2010年樓市調控地產(chǎn)市場逐步冷卻

一調控政策嚴厲程度史無前例

2010年，房地產(chǎn)調控政策囊括信貸、土地、稅收等各方面，調高貸款購買商品住房的首付款比例，調高商業(yè)和住房公積金貸款利率；嚴格土地競買人資格審查；進一步加強土地增值稅征收力度，甚至在重點城市限制商品房購買數(shù)量，其覆蓋范圍和打擊力度均可以說史無前例。

二房地產(chǎn)市場逐步冷卻

1、量價高位回落

隨著調控政策的深入，全國商品房銷售面積和銷售均價增速均已從高位回落。1-10月份，全國商品房銷售面積同比增長9.1%，和1-2月份增速相比下滑29.1個百分點；全國商品房銷售均價為5109元/平米，和1-2月份均價相比下降11.2%。從我們重點監(jiān)測的16個城市成交情況來看，5月份至7月份政策集中出臺導致成交面積同比出現(xiàn)大幅下滑，成交價格環(huán)比增長有所松動；8月份和9月份成交同比增速下滑趨緩，環(huán)比出現(xiàn)大幅反彈，成交價格相對堅挺；10月份由于二次調控出臺，成交面積環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，成交價格環(huán)比略微回落。

2、凈利潤增速快速下滑

2010年前三季度，地產(chǎn)板塊營業(yè)總收入同比增長28.3%，和2009年相比下滑3.4個百分點；板塊凈利潤同比增長18.97%，和2009年相比下滑40.75個百分點。板塊凈利潤快速下滑一方面是由于銷售增速的快速下降對結算收入有所影響，另一方面是由于調控力度加大導致凈利潤釋放速度減慢。從預收賬款情況看，地產(chǎn)板塊前三季度實現(xiàn)預收賬款3049億元，同比增長46.89%。

3、償債能力大幅減弱

調控以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源明顯收緊。再融資受限、開發(fā)貸款收緊、土地增值稅清算力度加大、預收款資金監(jiān)管、開發(fā)貸款收緊以及嚴查房地產(chǎn)信托等措施使開發(fā)商的資金壓力明顯加大。2010年前三季度，板塊凈負債為65.28%，和2009年末相比上升27.57個百分點；經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-884.21億元，和2009年末相比大幅下滑。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng) 民族證券 崔娟

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