2010年12月27日，央行年內(nèi)第二次上調(diào)基準(zhǔn)利率，出乎市場(chǎng)意料，體現(xiàn)了政策對(duì)于防通脹的決心。預(yù)計(jì)2011年，我國(guó)貨幣政策將步入收緊通道，但穩(wěn)健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控留有一定空間?！氨Ｔ鲩L(zhǎng)”與“控通脹”之間的政策博弈變數(shù)很大。況且，穩(wěn)健貨幣政策只是降低了貨幣供應(yīng)增速，但目前市場(chǎng)存量資金依然充沛，市場(chǎng)的流動(dòng)性并沒(méi)有想象中那么糟糕。

中信證券認(rèn)為，加息對(duì)于行業(yè)需求方的抑制要大于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的影響。但總體上看，加息周期的到來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)不小的利空。中金公司認(rèn)為，只有通脹得到有效控制，我國(guó)貨幣政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)股票才有可能得到系統(tǒng)性的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)不同于普通的商品和投資品種，其本身還兼具著社會(huì)屬性。房?jī)r(jià)的高低，不但影響著行業(yè)的基本面，更影響著國(guó)計(jì)民生。因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系時(shí)，考慮房?jī)r(jià)對(duì)行業(yè)的影響不應(yīng)簡(jiǎn)單套用其他一般商品行業(yè)的規(guī)律，即商品價(jià)格越高，行業(yè)景氣度越高。誠(chéng)然，房?jī)r(jià)上漲，地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，這個(gè)邏輯并沒(méi)有錯(cuò)。但具體到我國(guó)A股市場(chǎng)，地產(chǎn)股對(duì)調(diào)控政策的敏感性要高于對(duì)基本面的反應(yīng)。國(guó)泰君安分析師認(rèn)為，短期性的調(diào)控政策將越來(lái)越與房?jī)r(jià)漲幅掛鉤，政策將變成對(duì)資本市場(chǎng)、股價(jià)一個(gè)高度敏感的內(nèi)生變量。一個(gè)非常有可能的情況是：行業(yè)基本面越好，房?jī)r(jià)越上漲，政策壓力越大，股價(jià)越不上漲。

保障性住房影響幾何

保障房建設(shè)力度的加大肯定會(huì)相應(yīng)減少商品房供應(yīng)量。但是，保障房與商品房所針對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力并不具有重合性，因此預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。

2010年10月，中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出，要“完善符合國(guó)情的住房體制和政策體系”；12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從目前的幾乎完全市場(chǎng)化向適度市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。

海通證券分析師認(rèn)為，在保障性住房方面，2010年的560萬(wàn)套和2011年預(yù)計(jì)的1000萬(wàn)套在后期將逐步進(jìn)入市場(chǎng)，行業(yè)原本缺失的非市場(chǎng)化部分有望在后期逐步體現(xiàn)，這有利于減少后期出臺(tái)更強(qiáng)硬的政策調(diào)控。如果政策能繼續(xù)加大行業(yè)的非市場(chǎng)化建設(shè)，行業(yè)所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對(duì)房地產(chǎn)板塊后期走勢(shì)構(gòu)成利好。

同時(shí)，保障性住房的建設(shè)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生過(guò)多負(fù)面影響。以香港地區(qū)為例，在保障性住房占整體房地產(chǎn)供應(yīng)總量20%的情況下，香港的商品房銷(xiāo)售和地產(chǎn)商利潤(rùn)并沒(méi)有出現(xiàn)下滑。此外，目前國(guó)內(nèi)土地供應(yīng)總量相對(duì)有限，在國(guó)家擴(kuò)大保障性住房土地供應(yīng)時(shí)，勢(shì)必也會(huì)縮小商品房用地供應(yīng)量。因此，商品房市場(chǎng)因?yàn)楣┙o的減小在價(jià)格和利潤(rùn)率上不會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設(shè)更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。

地產(chǎn)股可能先抑后揚(yáng)

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2011年上半年，由于通脹高企和市場(chǎng)存量貨幣流動(dòng)性依然寬裕，房?jī)r(jià)上漲概率較大。這樣一來(lái)，政策必然會(huì)加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度，密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，甚至較2010年可能會(huì)更加頻繁，更加嚴(yán)厲。極有可能通過(guò)提高需求端成本方式限制需求，對(duì)調(diào)控政策的預(yù)期將打壓地產(chǎn)股價(jià)格。而下半年，隨著房產(chǎn)稅等政策“落地”，利空出盡，“控通脹”取得階段性成果，宏觀經(jīng)濟(jì)政策重心可能由“防通脹”向“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)移。屆時(shí)，地產(chǎn)股有可能迎來(lái)系統(tǒng)性機(jī)會(huì)，在2011年走出一波先抑后揚(yáng)的估值修復(fù)行情。

具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長(zhǎng)的行業(yè)龍頭，中金公司認(rèn)為，受益于行業(yè)集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，資金優(yōu)勢(shì)有望帶來(lái)利潤(rùn)率提升，目前估值已經(jīng)見(jiàn)底的代表性公司有萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)和金地；其次，受益于保障性住房相關(guān)政策，并且兼具建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，在2011年的投資機(jī)會(huì)較大，代表公司為中國(guó)建筑、中鐵二局和城投控股；再次，可適當(dāng)挖掘進(jìn)行多元化投資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是投資于“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)扶持的七大新興產(chǎn)業(yè)的房企，以國(guó)泰君安和廣發(fā)證券為代表的券商稱(chēng)之為“X+地產(chǎn)組合”投資思路。他們認(rèn)為，“X+地產(chǎn)組合”的代表性公司股價(jià)將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地產(chǎn)估值具有很強(qiáng)的安全邊際，而“X”又具有高成長(zhǎng)性，能夠享受高估值，這類(lèi)企業(yè)在2011年仍然具有個(gè)股機(jī)會(huì)，代表性公司為中國(guó)寶安、福星股份和中天城投等。

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