我國明年樓市調(diào)控可借鑒“計劃生育 ”

最近，身為國家領(lǐng)導(dǎo)人的胡錦濤主席、溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理，都在不同的場合、采用不同形式，對中國房地產(chǎn)行業(yè)接下來調(diào)控提出方向、做出戰(zhàn)略部署。這樣的行動必將2011年的中國如何調(diào)控推向一個新的高度。

一個月前，我曾經(jīng)在廣州一座茶樓里，與業(yè)內(nèi)好友阿文一起喝茶、閑扯，喝著喝著，扯著扯著，自然就開始往2011年的樓市調(diào)控方面扯開來。那時，我倆共同感到2011年的樓市調(diào)控將會越來越加嚴(yán)厲。但是，同時，又都感到目前的樓市調(diào)控，將該用的政策用了，不該的政策也用了，我們切磋了半天，一時也替政府想不出更好的主意。

我們這等草民之所以關(guān)注調(diào)控的初衷，是因為我們這些寄生在房地產(chǎn)行業(yè)的寄生蟲，完全靠靠在房地產(chǎn)行業(yè)里混口飯吃，因而，在年關(guān)探討一下明年的政策方向與樓市走勢，也是必須而必要的。這其中，不乏也含有一種“樓市興衰，匹夫有責(zé)”的高尚職業(yè)精神，與變相的愛國情懷。

2011年12月26日，溫總理在繼胡主席提出加快建設(shè)保障房的重要講話精神，走進(jìn)電臺直播間與廣大聽眾交流，溫總理稱，中國將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，繼續(xù)推行限購令政策，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”。

翌日，李副總理也在一次會議上表示，明年在全國范圍內(nèi)新增共租住房等保障性住房1000萬套。要下決心加大投入，多渠道籌措資金，保證目標(biāo)實現(xiàn)。經(jīng)過幾年努力，使保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比重大幅度提升。同時，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)管等聯(lián)動措施，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，增加普通商品房供給，努力使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。

正、副兩位總理是在年底樓市屢調(diào)屢漲之際，公開發(fā)表這番講話的，其中含義已經(jīng)不言自明，這是政府公開向社會做出的一次鄭重承諾：政府是有能力治理樓市過快上漲的，起碼遏制高房價的決心是不變的。由此推論，2011年的樓市調(diào)控將會迎來更加嚴(yán)厲的一年，應(yīng)該是今年房地產(chǎn)調(diào)控基礎(chǔ)之上的升級版，因為2010年的調(diào)控政策已經(jīng)極其嚴(yán)厲了，已經(jīng)動用了政治行政干預(yù)的非常手段，但房地產(chǎn)市場依然漲勢不減。如果不進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度，樓市依然繼續(xù)漲不停，顯然政府難以兌現(xiàn)諾言。

現(xiàn)在想來，中國房地產(chǎn)行業(yè)除了在1997年香港爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遲緩徘徊很長一段時期之外。而自從大陸啟動內(nèi)需，徹底放開了房地產(chǎn)行業(yè)那一年開始，中國房地產(chǎn)就一直處于亢奮狀態(tài)，就像患了瘋牛病一般。不過，中國樓市也在兩個時期，遭遇過真正的嚴(yán)重下挫的危機(jī)：一是中國“非典”瘟疫流行的嚴(yán)重災(zāi)害；二是美國金融危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)受災(zāi)。由此可見，預(yù)想使樓市、房價大跌，除非出現(xiàn)天災(zāi)人禍。除此之外，不管動用什么樣的政策，都將無濟(jì)于事，收效甚微。這主要是因為，人為的調(diào)控政策顧及太多，而天災(zāi)人禍卻從不考慮這么多，想怎么干就怎么干——當(dāng)然這是蠻干！

中國人往往太糾結(jié)于在具體事務(wù)中斗智斗勇，在互相拆臺的內(nèi)耗中，卻忽視了應(yīng)該解決問題的實質(zhì)。所以，圣人的孔子只能開壇講學(xué)，散布其一家之言的理論學(xué)說；而不學(xué)無術(shù)但善于用人的劉邦，則可治國平天下。如果政府能夠推出既可均衡社會整體利益，有能保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，同時，又抑制了樓市過快上漲的政策與手段，我們已經(jīng)要為其鼓掌了，將樓市降下來的手段，我從來就不敢奢望。從這個角度講，我們應(yīng)該理解政府，換了你，你也一樣拿房地產(chǎn)行業(yè)無計可施。咱們誰也別站著說話不腰疼，理論家就想孔夫子一樣，個個說得頭頭是道。但是，你來實操一把試試？！沒有深陷這個房地產(chǎn)的困局中，就很難體會房地產(chǎn)行業(yè)的兇險與無奈。

如果沿著我以上的發(fā)現(xiàn)——“拍倒樓市、房價非人力所能為”——這個近乎荒謬卻又真實的邏輯思路基本可以推斷出：2011年的樓市調(diào)控，雖然正、副總理依然信心不減。但是政府將面臨很大的挑戰(zhàn)。政府需要汲取各方面的智慧，才有可能不至于使政策走偏。如果按照我的觀點：中國樓市調(diào)控的滯后性、地方性、潛規(guī)則三大特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控必須面對現(xiàn)實，才能解決實際問題。任何脫離實際，不尊重現(xiàn)實、不能實事求是的產(chǎn)業(yè)政策都將把一個行業(yè)推向萬劫不復(fù)的深淵。

因此，我提出的方案建議是：2011年的樓市調(diào)控，如果真想取得顯著成果，則必須動用“三只手”。也就是，要理清思路，思路決定出路，出路決定方法，方法決定執(zhí)行。不管是保障房的建設(shè)、分配與落實，能夠徹底體現(xiàn)執(zhí)政為民與長治久安；還是嚴(yán)控投機(jī)行為進(jìn)入樓市，而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)，需要考慮資金流向的均衡調(diào)控。應(yīng)該說，這些政策的出發(fā)點都沒有錯，其主要的問題出在執(zhí)行層面上。因此，在我看來，2010年樓市調(diào)控比較現(xiàn)實、比較靠譜的執(zhí)行思路主要體現(xiàn)在以下三方面：

一、政府的手

“政府的手”主要強(qiáng)調(diào)的中央政府的調(diào)控手段，或曰政治手段。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控失效的病因，其實在根子里的矛盾是中央和地方的政治、權(quán)利、財富的平衡與博弈。中國樓市未來處于漲勢無法改變，如果沒有地方政府不能配合中央貫徹落實，就會將中央精心設(shè)計的落空。因此，2011年中央政府必須強(qiáng)調(diào)中央權(quán)利，沿著目前限購令的正確思路，繼續(xù)推行更加嚴(yán)厲的限購令。

筆者亂想：如果借鑒計劃生育，推行每個家庭只限一套房，結(jié)果會怎樣？也就是說，對擁有兩套房以上的家庭限期出售，從今天起不論是高官，還是草民都必須僅限一套房。目前，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅，保障房等政策，雖是一項可以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合科學(xué)治理的好方法，但唯一的不足是不能在短期內(nèi)見效，解決不了眼前的問題，解決不了明年的房價高漲的實際問題。如果每個家庭僅限一套房的措施推出，并開始從2011年開始強(qiáng)力著手清理，一直清理到保障房、房產(chǎn)稅的作用真正顯現(xiàn)為止，那時的中國經(jīng)濟(jì)增長方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)變的雛形已顯，地方經(jīng)濟(jì)增長逐漸脫離房地產(chǎn)依靠。則中國樓市在短期內(nèi)無憂，在長期更無憂了。

二、市場的手

“市場的手”主要是強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的市場化手段，目前看來，推行行政干預(yù)的政治手段調(diào)控樓市依然勢在必行。但并不是不能與市場化手段雙向并舉，應(yīng)根據(jù)不同的市場，某些城市市場特征進(jìn)行調(diào)整，比如：對北京、上海、深證、廣州等一線城市，推出每個家庭只允許一套住房，一套房子的計算方式甚至可以涵蓋對商業(yè)物業(yè)的投資性產(chǎn)品。當(dāng)然，為維持城市經(jīng)濟(jì)的合理穩(wěn)定發(fā)展，可以適當(dāng)、適可而行。同時，要考慮對二三線城市推行稍微寬松的政策，使房地產(chǎn)開發(fā)的熱度逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移。

據(jù)我了解，目前，一線城市核心區(qū)，比如廣州的核心城區(qū)，北京的三環(huán)甚至四環(huán)五環(huán)以內(nèi)，其實已經(jīng)沒有多少開發(fā)的土地。推出的貨量已在逐年減少，開發(fā)的火熱局勢已經(jīng)發(fā)展到了周邊城市以及城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域。所以，每個家庭僅限一套房的措施不僅可以阻擊投資，同時，會將城市核心區(qū)域的房源迅速釋放出來，以緩解這種市場難以調(diào)和的矛盾。擠壓空置率，預(yù)防潛在的泡沫產(chǎn)生。

三、監(jiān)督的手

“監(jiān)督的手”主要強(qiáng)調(diào)是政府的督察力度，督察的貫徹執(zhí)行源于中央政府本身，而不是靠地方政府自覺。這就像不能指望開發(fā)商主動降低利潤售房一樣。希望地方政府自覺維護(hù)中央政令是一個幼稚的政治幻想?？棵襟w監(jiān)督更是一件愚蠢之極的思想，地方媒體豈敢說地方政府的壞話？地方官員與上級官員的官場利益鏈，使上級的媒體也是見風(fēng)使舵，不敢亂言。因此，樓市監(jiān)督的手必須依靠中央鐵腕推行，這個權(quán)利的行事必須中央親自操刀，中央集權(quán)。

當(dāng)一切政策調(diào)控思路正確、手段對路之后，督察之手就顯得的非常重要。此時的督察主要在兩方面：一是政令落實，據(jù)筆者的了解與觀察，目前，地方政府執(zhí)行政新政的力度與速度，比以前好了很多，畢竟誰都不想丟掉烏紗帽，但如果推出新政依然需要強(qiáng)力督察落實才行。二是對潛規(guī)則的治理與清除。也就是，地產(chǎn)行業(yè)的腐敗。行業(yè)的腐敗與潛規(guī)則是政策走偏，催高房價另一大內(nèi)因。

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