房?jī)r(jià)"我自巋然不動(dòng)" 調(diào)控"給力OR浮云"

　　這一年，從年頭至年尾，幾乎每個(gè)月都有幾條與房產(chǎn)相關(guān)的“新政”出臺(tái)。

　　從“國(guó)十一條”到“新國(guó)十條”再到“新國(guó)五條”，掛著國(guó)字號(hào)“招牌”的“大號(hào)”新政足以讓人應(yīng)接不暇。再加上由央行、銀監(jiān)會(huì)乃至各部委或聯(lián)合或單獨(dú)出臺(tái)的新規(guī)，難怪一眾房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都要很給面子地喊聲“給力”。

　　然而，在由調(diào)控主導(dǎo)的2010年，調(diào)控的背面，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不缺大新聞。

　　被勒令15天內(nèi)交出“退出房地產(chǎn)行業(yè)方案”的78家央企“羞羞答答”了幾個(gè)月，動(dòng)不動(dòng)就被數(shù)著日子算退出時(shí)間的媒體放上頭條。

　　被“捆綁”的二套房貸和三套房貸到了各家銀行手中，似乎總是忽松忽緊，讓“某銀行放寬房貸”成為房產(chǎn)記者的長(zhǎng)線重頭選題。

　　被畫了“紅線”的土地，照樣熱賣全年，從“地王”到“土地出讓金創(chuàng)紀(jì)錄”再到“一線城市提前完成全年賣地任務(wù)”，媒體只要抓住土地二字，就不怕缺少話題。

　　被全國(guó)人民關(guān)注的房?jī)r(jià)，更是像足“彈簧”，在一次調(diào)控與另一次調(diào)控的間隙，演出一幕幕量?jī)r(jià)齊升的好戲。購房者不得不一邊眼巴巴盼著房?jī)r(jià)下跌，一邊為了避免持續(xù)“踏空”忍痛入市，眼看著房地產(chǎn)商數(shù)鈔票。

　　于是，有人感嘆，2010年，“給力”終究敵不過“浮云”，即便政府連續(xù)祭出“緊字訣”、“退字訣”、“限字訣”和“保字訣”四大調(diào)控利器，房?jī)r(jià)仍然“我自巋然不動(dòng)”，讓人不得不感慨一句：“調(diào)控、房?jī)r(jià)，神馬都是浮云……”

　　緊字訣

　　捂住錢袋：

　　單一趨緊難奏效

　　從1月10日“國(guó)十一條”發(fā)布到12月25日央行宣布加息，2010年以來，在適度寬松的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，隨著房地產(chǎn)調(diào)控一輪緊跟一輪推進(jìn)，針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的信貸基調(diào)始終是“緊”。

　　“國(guó)十一條”規(guī)定購買二套房的家庭貸款首付比例不得低于40%。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法明確流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資。“新國(guó)十條”出臺(tái)，包括：二套房首付不低于五成；購買首套但90平方米以上的首付不低于三成；在商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。一系列收緊信貸的“組合拳”砸向市場(chǎng)。

　　此后，信貸收緊的步伐始終沒有停止。9月29日開始的新一輪調(diào)控不僅要求對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房又認(rèn)貸，還進(jìn)一步叫停了三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款。甚至要求嚴(yán)禁消費(fèi)類貸款用途用于購房。

　　除了嚴(yán)控信貸，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)6次上調(diào)和央行年底作出的加息決定無不透露“緊”的信息。

　　面對(duì)越來越緊的信貸政策，不少人預(yù)測(cè)的“房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售冷清”的“美好前景”直到年底也未出現(xiàn)，與之相對(duì)應(yīng)的，包括萬科在內(nèi)的主流地產(chǎn)企業(yè)大部分提前完成年度銷售計(jì)劃，銷售金額甚至創(chuàng)出新高。

　　“僅依靠信貸政策，而未在物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方面推出更有效的措施，撬不動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的基本面?！睆?fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰解說了“捂住錢袋”失效的原因。

　　不過，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，更多的聲音卻傳達(dá)“松比緊好”的訊息——買房者希望信貸緊縮能夠更有針對(duì)性地瞄準(zhǔn)投機(jī)者；開發(fā)商則提出，國(guó)家應(yīng)該增加土地供應(yīng)，在土地方面松一松手；專家學(xué)者則希望政策更多從增加供給著手，而不是只著眼于在信貸方面收緊。究竟是“松”還是“緊”，什么該“松”，什么該“緊”，在當(dāng)前復(fù)雜的中國(guó)經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)節(jié)“松”與“緊”仍將是明年房地產(chǎn)行業(yè)逃不脫的話題。

　　退字訣

　　蝸牛退市：

　　一年只退七八家

　　“有央企在，我勸你還是別白費(fèi)功夫?！碑?dāng)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)帶著兩億元保證金奔赴土地招拍掛現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，好友潘石屹似早已預(yù)想到他“鎩羽而歸”的結(jié)局。

　　自2009年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始見證央企的“財(cái)大氣粗”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹不止一次在記者面前表達(dá)對(duì)央企的“羨慕嫉妒恨”。面對(duì)央企制造的一個(gè)個(gè)“地王”，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常成為土地市場(chǎng)陪客。

　　與此同時(shí)，“央企用國(guó)家的錢推高房?jī)r(jià)”的說法也讓央企在不少人心中成了“不務(wù)正業(yè)”的高房?jī)r(jià)禍?zhǔn)?。?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授尹伯成就稱，央企加入土地爭(zhēng)奪，不但擠占民營(yíng)企業(yè)發(fā)展空間，還可能通過推高地價(jià)助漲房?jī)r(jià)。

　　在指責(zé)聲中，3月18日，調(diào)控出現(xiàn)“退字訣”。國(guó)資委發(fā)出“清退令”，要求除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，“78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　值得玩味的是，“退字訣”似乎留有余地，“完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后”再退出的先決條件成了央企從3月一直“退”到年底的最佳托詞。從3月至12月，央企收到房產(chǎn)“清退令”已逾9個(gè)月。中國(guó)航天、中石油、中石化等央企均已掛牌轉(zhuǎn)讓部分地產(chǎn)子公司股權(quán)。中遠(yuǎn)集團(tuán)下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)已將間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約8%的股權(quán)全部出售。然而，除上述少數(shù)央企外，仍有近70家央企的200家地產(chǎn)公司未見動(dòng)靜。于是，在很多網(wǎng)友口中，央企成了威脅普通人“蝸居”夢(mèng)的超慢速“蝸牛”。

　　“要謹(jǐn)慎退出，以防止國(guó)有資產(chǎn)流失”、“轉(zhuǎn)讓遇冷、無人接盤”，面對(duì)退市，央企似乎有不少難言之隱。

　　然而，回想央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的一次次“奪地大戰(zhàn)”，配合部分央企近年來主業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳的狀況，央企靠房地產(chǎn)“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，同時(shí)在資本市場(chǎng)靠地產(chǎn)資產(chǎn)推高股價(jià)的說法似乎也并非毫無道理。

　　限字訣

　　雙面限購：

　　最嚴(yán)管制為應(yīng)景

　　給力中自有更給力。9月29日出臺(tái)的“新國(guó)五條”以其在出臺(tái)時(shí)機(jī)選擇上的出其不意和內(nèi)容上的全面、嚴(yán)厲被房地產(chǎn)業(yè)和媒體評(píng)價(jià)為2010年最給力的一次調(diào)控。
這一輪最給力的調(diào)控中，“限購令”是重頭戲。

　　9月29日，當(dāng)全中國(guó)都在醞釀國(guó)慶氣氛時(shí)，“限購令”來了。“限購令”要求，“房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”。至此，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，除房產(chǎn)稅外，房地產(chǎn)調(diào)控的所有手段已經(jīng)出清。

　　實(shí)際上，“限購令”并非始于“新國(guó)五條”。最早的限購出自北京市出臺(tái)的“新國(guó)十條”地方實(shí)施細(xì)則。4月30日出臺(tái)的北京“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確規(guī)定，“自5月1日起，北京市的家庭只能新購一套商品房”。

　　北京的“限購令”在褒貶不一中推行，其他一線城市卻紛紛采取觀望態(tài)度，沒有在“新國(guó)十條”地方細(xì)則里引入限購條款。

　　然而，隨著“新國(guó)五條”發(fā)布，打上了國(guó)字烙印的“限購令”迅速被多個(gè)城市采納。至記者截稿前，包括上海、深圳、南京在內(nèi)的全國(guó)近20個(gè)城市已經(jīng)發(fā)出含有限購條款的新政。同樣是“限購令”，不同的城市有不同的詮釋。深圳、南京發(fā)布的“限購令”直接對(duì)第三套房限購；上海、杭州等城市則對(duì)所謂“新二套房限購”，即對(duì)原有住房既往不咎，每個(gè)居民家庭仍可再購一套新房。

　　由此，“限購令”在全國(guó)被劃分為兩個(gè)派別，有了兩重面孔——嚴(yán)厲派和溫柔派。嚴(yán)厲派和溫柔派“限購令”產(chǎn)生的調(diào)控效果也明顯分化。在“限購令”推出后，深圳、南京成交量銳減，投資客開始隱匿；而上海、杭州則在年底前又迎來新一波房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

　　面對(duì)地方版“限購令”，中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容接受采訪時(shí)就指出，地方版限購“只不過是地方政府出于對(duì)中央究責(zé)的擔(dān)憂而出的應(yīng)景之策”。

　　在對(duì)各地“限購令”尺度提出質(zhì)疑的同時(shí)，也有分析指出，“房產(chǎn)稅前最后一招”的“限購令”幾乎已經(jīng)“管到頭”，計(jì)劃色彩濃重，但效果卻不佳——沒能限制住投資購房，卻限制了自住改善購房。在上海，“每個(gè)家庭可新購一套房”的限購政策甚至催生了大戶型房的意外熱銷。中國(guó)房 產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄接受采訪時(shí)就指出，“只要換個(gè)名字就可以購買”，“限購令”又如何能產(chǎn)生預(yù)想效果？

　　保字訣

　　截粗補(bǔ)細(xì)：

　　保障還靠商品補(bǔ)

　　今年惟一一項(xiàng)在大方向上幾乎未遇爭(zhēng)議的調(diào)控政策是保障房政策。即使是依靠房子賺錢的房地產(chǎn)商都愿意“請(qǐng)總理多管管保障房”。有關(guān)專家更是直言，要穩(wěn)住房?jī)r(jià)，“保字訣”是真正最給力的手段。

　　4月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)。5月4日，三部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。要求各地區(qū)通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。6月13日，住建部提出，有條件的地區(qū)，可以將部分外來務(wù)工人員納入保障房供應(yīng)范圍。6月18日，七部委將“保障”關(guān)懷擴(kuò)展到中低收入人群。

　　從年初制定2010年580萬套保障房建設(shè)計(jì)劃，到年底公布2011年1000萬套的保障房建設(shè)征詢意見，中國(guó)保障房建設(shè)力度不斷加碼。

　　然而，在有關(guān)專家眼中，1000萬套保障房如何落實(shí)，中央如何激勵(lì)地方政府完成這一重任，才是問題關(guān)鍵。以12月19日國(guó)土資源部緊急出臺(tái)的通知為例，該通知提出落實(shí)保障性住房住宅用地供應(yīng)卻未就如何落實(shí)給出詳細(xì)說明。

　　有分析人士稱，做好保障性住房工作，就是一個(gè)“截粗補(bǔ)細(xì)”的過程：“不能指望地方政府和房地產(chǎn)商主動(dòng)拿出既得利益，要‘強(qiáng)制’商品房既得利益者為保障房‘細(xì)腿’提供養(yǎng)分?！敝挥羞@樣，商品房和保障房作為房地產(chǎn)業(yè)的“兩條腿”，才能改變一粗一細(xì)現(xiàn)狀。此外，更重要的是，在當(dāng)前中國(guó)大環(huán)境下，保障房是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程。中國(guó)指 數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟接受記者采訪時(shí)稱，加快保障房建設(shè)如果能長(zhǎng)期持續(xù)，困擾樓市的結(jié)構(gòu)性問題有望逐步解決。

　　“羅馬不是一天建成的”，在有13億人口的中國(guó)，需要依靠保障房來實(shí)現(xiàn)的“居者有其屋”的美好夢(mèng)想恐怕將是未來數(shù)年乃至數(shù)十年房地產(chǎn)調(diào)控工作的重頭戲。

來源：國(guó)際金融報(bào)

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