2011地產(chǎn)調(diào)控深化資金壓力加大

一調(diào)控進(jìn)入深化階段

盡管2010年政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的組合拳頻出，但由于“抑制投資投機(jī)性需求”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍有重大現(xiàn)實(shí)意義，可以預(yù)見2011年調(diào)控政策難言退出。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推出、土地增值稅清算力度加大、預(yù)收資金監(jiān)管升級(jí)以及繼續(xù)增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等均有可能作為后續(xù)調(diào)控政策登場(chǎng)，同時(shí)實(shí)行限購(gòu)令城市范圍不排除繼續(xù)擴(kuò)大。這些舉措如施行，勢(shì)必深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果。從直接抑制投資投機(jī)性需求的角度看，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)增加以及實(shí)行限購(gòu)令城市數(shù)量增加對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響相對(duì)較大。

二資金壓力將進(jìn)一步加大

目前通脹已成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問(wèn)題，2010年央行已五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加息一次。由于目前利率依然處于較低水平，實(shí)際利率依然為負(fù)，因此未來(lái)不排除繼續(xù)緊縮銀根，步入加息周期。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)信貸已明顯收緊，因此資金壓力將進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)的處境將雪上加霜。

三房地產(chǎn)投資開發(fā)將減速

房地產(chǎn)投資開發(fā)周期性較強(qiáng)，銷售面積的變化往往是投資開發(fā)增速的先行指標(biāo)，二者呈同向變化，換言之，投資開發(fā)增速走向變化存在滯后性，我們可以通過(guò)銷售面積的變化來(lái)預(yù)判投資開發(fā)增速的走向。

2008年銷售面積明顯下滑，投資開發(fā)增速相對(duì)較高，但已呈現(xiàn)逐步下行趨勢(shì)；2009年銷售積快速增長(zhǎng)，而投資開發(fā)增速變化受2008年下行趨勢(shì)影響則相對(duì)較慢，但也呈現(xiàn)上行趨勢(shì)；2010年以來(lái)銷售面積明顯下滑，但投資開發(fā)增速受2009年上行趨勢(shì)影響仍然處于高位，預(yù)計(jì)在2011年將受銷售和資金來(lái)源影響而逐步下滑。初步預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)投資同比增速將下滑至20%左右。

四成交市場(chǎng)區(qū)域分化

1-10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)8.6%，雖然同比增速已有所下滑，但尚未出現(xiàn)明顯下降。在地產(chǎn)需求和各項(xiàng)資金來(lái)源均受到明顯遏制的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性逐步增大。我們預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售面積同比下滑10%至20%，銷售均價(jià)同比下滑5%左右。預(yù)計(jì)一線城市成交價(jià)格下滑區(qū)間在10%至25%之間，成交量繼續(xù)下跌，但由于2010年基數(shù)較低，因此預(yù)計(jì)同比降幅有小幅縮??；就二、三線城市而言，如果實(shí)行限 購(gòu)令的城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，其成交情況將可能低于市場(chǎng)預(yù)期。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 民族證券 崔娟

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