2011年樓市懸念：房價上漲壓力仍然較大

2011樓市懸念之調(diào)控模式：“2011年房價上漲壓力仍然比較大”

12月26日，國務(wù)院總理溫家寶在中央人民廣播電臺直播間與網(wǎng)友交流時表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”，并且表態(tài)將“為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)而努力，絕不會退縮”。

在流動性過剩和通脹壓力等多重考驗(yàn)下，樓市調(diào)控能否給瘋狂的房價“降溫”？理財一周報記者采訪了高力國際華東區(qū)董事長翁琳、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海副主席李驍、中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍、華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉以及上海高勝行投資咨詢有限公司高原蘭等業(yè)內(nèi)人士。

今年調(diào)控初見成效

理財一周報：今年的樓市調(diào)控已近尾聲，您認(rèn)為從調(diào)控思路到調(diào)控結(jié)果是否令人滿意？

李驍：無論是“國四條”還是“國十條”，今年房價就是下不來。如果以市場對于調(diào)控的預(yù)期來看，今年的調(diào)控并不令人滿意。但從中央的考量來看，顯然樓市調(diào)控并不是以打壓房價為最終目的的。如果沒有今年的這一系列政策出臺，全年的房價漲幅恐怕會突破20%，甚至直逼30%的高位，而以社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，全年房價的漲幅已被控制在15%左右。從這個角度來看，至少“抑制房價過快上漲”的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，調(diào)控是成功的。

宋會雍： 現(xiàn)在保障房的口徑更多地轉(zhuǎn)向公租房，可以看出政府思路的變化，但住房保障是否應(yīng)當(dāng)涉及產(chǎn)權(quán)房，保障對象究竟是哪類人群，這些還沒有清晰的界定，我們希望看到保障性住房的最低線能被早日劃定。

在商品房方面，政府抑制投機(jī)的目的較為明確，但對土地囤積和房屋囤積的打擊力度仍舊不夠，而且兩頭調(diào)控較為分散，沒有形成合力。針對土地囤積剛出臺了眾多措施，逼著開發(fā)商開發(fā)造房，但到了市場中房屋又被投資客囤積了起來，因此無論怎么打擊囤地，還是很難形成有效供給。

2011年房價或被暫時壓制住

理財一周報：2010年政府對房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出前所未有的重視，各項(xiàng)政策齊發(fā)，頻次之多始無前例， 4月“國十條”牽出今年的首輪調(diào)控，10月二次調(diào)控登陸。在此背景下，2011年的房地產(chǎn)政策環(huán)境將有怎樣的轉(zhuǎn)變？是延續(xù)“快、頻、狠”，還是會更有針對性、靈活性？

翁琳:雖然扼制通脹是政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重點(diǎn)，但中國政府仍將保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。中國明年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本取向定調(diào)為“積極審慎”。2011年中國政府的總體經(jīng)濟(jì)政策仍為力保較快穩(wěn)定的發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)市場面臨一輪又一輪的宏觀調(diào)控政策，在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)形勢和再次加息的影響下，預(yù)計住宅價格將不會出現(xiàn)大幅下滑跡象。到目前為止，中國政府對于即將出臺的政策采取了審慎的態(tài)度，從目前的新政狀態(tài)看，樓市調(diào)控逐步走向綜合調(diào)控，而不是采取立竿見影的單一打擊政策。在政府尚未采取較為明顯的通脹調(diào)控政策的情況下，預(yù)計這種綜合調(diào)控的模式將會被保持下去。預(yù)計在2011年，中國一些大中型城市的房價將被暫時壓制住，部分城市、部分地區(qū)會出現(xiàn)小幅下調(diào)的趨勢。與2010年相比，這些組合政策也將導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量減少。但是，中國政府已經(jīng)多次出臺過這樣的臨時調(diào)控政策扼制房價過快增長，而中國整體經(jīng)濟(jì)形勢仍保持旺盛增長，長期來看，2012 年或以后，中國住宅市場將會步入健康發(fā)展階段。

宋會雍：臨近年關(guān)，溫總理對于房價表態(tài)說，“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”。對于這樣的表述盡管不能過于咬文嚼字，但至少可以看出決策層所釋放出的積極信號，明年的調(diào)控只會更加收緊，絕不會放松。

華偉：從中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神來看，中央針對房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略決策趨向于重保障、輕調(diào)控?？梢韵胍姡畬⒒ù罅饧涌毂Ｕ戏堪l(fā)展步伐。與此同時，中央將嚴(yán)令地方堅(jiān)決執(zhí)行此前出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策。溫家寶總理也承認(rèn)，政府對于房價的管理是有限的，政府應(yīng)該把保障性住房管好，而商品房理應(yīng)遵循市場化原則。我認(rèn)為明年商品房與保障房之間的界限將會比較清晰，政府會傾向于微調(diào)。這幾年調(diào)控之所以會推高房價，就是因?yàn)檎芰颂嗖辉摴艿氖隆?/p>

高原蘭：在調(diào)控層面，我認(rèn)為明年最為突出的特點(diǎn)就是保障性住房的建設(shè)將得到前所未有的重視，而保障房部分的推進(jìn)也可以緩解市場焦慮。在普通商品房方面，一旦保障房大量上市，保障房項(xiàng)目周邊的樓盤價格將相對穩(wěn)定，從而扭轉(zhuǎn)今年“地王”頻出、推動地價樓價瘋漲的現(xiàn)象。在豪宅板塊，穩(wěn)定的客戶群始終存在，如果明年限購局面沒有較大的變動，投資客恐怕對總價較高的產(chǎn)品會愈加趨之若鶩。

李驍：從一個大的周期來講，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會像今年這么樂觀。近期，可以發(fā)現(xiàn)從輿論到政府口徑，均在傳遞著這樣的信息——房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位將得以淡化。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性愈下降，調(diào)控的手段和空間就會愈加打開。無論從哪個層面分析，明年的調(diào)控肯定不會放松，只是調(diào)控效果不會如市場預(yù)期的徹底、迅速。在調(diào)控方法上，我認(rèn)為明年還會以行政手段為主。可以說，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)泡沫的去化需要時間，泡沫在數(shù)輪調(diào)控中逐漸變成實(shí)體，這不是一兩年的事情，也不是一代領(lǐng)導(dǎo)人任期內(nèi)能夠解決的事情。

理財一周報：社科院近期發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計，2010年房價漲幅約為15%，那么2011年房價漲幅與今年相比會有怎樣的調(diào)整？

華偉：鑒于近年來發(fā)行的貨幣量過大，明年國民經(jīng)濟(jì)對于管理層而言，會面臨“高房價、低物價”與“低房價、高物價”的兩難選擇。我認(rèn)為，政府很可能會托底住房保障，同時對社會需求適度有序開放中高端商品住宅市場。所以漲是必然的，尤其是上海這樣的城市。漲幅方面，至少會比經(jīng)濟(jì)增長快一倍。

高原蘭：在通脹壓力之下，貨幣轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的動力較強(qiáng)。如果沒有結(jié)構(gòu)性的新政落實(shí)，比如房產(chǎn)稅，那么2011年房價仍將慣性上漲，漲幅至少會有10%。

宋會雍：據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月至11月份，上海市一手房房價總體上漲了35% ，二手房房價飆升了32%，由此可見全年的房價漲幅還是比較大的。我認(rèn)為明年房價上漲壓力較大，不會出現(xiàn)回落，但幅度不會像今年這么大，預(yù)計會在10%左右。由于政策累加的后續(xù)效應(yīng)正發(fā)揮作用，2011年市場需求會有所放緩，因此房價整體將呈現(xiàn)緩漲的態(tài)勢。

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