地產(chǎn)行業(yè)道路任重道遠(yuǎn)改善性需求增長(zhǎng)

一城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將帶來巨大市場(chǎng)需求

中國(guó)社科院2010年7月29日發(fā)布的城市藍(lán)皮書稱，截至2009年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，城鎮(zhèn)人口達(dá)6.2億，城鎮(zhèn)化規(guī)模居全球第一。藍(lán)皮書指出，1996到2005年，中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量超過2000萬人；2006到2009年，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量大約為1500萬人。今后一段時(shí)間，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將處于一個(gè)快速推進(jìn)的時(shí)期。到2015年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%左右，到2030年達(dá)到65%左右。以2009年人口總數(shù)13.35億為基數(shù)，人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率采用2000年至2009年人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率0.52%，計(jì)算得出2030年人口總數(shù)為14.88億。以城市人均居住面積按照建設(shè)部06年7月統(tǒng)計(jì)的26平米計(jì)算，從2009年至2030年，住宅總面積需求為251.47億平米。年均需求面積為11.98億平米。當(dāng)然我們并未考慮存量房市場(chǎng)交易，但也從一個(gè)側(cè)面說明了城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場(chǎng)需求。

二改善性需求將持續(xù)增長(zhǎng)

從西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP從3000美元增長(zhǎng)至10000美元的過程中，隨著人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)、中產(chǎn)階層的崛起和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，居民消費(fèi)開始從滿足于基本的生存需求向重視生活質(zhì)量的提高轉(zhuǎn)變，從追求物質(zhì)消費(fèi)向追求精神消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。2009年我國(guó)人均GDP已經(jīng)超過3700美元，人均可支配收入已超過2500美元。目前中國(guó)在經(jīng)歷了上世紀(jì)八、九十年代兩波消費(fèi)浪潮后，正在經(jīng)歷第三次消費(fèi)浪潮，這波消費(fèi)浪潮以住房、汽車、電子通訊設(shè)備、精神文化產(chǎn)品等為主要增長(zhǎng)點(diǎn)，其中住房消費(fèi)居于首要地位，越來越多的人不滿足于生活在“蝸居”中，希望能住入理想中的“豪宅”。因此，可以想見，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的前提下，房地產(chǎn)改善性需求將持續(xù)增長(zhǎng)。

三保障性住房建設(shè)將是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)

今年以來，隨著調(diào)控政策的深入，限購(gòu)令城市范圍不斷擴(kuò)大，以及保障性住房建設(shè)目標(biāo)的大幅提高，讓人產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快重回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的錯(cuò)覺。我們認(rèn)為，保障性住房作為有益補(bǔ)充，與商品房共同構(gòu)成多層次的住房體系，其消費(fèi)主體與商品房消費(fèi)主體存在顯著區(qū)別。相反，我們需要清醒地認(rèn)識(shí)到，保障性住房前期欠債很多，致使本應(yīng)消費(fèi)保障性住房的人群不得不和其他人群一起來拼盡全力追逐商品房，從而在某個(gè)側(cè)面凸顯出社會(huì)分配的不公平，進(jìn)而導(dǎo)致政府頻出重拳調(diào)控商品房市場(chǎng)，使商品房市場(chǎng)無法完全按照其自身規(guī)律調(diào)整和發(fā)展。因此，保障性住房的健康持續(xù)發(fā)展，并不影響商品房市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，甚至還有一定促進(jìn)作用。所以，我們要堅(jiān)定商品房市場(chǎng)走市場(chǎng)化道路的信心。

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