央行加息真會(huì)讓明年房價(jià)下跌么？

　　中國人民銀行昨天宣布，自今日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是中國人民銀行年內(nèi)第二次加息，也是自中央宣布要實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策以來的首次加息。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，加息猶如“利刀”，會(huì)增加明年房價(jià)下跌的可能性。（《京華時(shí)報(bào)》12月26日）　　

　　央行此次出人意料的溫和加息，除旨在有力抑制通脹外，還把矛頭對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。有專家對(duì)此打了個(gè)頗為形象的比喻，上調(diào)準(zhǔn)備金率是“鈍刀子”，作用并不是很大，相對(duì)來說加息屬于“利刀子”，對(duì)抑制通脹和穩(wěn)定房價(jià)作用都較大，從而得出結(jié)論——明年房價(jià)一定會(huì)下跌。

　　盡管專家的觀點(diǎn)與看法有一定的道理，但是，筆者覺得，央行的加息，對(duì)于能否按住以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格高昂的頭，仍充滿著很多變數(shù)。毋庸置疑，央行加息不僅會(huì)使購房者心理產(chǎn)生一定影響，更會(huì)給購房者帶來一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使他們加重觀望情緒，寄希望于宏觀調(diào)控以及金融手段讓房房價(jià)有實(shí)質(zhì)性下降。以首套房貸款100萬元20年期限為例，在此次加息前月供為7245.31元，此次加息后為7396.98元，相差151.67元，而如果跟10月20日今年第一次加息前相比，月供則多出了267.24元。而100萬貸款的總利息在累計(jì)兩次加息后則增加了6.4萬元。

　　可是，加息同樣會(huì)使大量購房者加快購房的步伐。這部分消費(fèi)者認(rèn)為，加息就意味著目前通脹嚴(yán)重，他們就會(huì)被動(dòng)用投資來抵御通脹，而進(jìn)入房地產(chǎn)是這部分消費(fèi)群投資時(shí)首選的目標(biāo)。央行最近的一項(xiàng)大型問卷調(diào)查似乎印證這個(gè)觀點(diǎn)：超過七成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)水平過高，超過四成居民對(duì)未來房價(jià)持上漲預(yù)期。調(diào)查還顯示，在當(dāng)前物價(jià)、利率以及收入水平下，45。2％的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”以26。1％的相對(duì)高值繼續(xù)成為居民投資首選。這也是國家調(diào)控政策不斷出臺(tái)以來，樓市價(jià)格一直比較硬朗的重要因素。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，加息對(duì)樓市尤其是對(duì)房價(jià)的影響，滯后效應(yīng)明顯，通常需要累計(jì)多次加息、且在周期過半后才會(huì)初步顯現(xiàn)效果，最后一次加息完成前后，對(duì)房價(jià)的影響才會(huì)完全體現(xiàn)。很明顯，央企一兩次小打小鬧的溫和加息，不會(huì)對(duì)未來的房價(jià)產(chǎn)生多大影響。

　　倘若站在樓市的視角來考量，由于今年出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重拳接連出手，在這樣的背景下，加息只不過眾多公共政策的一項(xiàng)，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，遠(yuǎn)不如提高二套房首付以及限購令實(shí)施。對(duì)來年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，要想讓價(jià)格下跌，起碼要具備兩項(xiàng)前提條件：一個(gè)是成本的消化，一個(gè)是宏觀調(diào)控政策的消化。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，當(dāng)前拿地成本不但沒下降的趨勢(shì)，而且還正呈逐漸增加的情勢(shì)。近段時(shí)間以來，全國一二線城市，一個(gè)個(gè)新地王，接連誕生，正在上演年底的最后瘋狂。此外，在眼前通脹的重壓下，勞動(dòng)力價(jià)格上漲了，住建部提高了建筑標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)指標(biāo)的上漲都使得房價(jià)難以下調(diào)。

　　顯然，要想讓明年的房價(jià)穩(wěn)中有降，除央行連續(xù)5至6次溫和加息外，還應(yīng)其他宏觀調(diào)控政策，采取高壓態(tài)勢(shì)，比如土地市場(chǎng)價(jià)格徹底降下來，二套房首付以及限購令政策真正硬起來，惟有多管齊奏，才能逐漸熄滅房價(jià)的虛火。

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