2011年地產(chǎn)投資策略調(diào)控預(yù)期減弱

一投資策略

我們認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)控深化和銀根緊縮兩方面不利因素，出現(xiàn)系統(tǒng)性投資機(jī)會(huì)的可能性較小，維持“中性”評(píng)級(jí)。階段性機(jī)會(huì)可從以下幾個(gè)方面關(guān)注：

1、一季度是傳統(tǒng)的信貸投放旺季，明年一季度信貸環(huán)境和今年四季度相比可能會(huì)相對(duì)寬裕，如果屆時(shí)房地產(chǎn)成交量能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，則一季度地產(chǎn)板塊可能存在階段性的投資機(jī)會(huì)，時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在2、3月份的可能相對(duì)較大。風(fēng)險(xiǎn)主要在于宏觀信貸環(huán)境是否出現(xiàn)明顯收緊情況，比如再次加息等。

2、如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，則房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果，調(diào)控預(yù)期減弱可能會(huì)帶來(lái)階段性機(jī)會(huì)。時(shí)間點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年中期，6、7月份的可能性較大。

3、信貸緊縮使CPI逐步回落，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，通脹逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥s，刺激內(nèi)需逐步成為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求尤其是首次置業(yè)需求的遏制可能會(huì)有所減輕。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，CPI的回落至少需要一年時(shí)間，因此時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在明年年底的可能性相對(duì)較大。

二重點(diǎn)公司點(diǎn)評(píng)

1、萬(wàn)科A000002

2010年1-10月份，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額869.3億元，同比增加65%。公司8至10月份銷(xiāo)售金額已連續(xù)三個(gè)月突破百億，并連創(chuàng)歷史新高。從目前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，公司2010年銷(xiāo)售金額突破千億是大概率事件，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)60%左右。公司在地產(chǎn)調(diào)控壓力之下銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，是對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目質(zhì)量、品牌優(yōu)勢(shì)等方面的有力證明，鞏固了行業(yè)領(lǐng)跑者地位。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為0.68元、0.8元和0.92元，動(dòng)態(tài)PE分別為12.49倍、10.61倍和9.23倍，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

2、保利地產(chǎn)600048

1-10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積560.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額503.20億元，同比增長(zhǎng)36.51%。8月份以來(lái)公司新推盤(pán)數(shù)量的增加促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。8至10月份，公司單月銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)99%、66%和46%，一舉扭轉(zhuǎn)5-7月份銷(xiāo)售金額同比下滑態(tài)勢(shì)。今年前三季度公司新開(kāi)工面積649萬(wàn)平方米，竣工面積171萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)67.01%和42.34%，新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)將使得2011年可售面積大幅提升。前三季度公司實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款468億元，業(yè)績(jī)鎖定性較強(qiáng)。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為1.27元、1.65元和1.98元，動(dòng)態(tài)PE分別為9.91倍、7.63倍和6.35倍，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

3、濱江集團(tuán)002244

2010年前三季度公司實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款126億元，相當(dāng)于公司09年?duì)I業(yè)收入28.3億元的4.45倍，主要來(lái)源于公司新城時(shí)代廣場(chǎng)、陽(yáng)光海岸、金色藍(lán)庭、萬(wàn)家星城以及千島湖湖濱花園等項(xiàng)目預(yù)售，這些項(xiàng)目在未來(lái)2-3年將步入集中結(jié)算期，因此公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具有極高的安全性。公司7、8月份新推項(xiàng)目的熱銷(xiāo)也再次證明了公司卓越的品牌實(shí)力，有助于公司經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為0.76元、1.14元和2.05元，動(dòng)態(tài)PE分別為14.37倍、9.58倍和5.33倍，估值優(yōu)勢(shì)明顯，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

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